查封、抵押房屋被征收后产权会被直接注销吗？真相在这里……

引言：查封、抵押房屋的产权注销不畅引发的难题
征收是国家利用国家公权力，为公共利益，强制将集体或者私人所有的财产归为国家所有，并予以补偿的制度。在征收过程中，被征收的房屋存在查封或者抵押的情况较为常见。实务中，查封机关从保障当事人权益出发，不会轻易对被征收的房屋予以解除查封；同样，抵押权人在抵押权未得到实现，也不会主动申请注销抵押权登记。而不动产登记机构在不动产登记中秉持依申请的原则，目前针对依职权注销登记的法律规定尚不够完善，缺乏明确的范围和操作细则，不动产登记机构为避免滥用职权之虞，也不大可能主动启动依职权注销程序。
房屋因征收而灭失，若因房屋存在查封或者抵押而无法注销产权登记，其所有权、抵押权等信息仍在登记簿上记载着，会造成登记簿信息失真，其公示作用将被削弱。未及时注销则导致权利登记仍然存续，实务中很可能造成在司法协助执行中将已灭失的不动产予以限制，也会直接影响到旧城改造一系列后续的流程。本文对存在查封、抵押的房屋被征收而灭失后，不动产登记机构依职权进行产权注销登记进行探讨。
登记机构依职权进行产权注销有法律依据吗？
依职权注销登记是指不动产登记机构依据职权自主启动登记程序，对已记载于登记簿中的权利进行注销的行为。在现行的法律法规及部门规章中，对房屋产权登记进行依职权注销的条款主要有以下条款：
《物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的消灭经依法登记生效，未经登记不发生效力。但法律另有规定的除外。
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《房屋登记办法》
第四十一条 经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第十七条有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：
（一）政府组织的集体土地所有权登记；
（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权更正登记；
（四）依职权注销登记；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第十九条当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
《不动产登记操作规范（试行）》
4.7.2依职权登记公告 不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行公告，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。
《城市房地产权属档案管理办法》
第十六条 房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致。
分歧：规定不明，注销查封、抵押房屋的产权登记存在争议
纵观上述法律、法规和规章条款，虽有依职权注销登记的规定，但并未明确其适用的范围和操作细则。由于缺乏操作细则， 实务中，对于查封、抵押的房屋因征收灭失后依职权注销产权登记也存在争议。
支持的观点认为，对于查封登记是否到期以及存在续封或轮候查封情形等决定相关权利是否失效的要件，不动产登记机构完全可以从形式要件上掌握，依职权予以注销查封登记具备操作性。而且根据《物权法》第二十八条、《房屋登记办法》第四十一条规定，房屋灭失后，其所有权不需经过登记也已不存在。不动产登记机构作为登记簿的管理者，应该尽可能使其记载的信息与房屋物权的真实状态保持一致。同时，《物权法》第一百七十四条、《担保法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条明确规定了抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。也就是说，在房屋因征收而灭失后，抵押物之上的抵押权就随抵押物的灭失而转变成其他替代物的优先受偿权。因此来说，房屋因征收灭失，不管是存在查封还是抵押，不动产登记机构可以依职权进行注销登记。
不过，反对观点认为，查封期间即使房屋征收拆迁而灭失，但房屋所有权的物上代位权仍存在；而抵押权作为《物权法》规定的担保物权，明确规定了担保物权消灭的情形。不动产登记机构对担保物权消灭的情形无法了解及判断，且债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请注销登记，登记机构没理由依职权注销抵押权。因此，不动产登记机构不能仅凭房屋灭失而依职权注销被查封或抵押的房屋产权，否则可能导致权利人遭受损失。
查封、抵押房屋灭失，登记机构能否依职权注销其产权登记？
笔者认为，查封、抵押房屋灭失后，在一定条件下产权登记机构可依职权注销产权登记。理由如下：
首先，物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。这种权利存在于物之上，以物的存在为前提。抵押权作为担保物权具有从属性，而查封所保护的权利虽不属于担保物权但却有担保债的实现的功能，可以说是一种“准担保物权”，无论是抵押权还是查封，都必须依附于其他权利而存在。查封和抵押都具有物上的代位性，在房屋因征收而灭失后，查封、抵押物之上的权利就随物的灭失而转变成其他替代物的优先受偿权，不动产登记机构依职权注销已灭失的查封、抵押房屋的产权登记，并没有导致权利人遭受损失。
其次，《物权法》作为上位法，其法律位阶高于其他的法规和部门规章，不动产登记亦应当遵从其确立的物权变动登记原则。房屋被征收拆除意味着房屋所有权的绝对消灭，它是导致房屋产权注销登记最直接的原因行为。根据《物权法》第二十八条规定，房屋灭失后，其产权不需经过登记也已不存在，而作为依附于物上的查封所保护的权利或者抵押权，也随之消灭。如果因为房屋上存在查封或者抵押，就无法进行产权登记注销，违背了该条款的立法目的。
再次，虽然《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋登记办法》《不动产登记操作规范（试行）》规定了所有权人在房屋灭失后应申请注销，但却没规定须申请的期间。若权利人怠于申请注销登记，不动产登记机构也不依职权注销，则不动产登记簿上的记载则会失真。而注销登记工作是法律赋予不动产登记机构的法定职责，是其对产权管理的基础性业务工作之一。根据《城市房地产权属档案管理办法》第十六条“房地产权属档案管理机构应当掌握房地产权属变化情况，及时补充有关权属档案材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状一致。”若对征收灭失的房屋不办理产权及他项权利注销和灭籍管理，属行政不作为。不动产登记机构作为公权力部门和登记簿的管理者，应该维护不动产登记制度的真实性和公示的效力。
对于实体已灭失、物权已消灭的房屋，不动产登记机构在履行法律法规规定的“确认获得补偿”“实地查看”“告知”“公告”等程序后，催告查封、抵押权利人在一定时期内行使权利；若在规定的时限内未有权利人行使相应的权利，不动产登记机构应依职权注销灭失房屋的产权登记，以保证不动产登记簿公示的真实性，这才符合《物权法》相关规定的精神。
参考文献
1、《依职权注销登记及其适用》，载于2017年9月9日《中国地产市场》
2、《不动产登记机构可依职权注销哪些登记》，作者石晨谊，载于2018年5月22日《中国房地产（上旬刊）》
3、《被征收房屋的物权登记》，作者王玲君，载于2013年4月5日《中国房地产》
4、《查封期间不动产抵押权注销登记可否办理》，作者周社平、朱红卫，载于2018年1月15日《中国房地产（综合版）》
5、《关于城市拆迁（征收）房屋产权注销登记的研究》作者刘大德，载于《中国房地产业：理论版》2013年第5期。