已售房屋被查封、房款被冻结，开发商如何应对

在商品房交易过程中，常常存在因业主涉及第三人债权，或者涉及行政、刑事案件，导致业主购买的房屋被查封或者其支付的购房款被冻结的情况。此时，开发商应如何采取措施应对，防范“钱房两空”的潜在风险，值得重视。笔者结合手头案件的处理情况，对不同情形下开发商的解困路径进行简要梳理。
房屋被查封
【法律依据】
此处所指的查封，主要是指预查封措施。
对于可以被预查封的商品房，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条做了明确规定：
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
【应对措施】
若业主已通过非银行按揭方式付清全部购房款的，开发商销售房屋收取购房款的合同目的已经实现，无需主动介入处理配合法院对预查封房屋采取的处置措施。
若业主未付清款项，开发商可在评估合同解除权条件成就后诉请解除合同，要求业主承担违约责任。同时，向首封法院提起执行异议或者案外人执行异议之诉程序，主张合同已解除，预查封的债权基础已消灭，申请解除对涉案房屋的预查封，排除强制执行。
若业主存在未结银行按揭款项的，此时涉及“业主-开发商-贷款银行”三方关系，开发商应注意与查封法院确认司法拍卖进度，并结合案件实际情况考虑按照“起诉追偿、不收回房屋”还是“起诉解除、收回房屋”的方案进行推进：
1、若选择“起诉追偿、不收回房屋”，开发商可就代垫款项、代垫利息、律师费等债权，向首封法院申请就房屋拍卖所得款进行参与分配，并根据《民法典》第七百条主张代垫款项的优先受偿权。另外，此时，因按揭款项未结清，开发商需与贷款银行提前做好沟通，由其直接向首封法院主张优先受偿权，避免再次承担担保责任而无法及时参与分配；
2、若选择“起诉解除、收回房屋”，同第2点一样，开发商可根据支持解除合同的生效裁判文书，向首封法院提起执行异议或者案外人执行异议之诉程序，申请解除对涉案房屋的预查封，排除强制执行。此时预查封所保全的对象相应转化为业主对开发商享有的债权，即业主可要求开发商返还的购房款。
购房款被冻结
【法律依据】
一般而言，正常合同履约情况下，因房屋已经办理商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记，从保护善意第三人交易权利的角度，法院一般会查封业主购买的房屋，直接冻结业主支付的购房款缺乏法律依据。
仅在少数特殊情况下，法院才会冻结在开发商处的购房款，例如：
1、《商品房买卖合同》无效或被解除，开发商需向业主退还购房款的；
2、业主提前支付购房款，但尚未与开发商办理正式签约、或者尚未办理商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的；
3、购房款涉及刑事犯罪。
【应对措施】
结合上述分析，如果不存在特殊情况，则法院冻结、划拨业主支付的购房款缺乏法律依据。在房价下行背景下，开发商有权依法提出执行异议，主张该购房款归开发商所有，要求法院执行房屋。
如存在上述特殊情况，因业主和开发商之间不存在或已经丧失合同关系，或者出于刑事案件的特殊性，则法院冻结购房款有法律依据，开发商仅能依法配合法院进行冻结和划拨，并据此解除合同收回房屋另行出售。
刑事查封的特殊情形
【法律依据】
根据“先刑后民”的原则和《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第二条“根据侦查犯罪的需要，公安机关依法对涉案财物予以查封、冻结，有关部门、单位和个人应当协助和配合。本规定所称涉案财物，是指公安机关在办理刑事案件过程中，依法以查封、冻结等方式固定的可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪的各种财产和物品”的规定，在刑事案件中，即使开发商与业主商品房买卖合同仍在正常履约过程中，只要公安机关认为房屋或购房款涉及刑事犯罪，公安机关都有权予以查封、冻结。该查封、冻结一般相应地也会延续到刑事审判阶段。
【应对措施】
根据“先刑后民”的原则，开发商只能等刑事程序终结后再主张相应权利：
如经侦查，该房屋或购房款与犯罪无关，则公安机关应依法解除对房屋查封或购房款的冻结措施；
如果该房屋或购房款与犯罪有关，可能被没收为国家所有或优先用于退赔给受害人。同时，法院也可能会从保障刑事受害人的角度，优先选择更为方便执行的购房款进行处置，而拒绝接受开发商查封并处置业主购买的房屋的要求；
如法院强制拍卖房屋进行退赔的，业主存在逾期支付购房款或者开发商存在垫付情况，开发商只能就退赔后剩余部分款项向首封法院主张或另行提起诉讼主张权利，而无法再收回房屋，面临“钱房两空”的法律风险；
如公安机关未查封房屋而仅是冻结、扣划购房款的，在购房款被划扣后开发商仍可以要求业主限期补足购房款，业主未履行的，开发商有权以业主未履行付款义务为由主张解除合同，要求收回房屋另行出售。
当然，无论是业主房屋被查封还是购房款被冻结，在实际处理过程中仍面临许多法律问题需要解决，并需要结合案件基本情况进行综合判断。对于开发商而言，可参照上述应对措施进行逐一排除判断，选取对公司的最优解；对于业主而言，也应该明确知悉因另案导致房屋被查封或者购房款被冻结后可能面临的法律责任，尽早积极与开发商进行协商解决，争取将个人损失降低至最低。