剖析解除婚姻关系中的房产分割

随时目前离婚率逐年递增，很多人被迫的需要面临这一法律问题，而大部分人在离婚中解除不了婚姻关系往往是因为子女抚养或者财产分割达不成合意，而争议的焦点通常在财产分割。随着我国社会经济的发展，家庭财富在迅速积累，《物权法》的颁布实施，从法律的角度确定了私有财产的合法化。而国人对“安居乐业”的要求，导致了人们对不动产的热爱，使得我国房地产事业近年得到了迅猛发展，房产成为大部分家庭都有的重要财产。
现将解除婚姻关系诉讼中有关房产分割常见的几种类型、诉讼和调解中通常采用的处理意见，根据司法实践经验及婚姻法解释二、解释三，归纳总结了一下，和大家分享，以便共同学习。
首先我们按照购房时间来看，在购房时间在婚前，由双方（包含双方父母）共同出资,落在一人名下，在这种前提下，有两种处理意见。
1、如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。（处理意见中不考虑另有约定/有无房本等情况，以下同。）
2、如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
同样是婚前购房，但是由双方出资，落在二人名下，这种情况比较简单，不考虑出资情况，一概平分
而下一种情况比较特殊，由一方出资，落在对方一人名下。这种情况，基本发生在北京等对购房人条件有限制的地区内。通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。但是如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。
最后一种情景也是司法实践中常见的，婚前由一方出资，落在自己名下，但是由于按揭贷款等类似问题，婚后双方共同还贷的，房产属于婚前出资一方的个人财产，只需给对方补偿款即可。
按照购房时间，我们再从婚后购房的前提下考虑几种情形。
第一种情形就是在结合现时社会中最为普遍的房产纠纷，《婚姻法司法解释三》推出实行后社会反应最为强烈的情形，购房时由一方父母出资的，房子在自己子女名下；那么在这种前提下，房产如何分割呢？这时要一方父母出资的是否为全部房款或者全部首付款，如果是全部房款或者是全部首付款，视为对自己子女的赠与，适用解释三。共同还贷的部分，核算后给对方一半的补偿。如果是部分首付款，那适用解释二，视为对双方的赠与。
另一种相反的前提是由一方父母出资的，房子在对方或双方名下；这时可视为对双方赠与，房产属于共同共有。
以上的两种处理意见的前提一是婚后购房，二是由一方父母出资，那么出资方为双方父母的，但是登记在一方子女名下的情况也司法实践中也是存在的，比如说双方父母共同支付了首付款，由子女还贷的，按解释二，夫妻共同共有；与子女婚后财产共同出资构成的首付款，那父母出资视为对方的赠与，也同样适用解释二，房子为夫妻共同共有。
如果双方父母支付了房产全资的，适用解释三，按照按份共有处理，这样也符合解释三的立法本意。
需要提醒的是由双方父母出资，房子在子女双方名下的，即便出资额不等，也是平分。
当然，不排除购置婚房不是由一方父母或者双方父母支付房款或者首付款，也有一方有能力用婚前的个人财产出资的。
房子登记在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份处理后再按共同共有处理；如果支付的是全部房款，按个人财产处理
如果房子在双方或对方名下，那个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理。
有能力以个人能力支付购房款的，自然也存在为了购置婚房承担债务的，这样分为四种情形，一、婚后双方共同借了全部或部分购房款的属于共同房产，共同债务；二、婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的；三、双方认可且共同还款的，共同房产，共同债务；四、如果一方私自借款，对方事后认可并共同还贷的，可视为共同房产，共同债务。
极端情况是一方私自借款，房子在借款方名下 ，由借款方父母还借款的，如果没有其他因素，那就是个人财产了。
围绕房屋取得时间和婚姻缔结时间之间关系，以及出资方与登记方的关联性阐述了以上观点， 还有几种在解除婚姻关系中主要参考房屋性质的，比如说“经济适用房”，此类房产分割时尽量以登记方取得产权为主，但掌握的比较松。分割价格基本按市价评估，评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估，然后调解结案。另外就是从单位或部队取得的产权房了，基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的，完全按市价分割。还有一种的就是新型词汇了，首先是在北京创造出了“两限房”这么个的房屋概念，两限房一是限制价格，而是限制居住面积，主要针对定向购买的拆迁户及中低收入家庭，后来又增加了本市户口的要求。但是两限房也是商品房，是完全产权的商品房。在解除婚姻关系中，此类案件基本以调解为主，房产参考价格绝不是市场价，比经济适用房严格许多。
此外，也不是每一个离婚诉讼中房产都一定可以分割成功的。法院有时会通知不予处理、告知另行起诉。比如没有取得房产证且双方协商达不成一致的，法院一般会通知双方取得该房房产证后，另行对本房屋产权归属提起诉讼。
在某些客观情形下，可以采取先行协议解除婚姻关系，然后再争取房屋所有权方法，分开诉讼。例如夫妻双方只有一处住房，且有贷款，双方都主张房屋所有权的。对于因为客观情况急于恢复身份自由的当事人，符合此类情形只是对财产分割不能达成一致的，可以参考。
另外在司法实践中，通常会被告之另诉的情形还有两限房的申请表中有第三人参与申请的，双方协商不了的；房产证中有父母的名字，因为涉及第三人，需要进一步确认所有权归属的。
总之，随着个案的不同，简单的离婚诉讼中也随着各种客观条件有不同的千变万化，如何保护自身的利益，不让自己做那个不幸中的不幸，还需要我们进一步探讨学习。
参考法条：
《婚姻法司法解释二》第九条男女双方协议离婚后一年，就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《婚姻法司法解释三》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。