从一则案例探析企业被吊销后的“一房多卖”及诉讼主体责任承担问题

笔者近期在进行案例检索时，一起惠州市中级人民法院于2017年审结的预售商品房合同纠纷引起了笔者的注意，基于笔者在承办房地产案件的相关实务经验，及对于企业法人终止情形下相关主体责任承担问题的关注，笔者想借此案针对预售商品房“一房多卖”问题以及房产销售商发生吊销等终止情形下债权人的司法救济途径做一分析和探讨。
案件梗概
案件被告海志博罗公司分别于1998年12月、1998年6月、2000年12月与原告马瑞超、第三人邓卓辉、第三人博罗洲际公司签订《购房合同》（后海志博罗公司于2001年8月与邓卓辉签订合同更换出售的房屋），预售其开发兴建的位于博罗县某小区房屋，各方购房合同如下：

至此，海志博罗公司“一房三卖”，将该小区编号为2#X栋X号楼（门店）的第一和第二层同时卖给马瑞强、邓卓辉，将同号楼第三层同时卖给邓卓辉和博罗洲际公司，但各方均未领取房地产权证书。因马瑞强根据合同要求海志博罗公司交付楼房时发现邓卓辉将重复预售的楼房加装拉闸铁门，遂成讼要求法院解除海志博罗公司与邓卓辉签订的购房合同，判令海志博罗公司继续履行购房合同及支付违约金。
审理期间，另查明的事实有：
1、建设工程相关证照。海志博罗公司开发兴建的系争房屋工程的土地使用者是博罗政府办，土地使用权以出让方式取得，并领取了土地使用证。1996年5月，海志博罗公司与博罗政府办签订《合同》，约定合作建房，博罗政府办提供用地，海志博罗公司负责项目资金、整个工程建设及报建手续，同时约定通过分配该项目中门店、住房权属进行效益分成。1999年2月，该工程取得建设许可证。1999年2月，海志博罗公司代表与有房产开发资质的博罗房产公司签订联合开发协议，约定由博罗房地产公司实际负责项目的资金、施工、楼房销售及收取房款。2000年8月，以海志博罗公司和博罗房产公司名义领取了预售商品房许可证。2000年9月，工程竣工。
2、相关主体。海志博罗公司成立于1993年2月，是由惠州海志公司开办的全民所有制企业。海志博罗公司是团惠州市委开办的企业法人，于1996年9月被工商局吊销营业执照，但未清算及办理注销登记。1999年6月，海志博罗公司亦被吊销营业执照，且亦未清算及办理注销登记。
（案件名称：邓卓辉、马瑞强商品房预售合同纠纷[（2004）惠中法民一终字第118号]）
案件焦点
以原告的诉求来看，本案的焦点集中在三大方面，第一方面是三单预售房屋买卖的合同效力问题，只有确定了合同效力，对于要求海志波罗公司继续履行合同并赔偿违约金才有据可循；第二方面是在合同效力确定后，房屋出售方“一房多卖”需承担的责任认定；第三方面是在合同签署方海志波罗公司已被吊销营业执照的情况下，合同的责任主体到底如何确定。笔者分述如下：
焦点一：预售房屋“一房多卖”合同的效力认定
1、未取得预售房许可是否影响预售房购房合同效力
2003年6月实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖纠纷司法解释》”）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据法院查明，系争房屋于2000年8月获得预售商品房许可证，而本案原告于2004年起诉，在预售许可取得之后，故预售合同不因房屋在合同签订时未取得预售许可而判定无效。（需注意的是，本解释仅适用于在1995年1月1日后订立合同且在本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的商品房买卖合同发生的纠纷）
但本案中，购房合同的出售方并非直接取得预售许可的博罗房产公司，故能否依据上述规定认定购房合同有效？后文将对此进行分析。
2、出售方房产开发资质是否影响预售房购房合同效力
本案预售合同的出售方海志博罗公司（全名：惠州市海志博罗县工程公司），系一家施工企业，并不具备房地产开发资格，预售房屋实际系以博罗房产公司名义领取了预售商品房许可证。按照《商品房买卖纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的“出卖人”一般指“房地产开发企业”，即获得我国房地产开发资格的法人，而作为预售商品房的“预售人”，其取得商品房预售许可证应当具备的一项条件即为“预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照”。因此，海志波罗公司不属于预售商品房许可证的被许可对象，而其却作为出售方对外签订了商品房买卖合同。
海志博罗公司与博罗房产公司之间，区分具体情形，可能被认定形成合作开发、挂靠或资质借用等关系。实践中，合作开发一般可分为三类：第一类是合作双方均具有相应房地产开发企业资质等级，第二类为仅一方具有相应房地产开发企业资质等级，第三类为双方均不具备相应房地产开发企业资质等级。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效；当事人双方均不具备房地产开发经营资质的应认定合同无效。事实上，前述第二类合作开发合同又可进一步区分为两类，即合作开发中双方均有实质性投入的合同（即也约定风险共担利润共享），以及没有资质或不具备相应资质等级的企业以具备相应资质等级的房地产开发企业进行开发并向对方缴纳管理费的“挂靠”开发合同（即约定仅有一方承担房地产开发风险），后者即是俗称的“借资质”行为，其因违反法律行政法规强制性规定而被认定无效。
本案中，法院查明海志博罗公司与博罗房产公司实际属于挂靠关系（后者亦承认），海志博罗公司实际负责系争房屋的施工、证照办理及对外销售工作，基于前述挂靠关系及房产开发资质的欠缺，笔者认为海志博罗公司对于系争房屋的处分权利存在瑕疵，其实际无法作为预售人与购买方签订得以产生法律效力的商品房预售合同（概需取得商品房预售许可），本案所涉合同系非交易范本的一般性购房合同，故依据2012年7月实施的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，应认定所签订的购房合同有效，同时依据1995年6月实施的广东省高级人民法院《关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第35条规定“挂靠者在挂靠期间，以自己或他人的名义对外进行民事活动，产生债务被起诉时，被挂靠者不承担清偿责任”，因合同债务引起的相关责任应由海志博罗公司自行承担。（需注意的是，由于预售房屋的过户须以出售方办理初始登记（即办理“大产证”）为前提，笔者认为，实际操作中，如购房人要求海志博罗公司继续履行合同，需以作为预售人的博罗房产公司与购房人另行签订商品房预售合同，或者由博罗房产公司将房屋过户至海志博罗公司后作为二手房再行销售给购房人，否则合同履行将会遇到障碍）
3、预售房购房合同中涉及的房屋被重复多次售卖，是否影响购房合同效力
本案发生时，对于一房数卖所形成的合同的效力认定并没有明确的法律规定，随着《物权法》的出台对于此种情形也有据可循。根据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，《物权法》确立了物权的变动原因与物权的变动效力相分原则，海志博罗公司一房数卖的行为并不导致所签的购房合同无效，仅是无法据此确定物权发生了变动的效力。
需注意的是，依据《商品房买卖纠纷司法解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”，由于本案原告未对买受人属恶意并存在串通予以证明，故不应否定其他购房合同的效力。
4、出售方在签订购房合同时已被吊销营业执照，是否影响所签购房合同效力
本案中，1993年、1996年海志博罗公司和其开办单位均先后被吊销营业执照，且未经清算及办理注销登记。由于按照《公司法》规定，企业被吊销营业执照后，应当由成立清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。故能否就此推断企业至此即已丧失了从事经营活动的民事能力、缔约的购房合同即是无效的呢？
上述说法是片面的，被吊销营业执照是工商机关根据行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚措施，属于行政管理范围，不必然导致该期间签订的合同均无效，也不能成为履行合同的障碍。此外，企业被吊销营业执照后主体资格仍在，只有经过注销之后，公司法律人格才归于消灭。2003年9月实施的《广东省高级人民法院关于企业法人解散后的诉讼主体资格及其民事责任承担问题的指导意见》第一条亦明确，企业法人被吊销营业执照应认定企业法人解散，企业法人解散后至其债权债务清理完毕前，法院应认定该企业法人为清算法人，具备民事主体资格。所以海志博罗公司不因被吊销营业执照而致民事主体资格消灭进而使得签订的合同归于无效。
焦点二：“一房多卖”合同履行的优先性及责任承担
“一房多卖”情形下订立的多份购房合同，因合同之债的平等性，会涉及到合同权利保护的顺位问题。该问题在本案发生纠纷时尚无法律法规明确规定，但之后2016年11月实施的《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》第15条对此有明确规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”故，本案中，鉴于购房人均未办理房屋过户登记，应根据邓卓辉通过领取钥匙并加装铁门实际占有房屋的事实，以及因其签署第二份合同系第一份合同的延续故应认定其缔约时间在马瑞超之前而应判定其合同之履行具有优先性。
对于商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋的购房人，均可以要求商品房出卖人承担违约责任，包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（《商品房买卖纠纷司法解释》第八条）。
焦点三：对于企业法人终止后企业原所负的合同债务如何确定诉讼主体和责任承担
此案审理中，还有一个值得注意的问题是，海志博罗公司被吊销执照后的诉讼主体资格，以及其责任承担的形式。笔者分述如下：
1、诉讼主体的确定
（1）负有合同债务的企业法人被吊销营业执照的情形
根据2000年1月实施的《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（以下简称“《最高院复函》”）规定，“企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。如果该企业法人组成人员下落不明，无法通知参加诉讼，债权人以吊销营业执照企业的开办单位为被告起诉的，人民法院也应予以准许”。故，据此，本案当中，因海志博罗公司经传唤未到庭，如确实存在下落不明的情形，原告可以申请其开办单位即惠州海志公司作为共同被告。
但笔者发现，针对上述问题，各地司法实践中还存在不同：
例如2000年7月实施的《上海市高级人民法院关于在民事诉讼中企业法人终止后诉讼主体和责任承担的若干问题的处理意见》即规定，“企业法人被依法吊销营业执照后，其法人资格与经营资格终止，在民事诉讼中也不再具备诉讼主体资格，应当变更该企业的清算组织为诉讼当事人参加诉讼。如未依法成立清算组织的，应当变更企业的清算责任人为诉讼当事人”，否则法院可以裁定不予受理。上海市的该规定直接认定企业法人被吊销营业执照后随即丧失诉讼主体资格，与最高院复函相悖。
又如，2001年11月实施的《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见(试行)》（以下简称“《北京高院处理意见》”）规定：企业法人在被吊销营业执照后未注销登记前，虽然丧失经营资格，但其法人资格仍然存续；企业被吊销营业执照后，成立清算组负责清理债权债务的，清算组为诉讼主体，如无清算组织负责清理债权债务的，债权人起诉可以被吊销营业执照的企业和清算主体为共同被告；债权人仅以被吊销营业执照的企业为被告起诉的，法院应予受理。可见，北京市的规定诉讼主体的范围系包含了最高院和上海市规定之范围。
（2）负有合同债务的企业法人被吊销营业执照，且其清算主体亦被吊销营业执照的情形（即本案情形）
鉴于海志博罗公司的开办单位惠州海志公司亦被吊销营业执照，故是否可按照《最高院复函》之规定类推追加惠州海志公司的开办单位团惠州市委作为被告？笔者发现，上述2001年11月实施的《北京高院处理意见》对此就已有了规定可予本案借鉴，其第22条规定：“企业被吊销营业执照且未成立清算组，其清算主体先于该企业被吊销营业执照或注销登记的，因企业法人资格尚未消亡，诉讼继续进行。清算主体先于该企业被吊销营业执照后成立清算组的，清算组可以与该企业作为共同诉讼主体参加诉讼。清算主体先于该企业被吊销营业执照后未成立清算组的，或清算主体先于该企业被注销登记的不再继续追及。”
2、责任承担
关于相关主体的责任承担，大致归纳应有以下几类：
（1）负有合同债务的企业法人：应承担给付义务
（2）清算主体
结合目前地方实践（尤北京市），可区分如下：
首先，其基本民事责任应为清算责任。清算责任包括几方面：第一，对原企业的财产、债权债务进行清理，以原企业的财产清偿债权人的债权（以清理财产为限承担清偿责任）；第二，原企业财产不足以清偿债务的，应依据《破产法》、《民事诉讼法》的有关规定申请债务人破产。
其次，清算主体在法院确定的期限内或在企业被吊销营业执照后法定期限内未尽清算责任，造成企业财产毁损、灭失、贬值等，致使债权人的债权遭受实际损失的，清算主体应对债权人的损失承担赔偿责任。但赔偿责任应限定在清算主体未尽清算责任所形成的损失范围内。
再次，企业的投资人作为清算主体存在投入注册资金不实，但已达到企业法人注册资金法定最低数额的（如对于个别行业企业注册有要求），或存在抽逃资金、转移资产逃避债务等行为的，应在其投资不实、抽逃、转移资产的范围内对债权人承担赔偿责任；如未达到企业法人注册资金法定最低数额的，应认定为企业不具有法人资格，企业财产不足以清偿债务的，应由清算主体承担清偿责任。
小结：笔者认为，涉及预售商品房买卖的合同纠纷不能以是否违反法律行政法规关于预售商品房的强制性规定作为判断合同效力的唯一依据，而应根据签订主体和合同内容等因素综合判断合同实质，在一般法和特别法中正确地选择法律条文的适用。出售方经营资质的欠缺、处分权利的瑕疵以及房屋的重复出售并不会当然导致买卖合同的无效，但却可能导致房屋权利转移发生障碍，以及出售方对于多个购买方承担违约责任。同时，企业经营资格的终止（如被吊销营业执照），也不当然会导致所签合同归于无效，但基于企业的终止多数伴随着偿债能力的丧失，故作为债权人应根据企业的具体情况以及诉讼目的选择适当的被告，以追究责任人的清偿责任、清算责任亦或是赔偿责任。