融资租赁合同纠纷中，房屋所有权未转移登记的，并不当然否定融资租赁关系

裁判要旨
融资租赁合同纠纷中，出租人并无怠于行使权利的主观过错，租赁物房屋所有权未转移至出租人，系因承租人未与配合，未履行既定合同义务的结果。承租人以房屋租赁物所有权未转移为由否定其与出租人的融资租赁关系，主张其与出租人系借款关系，法院不予支持。
案情简介
2014年8月23日，河北金租作为出租人（甲方）与金宝街净雅作为承租人（乙方）签订了三份编号为：冀金租（2014）回字0107号、冀金租（2014）回字0108号、冀金租（2014）回字0109号的《融资租赁合同》。
上述三份合同均约定，甲、乙双方经协商一致，订立融资租赁合同，依据合同进行融资租赁交易。其中冀金租（2014）回字0107号合同约定甲方向乙方购买乙方自有的位于北京市东城区某5000余平方米房产及对应土地使用权，同时将该租赁物出租给乙方使用，乙方按本合同的约定向甲方支付租金。
同时，双方签订的《商品房买卖合同》项下的标的物就是本合同的租赁物。甲方根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，办理完毕租赁物产权登记并取得租赁物项下的房屋所有权证及土地使用权证即视为甲方取得租赁物所有权。
由于租赁物一直由乙方占有、使用，因此乙方根据《商品房买卖合同》向甲方转移租赁物所有权与甲方向乙方交付租赁物同时完成，不再进行租赁物的实际交付，完成产权过户的同时，乙方应向甲方出具《所有权转移证书（致出租人）》和《租赁物确认验收单》。乙方是否按约定向甲方出具《所有权转移证书（致出租人）》和《租赁物确认验收单》，不影响甲方的租赁物所有权及本合同项下的其他权利。
该《融资租赁合同》有甲、乙双方盖章及签字确认。租赁合同附件一的租赁物清单记载了租赁物具体信息。租赁合同附件二的租前息支付表记载了租赁的本金为20000万元，年租赁利率、租赁保证金的数额及手续费、保证金和支付方式。该合同还附有租金支付表、所有权转移证书（致出租人）、租赁物确认验收单等。
冀金租（2014）回字0108号、冀金租（2014）回字0109号融资租赁合同与上述合同约定的条款基本一致，仅租赁物房屋与租赁本金不同。双方同时签订的，还有保证合同、抵押合同等，此处不表。
合同签订后，河北金租向金宝街净雅全额支付租赁物转让价款。但由于承租人的原因，涉案房产和土地使用权在融资租赁合同生效后设定了第三人的抵押权和其他法院的司法查封，暂时无法办理转移所有权的登记手续。该问题，双方另案（962号判决）已判，法院判决，承租人具备办理变更登记手续的条件后，履行为出租人办理房屋转移登记的义务。
裁判意见
最高人民法院认为：《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
涉案《融资租赁合同》第二条合同性质及租赁物部分约定，双方依据该合同进行融资租赁交易，并由河北金租向金宝街净雅购买其自有房产及对应土地使用权。后双方签订相应《商品房买卖合同》，就金宝街净雅以回租使用、筹措资金为目的，向河北金租转让自有房产并租回使用内容进一步约定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系，根据合同约定及双方权利义务情况，一审法院认定涉案《融资租赁合同》应为融资租赁性质，金宝街净雅与河北金租间存在融资租赁合同关系，并无不当。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条、第二百四十二条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，不排除向承租人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人享有租赁物的所有权。
涉案三份《融资租赁合同》约定，双方签订的《商品房买卖合同》项下的标的物就是本合同的租赁物。本案《商品房买卖合同》第一条亦约定，金宝街净雅以回租使用、筹措资金为目的，同意根据合同条款向河北金租转让自有房产并租回使用。即本案《商品房买卖合同》与《融资租赁合同》相关联，合同目的具有内在的一致性。
涉案《商品房买卖合同》第二条约定，乙方（金宝街净雅）负责在租赁合同签订生效后2015年6月28日前在房产管理局办理完毕产权变更手续到甲方名下并取得相关权证。
因金宝街净雅未履行合同约定义务，河北金租提起诉讼，系依法依约积极履行本案融资租赁合同的行为。962号民事判决判定金宝街净雅应承担办理房屋产权变更手续责任，因房产上存在河北金租以外的第三人抵押及法院查封等情形，金宝街净雅依法应当执行而未执行，不能以此否认合同性质，更不应成为其不履行或者不适当履行融资租赁合同有关义务的理由。
故，河北金租并无怠于行使权利的主观过错，租赁物房屋所有权未转移至河北金租，系金宝街净雅未履行既定合同义务的结果，金宝街净雅以所有权未转移为由主张其与河北金租系借款关系，不予支持。
律师观点
在融资租赁合同纠纷案件中，以不动产作为租赁物的融租租赁业务屡见不鲜，在不动产租赁物上设立抵押权也属常规操作。但可能考虑到税费问题，不动产所有权转移登记，并非在所有的融资业务中均有办理。而在业内人士的普遍认识中，以不动产作为租赁物开展融资租赁业务的，一旦不动产未办理所有权转移登记，那么大多都可能无法被认定为融资租赁关系，更多的可能性是被认定为借贷关系。
而笔者选择的该案件，反而突破了常规认识，在普遍性的认识中，于案件里又展现出了更多的可能性，不免让人有眼前一亮的感觉。该案件，属于正常的融资租赁业务中突发了其他介入因素，即案涉租赁物转移所有权登记存在临时性障碍，故不动产租赁物未能办理所有权变更登记。
虽上述情况特殊，但最高院最终依然认定双方属于融资租赁关系。最高院依据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，认定该案属于融资租赁合同关系时，法条的灵活应用、法理的分析过程，值得业内人士思考。
该案提示我们，在实务中，即便遇到相似案件，也不能仅仅依据经验来妄加推测案件走向。即便是常用的法律条文，也能根据案情的特殊性，而作出不同的结论。进一步来说，在理解与适用法律、司法解释条款时，要努力寻找于己有利的方面，不能浅尝辄止。于此，该案给我们带来很好的启发。
案件索引
北京金宝街净雅餐饮有限公司、北京辉煌净雅餐饮有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书。（2019）最高法民终1430号。