导读
2019年12月以来，湖北省武汉市出现新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”），其后全国多地先后发现确诊病例。突如其来的新冠疫情对于各行各业的生产经营以及人们的日常生活都产生了重大影响，房产租赁市场出现越来越多的纠纷。拖欠租金、单方终止租赁合同、撤场等现象屡见不鲜。本文将视角聚焦于商业用房租赁合同，梳理国家及地方政府部门相关政策，根据有关法律法规，结合相关案例，就实践中的常见热点问题进行总结，以资参考。
目录
一、房屋租赁合同的效力
二、疫情影响下租金减免
三、租赁合同解除
四、违约金
五、装修损失承担
一、房屋租赁合同的效力
常见房屋租赁合同纠纷面临的第一个问题就是合同的效力。对合同效力的审查属于法院主动审查的范围，即使当事人没有提出合同无效的诉请，通常法院也会依职权对合同效力进行审查。
（一）房屋租赁合同效力相关法律规定
1、《民法典》
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（二）相关案例
案例1：浙江省仙居县保安服务有限公司、朱猛勇租赁合同纠纷二审判决书/台州中级人民法院/(2022)浙10民终1034号
【二审法院认为选节】
本案二审的争议焦点是：本案所涉的《停车场租赁合同》是否有效。
关于合同效力问题。双方于2020年4月13日签订的《停车场租赁合同》，因租赁的停车场系农用地，并未依法办理农用地转用手续，违反了我国《土地管理法》的禁止性规定，且仙居县自然资源和规划局已于2021年1月29日责令仙居保安公司恢复土地原状、拆除围墙和管理房，故一审法院据此确认该租赁合同无效，并无不当。仙居保安公司认为该租赁合同并不必然无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
案例2:七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷二审判决书/上海市第一中级人民法院/(2012)沪一中民二(民)终字第3152号
【二审法院认为选节】
本案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，对此双方均无异议。二审中上诉人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上诉请求均是基于其对房屋租赁合同无效的判断，而其认为合同无效的理由即租赁房屋未经竣工验收，违反了《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。
强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反效力性强制性规定的合同无效。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于对该项强制性规定类型的识别。本案二审的争议焦点就在于，《建筑法》第六十一条第二款为效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定。
对于强制性规定类型的识别方法，因强制性规定以行为的管制为其目的，故采目的解释的方法，进行法律制度目的的追寻尤为重要；而以体系解释的方法进行类型识别则更加清晰、直观。本案中，从目的解释的角度看：所谓建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建设工程合同的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。国务院于1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向相关房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。而此后，国务院及原建设部于2000年又分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报相关部门备案。国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。可见，自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。这一变化对于《建筑法》第六十一条第二款的类型认定具有重要意义，一方面，竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。《建筑法》第六十一条第二款之规定强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。另一方面，从《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，《建筑法》正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。而《建筑法》第六十一条第二款的立法目的同样是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。基于此，应将《建筑法》第六十一条第二款认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收，虽违反了《建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，但租赁合同并不因此而无效。
从体系解释的角度看，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”《房屋租赁司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”综合以上法律及司法解释的规定可以看出，第一，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。反观本案，法律规定房屋未经竣工验收不得交付使用，而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。当然，在建造过程中“竣工验收”环节存在的瑕疵，可能使房屋租赁合同的履行前提条件受到影响。第二，从《合同法》及《房屋租赁司法解释》中关于承租人合同解除权的规定可以看出，对于租赁房屋未经竣工验收的，法律并无使租赁合同无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。如果因房屋未经竣工验收导致承租人“无法使用”，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用，则承租人有权请求解除合同。
综上所述，《建筑法》第六十一条第二款为管理性强制性规定，房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店经法院释明后仍坚持合同无效的诉请，故对其以租赁房屋未经竣工验收为由，主张租赁合同无效等请求不予支持。
案例3:王子田、艾宏房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书/最高人民法院/(2021)最高法民申4912号
【最高人民法院认为选节】
根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。
（三）租赁合同无效情形
综上，房屋租赁合同无效情形包括：1.租赁期限超过二十年的，超过部分无效；2.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；3.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；4.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；5.房屋租赁合同违反法律、行政法规效力性强制性规定的无效。
对于租赁房屋未办理竣工验收和消防验收租赁合同是否有效，在2003年最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称“函复”）中回复云南省高级人民法院，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
2013年2月26日，最高人民法院发布关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定【法释（2013）7号】，认为上述函复与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，将其废止。在司法实践中，法院亦认为《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦规定了未经消防验收或消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力。因此，租赁房屋未办理竣工验收和消防验收租赁合同有效。
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。对于超过部分并非无效，只是对出租人没有法律约束力，在《民法典合同编理解与适用》中认为我国法律虽不认可物权的无因性，但是因转租合同具有不可分性，人为地将转租合同依据租赁期限分为有效和无效的两个部分并不符合法理。同时，因合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情况下才应认定合同无效。在此角度下，承租人与第三人之间的超期约定并不一定是故意违反法律造成的，不一定对公共利益造成影响，因此不属于当然无效的情况，并且，直接认定转租合同超期部分无效，侵害了承租人与第三人合同自治权利。
（四）租赁合同无效后如何处理
租赁合同被认定为无效后，承租人应当将房屋返还给出租人，在转租的情况下，出租人可直接要求次承租人返还房屋；承租人可以参照租金标准支付房屋使用费，出租人应当将承租人预交的租金返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
处理房屋租赁合同无效后果时，法院要根据诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋使用状况、合同主体义务、合同履行情况等因素，在当事人之间合理分配责任，避免一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。
对于因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。上海市第一中级人民法院发布《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》认为此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。
第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具体责任比例由法院视案情酌定。
第二，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。
第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。
对于损失的认定，与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。
二、疫情影响下租金减免
此类纠纷产生的主要原因是，合同订立时的客观情况已经发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或者不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，于是起诉请求减免租金。
（一）租金减免法律规定及政策
1、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
2、发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知
2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
3、浙江省发改委等部门印发《浙江省关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策意见》的通知
减免受疫情影响地区市场主体租金。2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。因本次减免房租对企业经营业绩产生较大影响的，经本级国资监管机构核准后，在经营业绩考核中可纳入特殊事项管理范围。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。
4、浙江省国资委关于做好国有房屋租金减免工作促进服务业领域困难行业恢复发展的通知
2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他地区减免3个月租金。如遇减免期超过承租期的，按实际承租期减免租金。鼓励国有企业视情加大租金减免力度。
国有房屋是指产权为各级国有全资、国有控股及国有实际控制企业所有的房屋。
关于服务业行业分类标准，可参考国家统计局《国民经济行业分类》（原则上第三产业都可以视为服务业），优先减免发改财金〔2022〕271号文件所涉及行业。关于小微企业界定范围，可参考《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）或市场监管总局网站“小微企业名录查询”模块。
间接承租国有企业房屋的，原则上转租方不享受减免。对于转租国有房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。其中，转租方为国有企业的，减免与实际经营承租方签订的合同全额租金，转租方负责减免租金溢价部分；转租方为非国有企业的，相关责任主体应与转租方协商，确保将其减免租金全部落实到实际经营承租方。鼓励国有企业直接减免租金至实际经营承租方。
（二）相关案例
案例1:浙江开元酒店管理股份有限公司、宁海新世纪大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/浙江省宁海县人民法院/(2021)浙0226民初5252号
【法院认为选节】
本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指定意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，结合涉案酒店的性质、用途以及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，合理分担因疫情防控导致的不利后果，根据公平原则，酌情减免一个月的租金100万元（1200万元／年÷12个月）。超过部分，本院不予支持。
案例2:湖州市城投资产管理有限公司、湖州银都时代电影大世界有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/浙江省湖州市吴兴区人民法院/(2020)浙0502民初5804号
【法院认为选节】
关于因疫情停业期间的租金减免事宜，原告同意免除2020年2月至4月期间的租金，被告请求免除影院停业期间即2020年1月24日至2020年7月19日的租金。本院认为，原告已按照湖州市有关政策免除2020年2月至4月的租金，至于2020年1月24日至1月31日（8天）以及2020年5月1日至7月19日（共80天）期间的租金，考虑到被告承租的房屋用于开设影院，受疫情影响较大，执行政府文件暂停营业既是出租方的责任也是承租方的义务，由此造成的损失由双方予以分担，根据公平原则，本院确定该期间被告按合同标准的50％支付租金，2020年7月20日之后按合同约定标准支付租金。
案例3:华润新鸿基房地产（杭州）有限公司与杭州百老汇影院有限公司、百老汇戏院有限公司租赁合同纠纷案裁决书/杭州仲裁委员会/(2021)杭仲01裁字第2109号
【仲裁认为选节】
浙江省电影局要求电影院从2020年1月24日起停业至2020年7月20日，2020年7月20日后上座率不得超过30%，2021年1月15日后上座率不得超过75%。政府采用的防控措施是双方签订合同时无法遇见、不属于商业风险的合同基本条件重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。本着公平公正，共克时艰，合理分摊损失，2020.1.23-2020.7.19停业期间租金、推广费、管理费减半计收，2020.7.20-2021.1.14期间租金按原约定租金65%计收，2021.1.15日起租金按照原约定87.5%。2020.7.20日起推广费、管理费按原约定标准计收。
请求减免租金是租赁合同纠纷中承租人普遍的诉求之一。而在本次新冠疫情影响下，势必有众多受影响承租人请求减免租金以减少损失，为自身争取喘息的空间。根据上述案例及交易习惯，对于租金减免范围及金额的认定可以考虑从以下方面入手：
1、约定优先，尊重当事人意思自治
民商事活动应当尊重当事人之间的意思自治，如果各方在租赁合同中已明确约定了遭遇不可抗力事件后的权利义务分配规则，则应当尊重当事人之间的约定。并且在疫情期间，如双方当事人已经协商对于租赁合同的履行进行了延期、减租等调整，后续的争议解决过程中应当对当事人达成的合意予以充分尊重，一般情况下，不应予以调整。
2、受疫情及防控措施影响的期限
当事人请求减免受疫情影响期间租金的，应当依据其受疫情影响期限进行计算。该期限可以参考具体案件中，房屋所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应或采取相应的防控措施的时间加以界定。但考虑到消费心理问题，即使疫情得到一定程度上控制，取消了严格的限制措施，民众外出消费的信心在一定期限内也难以恢复。因此，在解决房屋租赁合同纠纷时，亦可适当放宽对于减免期限的认定，以平衡各方当事人的利益。如美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案中，湖北省高级人民法院认为“因为虽然世界卫生组织已宣布自2003年6月24日起解除对北京的旅行警告，但“非典”疫情的影响众所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影响所具有的惯性，很难期望官方解除旅行禁令之日即为游客受疫情影响消除之日，因此，以境外游客为对象的旅游市场恢复之日应迟于旅行警告被解除之日。”“虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程……本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。”
3、商业风险的分配
尽管租赁合同双方当事人对本次疫情均不可预见、不能避免且不能克服，但是商业交易中本就具有交易风险，在承租人请求减免租金的纠纷中应当对于交易本身的风险分配方式予以考量，再对于双方对于损失的分担进行界定。如对于承租人要求全部减免房租的一概予以支持，则相当于由出租人承担了交易中的全部风险，与公平原则不合。如在上述案例3中，仲裁员认为本着公平公正，共克时艰，合理分摊损失，2020.1.23-2020.7.19停业期间租金、推广费、管理费减半计收，2020.7.20-2021.1.14期间租金按原约定租金65%计收，2021.1.15日起租金按照原约定87.5%。2020.7.20日起推广费、管理费按原约定标准计收。
三、租赁合同解除
房屋租赁合同纠纷中，合同解除问题非常重要。在违约情形较为轻微的情况下，房屋租赁合同涉诉的概率较小。换言之，涉诉的房屋租赁合同一般矛盾较大，常常伴随合同解除问题。而合同解除问题关系着合同效力、过错认定、违约责任等一系列问题，是纠纷处理的核心。
（一）合同解除的法律规定
《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十九条因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（二）合意解除
意思自治是合同法的基本原则，合同是合同双方对自身权利义务的约定，因此合同双方可以通过合意解除的方式解除合同。合同成立并生效后，在未履行或者未完全履行之前，合同当事人通过协商解除合同，使合同效力归于消灭的称为合意解除。合意解除，又称协商解除，其实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。因合意解除是以一个新合同来解除原先订立的合同，与通过行使约定解除权来解除合同没有关系。
合意解除是当事人协商一致的结果，不同于约定解除情形，其无需履行通知程序。因合意解除系以合同的形式进行，因而同样需具备合同的生效要件，如意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗等。合同经合意解除后，原合同关系遂终止，当事人既无权依据原合同向合同对方当事人主张权利，也无须再按照原合同约定履行义务。需要指出的是，如果当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未能达成一致意见的，也不能产生合意解除合同的法律效果。在合意解除的情况下，是否恢复原状、是否发生溯及既往的效力以及是否发生赔偿损失责任等问题，均需要合同当事人协商处理。
如果当事人双方在合意解除时没有对诸如违约赔偿等问题作出约定，当事人在合意解除后还能否主张违约责任？有的观点认为，合意解除是当事人意思协商一致的结果，解除协议中若没有对赔偿损失等事项作出明确约定，也没有其他证据证明当事人之间有相关约定的，应视为没有约定。合同解除后一方当事人又请求赔偿损失的，一般不予支持。在《民法典合同编理解与适用》中认为，赔偿损失请求权的放弃与当事人权益休戚相关，应予明示，解除合同合意中未就附带产生的赔偿损失问题作出约定，不能当然视为当事人放弃对赔偿损失主张权利。合同没有达到实质性违约的程度，但如果各方均一致同意解除合同，法律自无禁止必要，但解除的原因仍然有可能是基于一方或双方的违约，故即使双方在达成解除合同的合意时，没有就各自或一方的赔偿问题作出专门约定，也不宜认为当事人事后向法院或仲裁机构提出的索赔主张，一概不应得到支持。特别是，合同解除后，各方当事人还可能履行必要的返还财产义务，在返还和受领过程中不排除出现财产损失的情形，这种情形并非不可预见，故即便在此前达成的解除合同的合意中没有对此风险作出约定或安排，也不能据此认为当事人已经当然地放弃了由此产生的赔偿损失请求权。
案例1:宁波十方商业管理有限公司、王敏辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书/宁波市中级人民法院/(2022)浙02民终979号
【二审法院认为选节】
本院认为，当事人解除合法有效的合同，需双方协商一致或者具备约定或者法定解除事由。一方未经对方同意，不能擅自解除合同。在本案中，王敏辉于7月16日搬离，未经十方公司同意，也非合同约定的解除事由，这仅是其单方行为，合同并不因此解除。王敏辉在与十方公司交涉过程中，曾表示过放弃房屋内的物品，但前提是“现在就结算清楚，不要东扣西扣的，就这样算了”，“押金不要扣了，房子算到这个月20号，里面的东西我不敲了”，十方公司并没有同意该条件，双方协商不成。从王敏辉提供的双方聊天记录来看，并没有证据证明其明确放弃房屋内的物品。后王敏辉于11月13日才在诉讼中明确放弃，一审法院据此认定该事实，并无不当。在合同履行过程中，王敏辉拖欠2021年6月20日至2021年7月19日止的租赁贷款本息8075.39元，逾期满30天，构成违约，理应承担违约责任，一审法院酌定违约金为7650元，亦并无不当。王敏辉以门口施工、疫情、已放弃部分物品，主张一审判决显失公平的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
案例2:唐驰、赵燕房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/常德市中级人民法院/(2022)湘07民终1022号
【二审法院认为选节】
关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，当事人协商一致解除合同，性质上相当于原合同的当事人之间重新订立一个合同，也即必须满足解除合同的要约与承诺。解除合同的要约内容，不仅要包括消灭既存合同关系的意思表示，也要包括合同解除后的责任分担。本案中2021年12月20日唐驰腾退案涉门面，并将案涉门面及钥匙交还赵燕，但双方就解除合同后的责任分担未达成一致意见，故双方并未协商一致解除合同，合同继续有效，唐驰不享有法定或约定解除权。但自2021年12月20日起唐驰即腾空案涉门面，此后未再开门营业，已经用自己的行动表明不再继续履行案涉租赁合同，享有解除权的赵燕不愿行使合同解除权，出现了合同僵局，如果要求唐驰继续履行合同，十分不经济，也不利于物尽其用，符合“债务标的不适合强制履行或履行费用过高”的规定。唐驰起诉主张返还剩余租金及押金，其实质是主张解除合同的诉请，故一审判决认定案涉租赁合同于赵燕收到本案起诉状副本之日（2022年1月12日）解除，并无不当。
本案中，唐驰不享有法定或约定解除权，在合同履行期限到期前不履行合同主要义务，构成违约。案涉合同于2022年1月12日解除，唐驰应补齐2021年12月25日至2022年1月12日的房租。本案一审判决时案涉门面尚处于闲置状态，故因唐驰违约给赵燕造成的损失，包括门面闲置导致的租金损失、赵燕为出租案涉门面支出的误工费、交通费等，一审判决酌定唐驰支付三个月的租金损失，并无不当。将剩余房屋和押金抵扣唐驰应承担的违约责任后，赵燕还应向唐驰返还4860元。
综上案例分析，合意解除需当事人双方协商一致，性质上相当于原合同的当事人之间重新订立一个合同，也即必须满足解除合同的要约与承诺。解除合同的要约内容，不仅要包括消灭既存合同关系的意思表示，也要包括合同解除后的责任分担。如果仅有解除的合意，并未就合同解除后的责任分担达成一致，则导致合同尚未解除继续有效的后果。
（三）约定解除
与合意解除类似的是，约定解除的法理依据同样是意思自治原则。一般情形下当合同约定的解除情形出现时，享有解除权的一方可以解除合同。约定解除权，是指当事人以合同条款的形式，在合同成立以后未履行或未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。按照合同自由原则，当事人因协商一致而缔结合同，也有权对解除合同的事由作出约定。约定解除权与合意解除共同构成合同约定解除的完整内容。因约定解除权是由合同双方当事人在合同中事先约定合同履行期间可能发生的解除合同的事由，故其不同于附解除条件合同中的解除条件。在附解除条件的合同中，合同自解除条件成就时起即失去效力，无须当事人发出解除合同的意思表示。反观约定解除权，因其属形成权，故必须通过以需受领的意思表示为要素的单方法律行为行使之。约定解除权所关注的是当事人的解除权是否产生，故在解除合同的事由发生时，合同并未即时失去效力。倘若享有合同解除权的当事人不行使解除权，合同效力依然如故，不受影响。只有在解除权人向合同对方当事人发出解除合同的意思表示且到达对方当事人时，合同效力才能归于消灭。
约定解除权的行使方式不论明示或默示均无不可，但单纯的沉默不得认为系解除权的行使。约定解除权作为民事权利，当事人可以放弃行使。当解除事由出现时，解除权人在一定的期限内不积极行使解除权，则合同继续有效，或者解除权人的行为使另一方当事人有正当理由信赖其不再行使解除权而愿意继续履行合同的，应视为双方以实际行为变更了合同解除权的约定，一方当事人享有的约定解除权相应消灭。约定解除权的行使欲发生解除合同的效果，须经法定程序，具体而言：当事人以通知方式解除合同的，于合同相对方了解通知或通知到达相对方时发生效力。而且，通知解除的意思表示不得撤销，若非如此，则合同法律关系易陷于反复不安定的状态，势必令合同对方当事人无所适从，不利于相对方当事人利益的保护。当事人以提起诉讼的方式主张解除合同的，人民法院对该主张经审理予以确认，合同溯及自起诉状副本送达对方时解除。
关于约定解除权的事由发生，合同是否当然可以解除？《民商审判会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第47条对此给出否定性回答。该条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”因此，即使当事人在合同中对解除事由约定明确具体且事由已经实际发生，对合同约定解除仍有必要加以限制，此举实系强化人民法院对违约行为严重程度的主动审查权。因此，对于违约方违约程度显著轻微的情形，即使形式上符合当事人事先所约定的行使合同解除权的事由，仍有必要对守约方行使约定解除权加以限制，由此才能更好地平衡当事人之间的利益关系，维护交易安全。
如合同约定承租人迟延支付租金达3日的，出租人有权解除合同。此时合同完全可以继续履行，解除合同是对社会资源的浪费。相同地，合同一方违反合同次要义务的，守约方无合同解除权。如甲出租商铺给乙用于经营，合同约定甲应当为乙提供免费停车位，但实际上甲并未提供。甲此时虽然违约，但违反的是提供免费停车位的合同义务，乙当然可以要求甲承担相应的违约责任，但无权解除合同。该情形在实务中的典型意义在于，许多与乙处境类似的当事人会因甲违约后双方协商无果，一怒之下搬离商铺，还以为自己不追究对方的违约责任已经很大度很讲理了，没想到最后自己反而因擅自撤离房屋变为根本违约方。同时，我们需要在合同条款中需明写明合同目的及明确的解约条件，避免在发生违约时因解除条件是否成就及是否有权解除合同发生争议，造成己方不必要的损失。
案例1:四平九洲房地产开发有限责任公司、邝冶股权转让纠纷二审民事判决书/最高人民法院/(2018)最高法民终863号
【一审法院认为选节】
《股权转让协议书》第四条第一点明确约定：“任何一方违反本协议约定条款，即构成违约，违约方应向守约方承担违约责任，任何一方违约，并给对方造成损失时，守约方有权向违约方要求损失赔偿，并有权单方解除合同。”如上所述，九洲公司并不能证明邝冶存在违约行为，而九洲公司除在《股权转让协议书》签订前支付股权转让款3250万元外，在该协议书签订后未再向邝冶支付过任何款项，其中双方约定的协议书签订后的第一期股权转让款已于2017年12月12日到期，九洲公司逾期支付该期全部股权转让款1250万元，已构成违约。故根据《股权转让协议书》的上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，邝冶有权解除该《股权转让协议书》，九洲公司起诉请求确认邝冶解除该协议书的行为无效，没有事实和法律依据，不予支持。该协议书明确约定，任何一方违反协议约定条款，即构成违约，守约方有权单方解除合同。本案《股权转让协议书》中，支付合同对价款是付款人的主要合同义务，九洲公司逾期支付股权转让款高达1250万元，已违反合同的主要义务，已明显构成违约，其主张上述约定不明，不能作为邝冶有权解除《股权转让协议书》的依据，理由不能成立。九洲公司向吉森公司支付的1.38亿元，系支付给吉森公司用于该公司偿还欠他人的借款债务，有限公司与其股东的人格相互独立，该债务并非邝冶的个人债务，上述1.38亿元并非系支付给邝冶的股权转让款。《股权转让协议书》已明确约定该协议书签订后的第一期股权转让款仅为1250万元，九洲公司已逾期支付该期全部股权转让款，九洲公司关于上述1.38亿元也属于其应付的第一期股权转让款，其已支付该1.38亿元，故其逾期支付的1250万元只占第一期股权转让款很低的比例的意见，与合同约定不符。九洲公司逾期支付第一期股权转让款长达三十三天后，邝冶才作出《解除合同通知书》。因此，九洲公司主张其逾期支付的1250万元占第一期股权转让款的比例低、逾期支付的时间短，应确认邝冶解除《股权转让协议书》的行为无效，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。
【二审法院认为选节】
关于合同约定解除权的问题。案涉《股权转让协议书》第四条违约责任第1点约定：“任何一方违反本协议约定条款，即构成违约，违约方应向守约方承担违约责任，任何一方违约，并给对方造成损失时，守约方有权向违约方要求损失赔偿，并有权单方解除合同。”第2点约定：“九洲公司若不能按期向邝冶支付股权转让对价款，即构成违约，违约责任为逾期支付款项的金额，按延期时间计算，以月利率2%的标准向邝冶支付逾期违约金，直至所欠款项给付完毕。”单从上述第1点来看，任何一方只要有任何违约行为并给对方造成损失的，不论违约程度轻重、损失后果大小，守约方均有权解除合同。虽然该约定将守约方行使合同解除权的条件限定为一方违约且同时造成对方损失，但由于客观上违约与损失息息相关，该条款实质仍着眼于只要发生了违约，则守约方即有权解除合同。如此一来，显然泛化了作为合同约定解除条件的违约行为，将所有违约行为不加区分同质化，若简单依此履行，必将造成解除合同过于随意，增加了合同被解除的风险，不利于交易安全和稳定。故，上述第1点虽在形式上约定了合同解除的条件，但实属对解除条件约定不明。合同当事人出现违约情形时，不能当然以此为由主张解除合同，而应当结合合同履行情况、违约程度等因素，从合理平衡双方利益出发，慎重判断合同是否符合法定解除条件。再从上述第2点来看，该条明确在九洲公司未按期向邝冶支付股权转让款时，由九洲公司以支付违约金的方式承担违约责任。据此约定，九洲公司就逾期付款应当直接承担的是支付违约金而非合同解除的法律后果,邝冶可就此另行主张权利。综上，案涉协议有关合同解除的条件约定不明，根据合同约定邝冶不享有解除权。
案例2:保利达地产（沈阳）高悦有限公司、刘湛春房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/沈阳市中级人民法院/(2022)辽01民终7203号
【二审法院认为选节】
本院认为，本案争议焦点为刘湛春是否根本违约，保利达公司与刘湛春之间的租赁合同关系是否解除。关于保利达公司提出刘湛春未按合同约定支付房屋租金及履约保证金的主张，二审庭审中经双方对账，保利达公司确认已于2021年4月30日收到刘湛春支付的履约保证金20000元，亦确认至今已实际收到2020年7月1日起23个月租金。根据保利达公司于2021年4月20日发出的《律师函》记载，“截至2021年4月20日，刘湛春未按约支付2021年4月至2021年5月租金23476元”，保利达公司当时主张的欠付租金数额与刘湛春所述因疫情减免2020年11月、12月租金后租金数额一致，亦与保利达公司出具的租金实际到账明细表能够相互印证。结合保利达公司出具的物业费实际到账明细表，一审法院认定截至2021年4月28日刘湛春已补足上述拖欠租金，不拖欠租金及物业费并无不当，且截至二审庭审，刘湛春仍在按照合同约定支付租金。鉴于刘湛春拖欠租金及物业管理费期间较短，经营期间确实受到疫情因素影响，且在短期内积极补足拖欠费用，保利达公司未提供证据证明刘湛春延期支付租金的行为对其造成了实际损失，且在保利达公司发出《律师函》后，刘湛春继续使用案涉房屋，并按合同约定按月向保利达公司支付租金，保利达公司亦予接受，双方在事实上仍存在继续履行的行为。综合考虑全案事实，一审法院认定双方之间租赁合同目的的实现并未受到影响，并无不当。
关于保利达公司提出刘湛春擅自将经营品牌“伍牛烧烤店”变更为“义卖汇大食堂”，保利达公司享有合同约定解除权的主张，根据双方租赁合同第十章第2条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可单方提前解除终止本合同……2）未经甲方书面许可擅自改变甲、乙双方约定的商铺用途的”。本案中，根据保利达公司提供的视频及照片，刘湛春承租的商铺并未变更经营用途，仍作餐饮经营，虽增加“义卖汇大食堂”招牌，但保利达公司并未举证证明其通知刘湛春进行整改而刘湛春拒不改正，故一审法院认定保利达公司据此行使解除权依据不足并无不当。至于保利达公司提出刘湛春将案涉商铺出兑的问题，刘湛春予以否认，保利达公司亦未提供证据证明其主张，故本院不予采信。
综上案例分析，如租赁合同中约定任何一方只要有任何违约行为并给对方造成损失的，不论违约程度轻重、损失后果大小，守约方均有权解除合同。虽在形式上约定了合同解除的条件，但实属对解除条件约定不明。合同当事人出现违约情形时，不能当然以此为由主张解除合同，而应当结合合同履行情况、违约程度等因素，从合理平衡双方利益出发，慎重判断合同是否符合法定解除条件。因此，并非所有约定解除的条件都能达成最终解除的结果，需根据违约情形来判断是否导致合同目的不能实现，如果只是轻微违约，则即便发出解除通知最终的解除结果法院也不会认可。
（四）法定解除
法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。
《民法典》第653条规定法定解除权包括，一是因不可抗力致使不能实现合同目的导致的合同解除；二是因预期违约造成的合同解除；三是因迟延履行债务而引起的合同解除；四是其他违约行为导致不能实现合同目的引起的合同解除；五是法律规定的其他情形。
因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点在于“不能实现合同目的”，而非“不可抗力”。不可抗力或暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容的履行，但只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。例如2020年爆发的新冠肺炎疫情，有可能仅对合同的履行造成部分影响，不足以导致合同直接或者根本不能履行。倘若合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，则疫情不应构成合同履行的不可抗力，相应地，当事人将疫情作为不可抗力主张解除合同的，人民法院不应当予以支持。因不可抗力导致不能实现合同目的，既可能表现为不可抗力致使债务人不能履行合同，债权人订立合同的目的因而不能实现；也可能表现为不可抗力的发生对债务人的履行行为未发生严重影响，但同样使得债权人订立合同的目的落空。
因预期违约造成的合同解除。在履行期限尚未届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，多数学者称之为预期违约。在履行期限届满前赋予债权人解除权的正当基础是忠实义务的违反。预期违约既可表现为债务人明确表示不履行主要债务，又可表现为债务人以自己的行为表明不履行主要债务。前者称为明示违约，后者称为默示违约。判断是否构成明示违约，主要强调当事人拒绝履行的意思表示应当明确、直接、无疑义，例如当事人一方向合同相对方提出取消、终结、终止、解除合同的要求，或者明确声明无法、不想、不能履行合同的，且其拒绝履行合同的行为不存在法定或约定的免责事由的，则一般可认定为构成明示违约。对于默示违约的认定则要困难得多，通常需要根据当事人在其拒绝履行合同义务的主观意愿支配下所实施的行为外化表现来进行综合判断。如当事人在履行期限到来前有意实施的各种可能有害于合同履行、危及交易安全的行为。
因迟延履行债务而引起的合同解除。只要当事人一方在履行期限到来后迟延履行债务，另一方当事人就可主张解除合同，必然会导致合同解除的任意性，造成不必要的财产损失和交易成本的增加。因此本法第563条第1款第3项规定，履行期限对合同目的之实现不具有根本影响的，债务人在履行期限届满后履行，通常仅会令债权人遭受有限损失，不至于使其合同目的落空。在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便有权解除合同。
其他违约行为导致不能实现合同目的引起的合同解除。除前述当事人不履行合同主要债务或迟延履行而导致合同解除的情形，当事人如有其他违约行为致使不能实现合同目的的，其他根本违约行为构成一项概括性的合同解除权产生事由。债务人不履行非合同主要债务的行为，只要满足能够认定违约方的行为构成根本违约之条件，严重影响债权人订立合同所期望的经济利益，均可导致合同的解除。如根据《买卖合同司法解释》第25条的规定，出卖人不履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的的，买受人享有合同解除权。其他违约行为除前述的预期违约、迟延履行之外，还包括各种违反法定或约定的义务以及依诚信原则产生的义务致使合同目的不能实现的情形，如拒绝履行、瑕疵履行、部分履行和加害履行，以及根据诚信原则所应承担的注意、照顾、忠实等附随义务。
法律规定的其他情形。除上述一般法定解除权的规定情形外，有法律明文规定的其他合同解除的情形，当事人亦可以主张解除合同。所谓“法律规定的其他情形”，既有《民法典》合同编其他章节所规定的当事人可请求解除合同的情形，也包括其他民事特别法、司法解释所确立的法定解除情形。例如，《民法典》第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《民法典》第610条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”
案例1：裴丽梅、沈阳市和平区商务局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/辽宁省沈阳市中级人民法院/(2022)辽01民终6295号
【一审法院认为选节】
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由，包括一切与合同有关的客观事实，如战争、金融危机甚至经济危机、重大政策调整等发生客观情况的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，故允许变更合同内容或解除合同。涉案合同签署于2015年8月，租赁用途为被告开设中韩自贸区韩国商品展示中心，2016年发生萨德事件，严重影响中韩关系及贸易进口情况，该种客观环境属不可预见，若仍然要求被告严格履行原合同的内容将会导致显失公平的结果，故本案应适用情势变更原则，故被告不应承担违约责任，关于原告主张的违约金诉求，一审法院不予支持。
【二审法院认为选节】
本院认为，关于被上诉人提出的按照法律规定的不可抗力因素向上诉人提出解除合同的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…。“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件。法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。只有合同的履行达到缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，很好地维护了“合同必须严守”这一合同法的基石。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同亦属于违约行为，只不过系可部分或全部免责的违约。因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点在于“不能实现合同目的”，而非“不可抗力”。不可抗力或暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容的履行，但只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。“萨德事件”有可能仅对合同的履行造成部分影响，不足以导致合同直接或者根本不能履行。倘若合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，则该事件不应构成合同履行的不可抗力，相应地，当事人将该事件作为不可抗力主张解除合同的，人民法院不应当予以支持。因不可抗力导致不能实现合同目的，既可能表现为不可抗力致使债务人不能履行合同，债权人订立合同的目的因而不能实现；也可能表现为不可抗力的发生对债务人的履行行为未发生严重影响，但同样使得债权人订立合同的目的落空。不可抗力认定的另一重要问题在于不可抗力与合同履行障碍之间是否存在因果关系。具体而言：其一，不可抗力应当是合同履行障碍的直接或者根本原因，即若未发生不可抗力，就不至于出现履约障碍。其二，不可抗力与履约障碍之间存在阻断事由。本案被上诉人并未举证由于“萨德事件”导致中韩自贸区韩国商品展示中心无法运行，即其对于不可抗力与合同履行障碍之间存在因果关系并未提供证据证明，属于被上诉人并未举证“萨德事件”与本案合同目的无法实现之间存在因果关系，故被上诉人以存在法定解除事由为由单方向上诉人提出解除合同依据不足。
案例2:余欧洋、宁波重塑时光商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/宁波市海曙区人民法院/(2021)浙0203民初10395号
【法院认为选节】
关于争议焦点一，尽管被告不同意解除案涉《房屋租赁合同》，但原告已以其行为表明不再履行该合同的相关权利义务，并已于2021年8月11日通知被告已搬离涉案承租物，被告作为涉案商铺的管理单位，理应在第一时间得知原告实际腾退承租房屋的事实，并采取有效措施防止损失扩大。故涉案《房屋租赁合同》符合法定解除条件，且已于2021年8月11日解除。
关于争议焦点二，原告在租赁期内腾退房屋，并明确不再承租，系违约解除合同，理应承担相应的违约解除责任，以弥补被告因原告违约解除而带来的损失。然而，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金及物业管理费需先付后用，每6个月结算一次，原告作为违约方，需要因提前退租而被扣除已实际缴纳的全部租金、物业管理费、基建费、履约保证金等费用。该约定明显加重原告方的违约责任，且被告也未能举证证明因原告违约给其造成的损失情况。因原告系承租后实际短暂经营后提出的退租，尽管其认为被告对原告的退租行为应承担相应的责任，但未能提交相关证据予以证实，本院对原告所主张的被告存有履约过错不予采信。现在原告已放弃履约保证金50000元及基建费10000的退费主张，系其自身对诉权的处置，本院予以准许，原告提交票据所涉的其他费用，原告未予主张，本院亦不予处理，本院依据原告所已缴纳各项钱款的性质及金额，并综合原告退租时间等因素，对原告主张的退还租金及物业费之请求，酌情支持退还两个月的租金（49293.33元）及物业费（12100元）。原告的其他退费主张，本院不予支持。
综上案例分析，合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。租赁合同法定解除的实质性条件是“不能实现合同目的”，“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。只有合同的履行达到缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，很好地维护了“合同必须严守”这一合同法的基石。
解除事由发生后，需在约定或法定期限内行使，即解除权是有行使期限的，合同解除权的行使期限既可由法律规定，也可由当事人约定。法律没有规定或当事人没有约定的，则解除权人应该在相对人催告后的合理期限内行使。然而，对于法律未规定或当事人未约定合同解除权行使期限，且相对人又没有催告的情形，如何确定其解除权的行使期限，《民法典》第564条对此进行明确规定，“即自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”对这一情形的除斥期间予以明确，即没有法定或约定的解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权归于消灭。1年期间为不变期间，不适用中止、中断或延长的规定。将合同解除权行使的除斥期间定为1年，与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相同性质的权利适用相同失权规则的价值取向。
四、违约金
在房屋租赁合同中，违约金责任是一种最为常见的违约责任的承担方式，当事人为充分保障自身利益，在房屋租赁合同条款中经常将违约金责任与赔偿损失、继续履行以及其他补救措施并行约定，以期在交易对方出现违约行为时，可以通过事先约定的较为完备的违约责任条款来对冲交易风险，减少乃至填平交易损失。
在司法实践中，由于对违约金责任的法律性质、违约金与赔偿损失的关系、违约金与继续履行的关系、举证责任分配及合同意思自治与实质公平的权衡等方面存在认识上的差异，导致违约金调整规则适用中的存在各种不同的争议，造成具体纠纷处理中裁判尺度各异，对当事人之间利益均衡的产生较大影响。
（一）违约金的法律规定
《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
（二）实际损失认定
根据《民法典》第585条第2款及原《合同法司法解释（二）》第28条、第29条的规定，对于当事人约定的过低或者过高的违约金，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求，以实际损失为标尺，根据公平原则与诚实信用原则予以调整，包括司法酌增和司法酌减。根据《民法典》第584条规定，因违约造成的损失的认定主要包括两个关键要素。
1、 违约造成的损失范围
根据法工委在民法典释义中的观点，违约造成的损失范围，是指在不存在违约行为时守约方履行合同可以获得的利益扣除在违约情形下守约方的现在利益，二者之差即为违约造成的损失，包括实际损失与可得利益损失。
实际损失，是指因违约行为导致现有利益的减少，是现实利益的损失，又称之为积极损失，比如货物在运输过程中因承运人不符合合同约定的运输条件导致货物变质造成的损失。实际损失通常比较容易认定，主要包括：
①信赖利益损失，包括因违约导致的费用支出、丧失其他交易机会的损失、对方违约造成守约方对第三人承担的违约损害赔偿等；
②固有利益的损失，主要表现为债务人违反保护义务导致的损失，比如债务人交付的不合格原料对债权人现有生产设备造成的损害等。
可得利益损失，是指债权人在合同如约履行后可以获得的纯利润。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条的规定，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。
①生产利润损失，是指在生产设备与原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约造成买受人的可得利益损失。在计算生产经营利润时，可以考虑以客观的、能够举证证明的守约方上一年或者最近几年的平均净利润，或者同类区域同类行业的经营者能够获得的净利润为标准。如果守约方主张其利润比以客观标准计算的利润高，其应当承担举证责任；如果违约方主张守约方的利润比以客观方法计算的利润低，其也应当承担举证责任。
②经营利润损失，是指承包经营、租赁经营合同或者提供服务或者劳务的合同中，因一方违约给对方造成的可得利益损失。
③转售利润损失，是指在系列买卖合同中，因原合同的出卖方违约导致其后的转售合同的出售方的可得利益损失。
在具体确认违约造成的损失时，应当注意三个问题：一是信赖利益损失不能大于履行利益，即债权人合同履行成本通常不能大于合同履行收益，否则意味着债权人订立时其愿意承担一个亏损的合同，如果允许债权人的信赖利益大于履行利益，则意味着其通过违约赔偿将其原本自愿承担的亏损转嫁给债务人；二是可得利益损失可能与信赖利益中机会成本存在重合，在计算损失时不应重复计算；三是计算可得利益损失，有时需要考虑未来产生的履行利益的发生概率，比如在快递公司未按时将投标文件送达招标人时，需要考虑即使按时送达招标人投标人中标的概率，并以此为基础计算可得利益损失。
2、违约损失范围受可预见规则的限制
根据《民法典》第584条规定，违约造成的损失范围，不应超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的可能因违约造成的损失。根据法工委释义中的观点，可预见规则不仅适用于对可得利益损失范围的限制，也适用于对实际损失范围的限制。
违约损失范围之所以要受到可预见规则的限制，原因在于，对于债务人在订立合同时无法预见到的损失，其无法采取足够的预防措施以避免损失，比如旅客因航班延误造成其失去签订合同的交易机会，但由于航空公司在出售机票时不能预见到该种损失，故此，对于旅客要求赔偿因丧失该交易机会的可得利益损失，航空公司有权拒绝。
故此，根据法工委释义中的给出的可得利益损失计算方法，可得利益的法定损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受损害方自己过错造成的损失-受损害方因违约获得的利益-必要的成本。
（三）相关案例
我们检索房屋租赁合同纠纷案件中在司法实践上法院一般支持违约金标准如下：
1、逾期付款违约金
2、解除合同违约金（空置期损失）
综上案例分析，对于逾期付款违约金目前法院一般支持的上限在LPR的四倍，对于解除合同违约金（空置期损失）法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般支持的3个月租金，但不超过6个月。在北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（简称“北京高院租赁解答”）解答，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
不过，对于大型商业地产租赁，仅赔偿不超过6个月的空置期租金损失，往往不足以弥补出租人的实际损失，因此法院可能会按照租赁物实际空置的期间计算空置期损失，并不受上述“最长不得超过六个月”空置期的限制。例如，在最高法院终审的一个案例【（2016）最高法民终746号】，出租人和承租人签订《房屋租赁合同》，约定出租人将涉案房屋租赁给承租人用于开办超市。房屋租赁期限为20年。合同签订后，出租人在按照合同要求腾空租赁房屋并对房屋进行改造后，多次致函承租人要求交接房屋。后承租人致函出租人称因为市场原因决定延期开业，因为卖场尚未开业，无法支付租金，请求出租人自行安排招商。后出租人起诉解除合同，并要求承租人赔偿损失。法院认为，因承租人的原因而导致涉案合同的解除，承租人对出租人的损失应承担赔偿责任。出租人主张的房屋租金损失主要表现为房屋空置所发生的租金损失。涉案房屋闲置了一段时间后，被出租人陆续出租，其中，一层闲置了738天，二层闲置了861天，三层闲置了981天。最终法院根据实际闲置天数、合同约定的租金标准和涉案房屋房产证载明的面积确定涉案房屋的空置期损失。
五、装修损失承担
在房屋租赁合同纠纷中，案涉房屋的装饰装修损失应由谁承担是双方当事人频发的争议焦点，本文梳理了在房屋租赁合同纠纷中房屋装饰装修损失承担的几个常见问题，以供参考。
（一）装饰装修的法律规定
（二）承租人未经出租人同意装饰装修损失如何承担
案例1:王尧与中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/新疆维吾尔自治区高级人民法院/（2019）新民申270号
【法院认为选节】
关于王尧与军区房管局吐鲁番办事处签订的《军队房地产租赁合同》是否应当解除的问题，军区房管局吐鲁番办事处因重大政策调整需要，依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求解除合同，并根据双方合同约定提前通知了王尧，合同解除的条件已经具备，原审判决解除双方签订的《军队房地产租赁合同》并无不当。关于王尧主张的损失是否应予补偿的问题，王尧未提供证据证明其增添、新建、装饰装修已经征得了军区房管局吐鲁番办事处的书面同意并经批准。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的规定，王尧主张其增添、新建、装饰装修部分的费用应予补偿缺乏合同及法律依据，故对其该项申请再审的理由，本院不予支持。
案例2:常州功业传动科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书/江苏省常州市中级人民法院/（2019）苏04民终4230号
【法院认为选节】
关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案，根据双方合同约定，功业公司在房屋进行装修或改善增设它物时，需得丰林公司书面同意。而功业公司提供的证据不能证明其装修征得丰林公司书面同意，故对其关于装修损失的主张不予支持。
综上案例分析，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，因此，承租人在进行装饰装修或扩建时应严格按照《房屋租赁合同》约定征得出租人同意并保留相关证据，否则不仅不能对装饰装修或者扩建发生的费用向出租人主张，还有可能面临出租人要求恢复原状或者赔偿损失的风险。
（三）承租人经出租人同意装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物如何处理
案例1:王院林、侯玉龙房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/最高人民法院/(2019)最高法民申3031号
【法院认为选节】
关于王院林主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失应否予以支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，案涉机器设备与办公生活设备均属于未形成附合的装饰装修物，且案涉《房屋租赁合同》对未形成附合的装饰装修物也并未明确约定在合同解除时应如何处理，因此王院林可自行拆除，其不属于合同解除后的损失。关于预期可得利益损失，应当是指案涉《房屋租赁合同》在正常履行后，浩斯餐吧经营可以获得的利益，因王院林应负合同解除的主要责任，故该可得利益损失应主要由王院林负担。并且王院林并未提供相应证据证明该部分损失的具体情况，应自行承担举证不能的不利法律后果。因此，二审法院对于王院林所主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失不予支持，并无不当。
案例2:廖咸领、郑有玲房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/广西壮族自治区高级人民法院/(2018)桂民申1881号
【法院认为选节】
本院经审查认为，廖咸领在承租涉案房屋前即明确知晓该房屋未取得建设工程规划许可证，仍决定与郑有玲签订本案租赁合同，对本案合同无效的后果存在过错，二审法院认定双方当事人对于本案租赁合同无效的后果承担同等责任，符合本案查明事实，并无不当。
对于涉案房屋内空调、沙发、餐桌、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等能否构成装修损失的问题。附合是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。动产因附合而成为不动产的重要部分，不动产所有人取得该动产的所有权。廖咸领虽主张房屋空调、沙发、餐桌、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等是根据房屋结构进行订制，但其未成为不动产的重要组成部分，不符合动产与不动产附合的定义。因此这部分财产不属于已形成附合的财产。二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，由于郑有玲不同意利用，应由廖咸领搬离。对廖咸领的此项请求不予支持有事实和法律依据，并无不当。
综上案例分析，对于未形成附合的装饰装修物，法律上区分合同无效与租赁期间届满、合同解除两种处理情形。第一，在《房屋租赁合同》无效时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。第二，租赁期间届满或者《房屋租赁合同》解除时，除当事人在《房屋租赁合同》中另有约定，否则由承租人拆除。因此，双方当事人在起草《房屋租赁合同》时，应对合同解除及租赁期间满后未形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时，在签订《房屋租赁合同》时，亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。
（四）承租人经出租人同意装饰装修，对于已形成附合的装饰装修物如何处理
案例1:广州市岭南电子商务产业园有限公司、杨明房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/广东省广州市中级人民法院/(2022)粤01民终11117号
【法院认为选节】
本案中，案涉房屋未办理产权证，现有证据也未能显示案涉房屋已取得相应的规划许可或经批准进行建设，一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，理据充分，本院予以认可。鉴于《租赁合同》为无效合同，一审法院对一点甜餐饮店要求岭南电子产业园公司退还租赁保证金39000元及装修押金3000元予以支持，合法有据，处置得当。
第二个焦点是岭南电子产业园公司是否应当向一点甜餐饮店赔偿装修损失的问题。虽然一点甜餐饮店没有就装修损失问题提起评估鉴定申请，但从一点甜餐饮店在一审期间提交的装修预算表、工程项目单价报价单、收款收据以及双方对案涉房屋出租时状况的陈述来看，一点甜餐饮店确有对案涉房屋进行装修，考虑到案涉房屋面积较小且一点甜餐饮店主张的装修费用亦较少，从节约双方诉讼成本的角度出发，一审法院在综合考虑租赁物的使用时长、附合物的重复利用情况等因素的情况下酌情认定装修残值为48303.60元，并按照双方对合同无效的过错程度，认定岭南电子产业园公司应向一点甜餐饮店赔偿装修残值24151.80元，公平合理，并在一审法院自由裁量权的合法行使范围之内，本院予以认可。至于岭南电子产业园公司上诉认为根据《租赁合同》第11.4条的约定，其无需赔偿装修损失的问题，因《租赁合同》为无效合同，而该条款并非清算条款，故该条款的约定亦属无效，本院对该上诉理由不予采纳。
案例2:郑有玲与廖咸领房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/南宁铁路运输中级人民法院/(2017)桂71民终165号
【法院认为选节】
关于第一个争议焦点，依照本案的《房屋租赁合同》第十条约定，廖咸领不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得郑有玲书面同意。双方约定廖咸领在经过郑有玲书面同意后可以对室内进行装修，但廖咸领对整栋楼的外墙、室内都进行了装修施工。郑有玲庭审陈述只同意廖咸领对涉案房屋的一层、二层室内进行装修，其他部分的装修没有证据证明经过郑有玲的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条之规定，廖咸领未经郑有玲同意而自行装修的部分，装修损失由其自行负担，郑有玲只对涉案房屋一层、二层室内已形成附合的装修部分现值损失承担相应的赔偿责任。
至于房屋装修价值折旧的问题，由于前述法律规定租赁合同无效时已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，即应以装饰装修上存在的现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。故郑有玲提出应当对涉案房屋的装修部分进行折旧的主张有法律依据，本院予以支持。依据国宏信广西分公司2017年8月29日向本院发出的答复函，涉案房屋一层、二层的装修部分，从2014年8月5日计算折旧至2016年8月31日的金额分别为27886.39元和27728.67元，共计55615.06元。
关于第二个争议焦点，在本案《房屋租赁合同》中的第一条就是对标的物状况进行了详细说明，其中包括涉案房屋的规划手续情况，证实廖咸领在承租涉案房屋前就明确知晓该房屋未取得建设工程规划许可证，依然决定与郑有玲签订本案租赁合同。郑有玲在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下仍然将该房屋出租获取收益。故双方当事人对于本案租赁合同无效均应当承担责任，且双方的责任相当，应当各自承担50%的损失。郑有玲主张一审法院认定双方当事人对合同无效的过错责任比例为30%和70%不准确有事实依据，本院予以调整。故郑有玲应当承担27807.53元（55615.06元÷2=27807.53元）装修损失,其余部分装修损失由廖咸领自行承担。
综上案例分析，对于已形成附合的装饰装修物，法律上区分合同无效、租赁期间届满、合同解除三种情形。第一，在《房屋租赁合同》无效时，对于已形成附合的装饰装修物，只能按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。第二，在租赁期间届满时，除租赁合同另有约定，否则承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修的费用。第三，在《房屋租赁合同》解除时，如果双方没有对已形成附合的装饰装修物如何处理作出约定，那么法院将会区分四种情形进行认定。因此，建议双方当事人在起草《房屋租赁合同》时，在合同解除及租赁期间届满后，对于已形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时，在签订《房屋租赁合同》时，亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。
装饰装修损失如何确定？司法实践中，有以下处理方法：
（1）按租赁期限分摊。在租赁合同解除或终止的情况下按照装修残值损失进行赔偿，公式为：房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限。例如，租赁期限为10年，已经使用了2年，装修投入20万元，则装修残值=（20万元÷10年）×8年=16万元。法院通常通过工程造价鉴定的方式或酌定的方式确定装饰装修费用。该方法属于实践中认定装饰装修残值损失金额的常用计算方法。
（2）现存价值法。在租赁合同无效的情况下按照装修现值损失进行赔偿，公式为：房屋装饰装修现值=装修工程的重置成本×综合成新率。该方法实践中较多用于租赁合同无效情况下装修损失的赔偿。
为了减少争议，我们建议在租赁合同中对合同解除时装饰装修残值损失的确定及损失承担的方法予以明确约定。建议承租人保留好装修有关的合同、发票、收据等资料。
2019年12月以来，湖北省武汉市出现新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”），其后全国多地先后发现确诊病例。突如其来的新冠疫情对于各行各业的生产经营以及人们的日常生活都产生了重大影响，房产租赁市场出现越来越多的纠纷。拖欠租金、单方终止租赁合同、撤场等现象屡见不鲜。本文将视角聚焦于商业用房租赁合同，梳理国家及地方政府部门相关政策，根据有关法律法规，结合相关案例，就实践中的常见热点问题进行总结，以资参考。
目录
一、房屋租赁合同的效力
二、疫情影响下租金减免
三、租赁合同解除
四、违约金
五、装修损失承担
一、房屋租赁合同的效力
常见房屋租赁合同纠纷面临的第一个问题就是合同的效力。对合同效力的审查属于法院主动审查的范围，即使当事人没有提出合同无效的诉请，通常法院也会依职权对合同效力进行审查。
（一）房屋租赁合同效力相关法律规定
1、《民法典》
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
（二）相关案例
案例1：浙江省仙居县保安服务有限公司、朱猛勇租赁合同纠纷二审判决书/台州中级人民法院/(2022)浙10民终1034号
【二审法院认为选节】
本案二审的争议焦点是：本案所涉的《停车场租赁合同》是否有效。
关于合同效力问题。双方于2020年4月13日签订的《停车场租赁合同》，因租赁的停车场系农用地，并未依法办理农用地转用手续，违反了我国《土地管理法》的禁止性规定，且仙居县自然资源和规划局已于2021年1月29日责令仙居保安公司恢复土地原状、拆除围墙和管理房，故一审法院据此确认该租赁合同无效，并无不当。仙居保安公司认为该租赁合同并不必然无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
案例2:七天快捷酒店管理（北京）有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷二审判决书/上海市第一中级人民法院/(2012)沪一中民二(民)终字第3152号
【二审法院认为选节】
本案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，对此双方均无异议。二审中上诉人快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店所有上诉请求均是基于其对房屋租赁合同无效的判断，而其认为合同无效的理由即租赁房屋未经竣工验收，违反了《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。
强制性规定分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反效力性强制性规定的合同无效。据此，对于违反强制性规定的合同效力的认定，依赖于对该项强制性规定类型的识别。本案二审的争议焦点就在于，《建筑法》第六十一条第二款为效力性强制性规定，抑或管理性强制性规定。
对于强制性规定类型的识别方法，因强制性规定以行为的管制为其目的，故采目的解释的方法，进行法律制度目的的追寻尤为重要；而以体系解释的方法进行类型识别则更加清晰、直观。本案中，从目的解释的角度看：所谓建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程竣工验收申请报告后，根据建筑工程质量管理法律制度和建筑工程竣工验收技术规范标准，以及建设工程合同的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为。国务院于1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向相关房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。而此后，国务院及原建设部于2000年又分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报相关部门备案。国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发[2002]24号）第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。可见，自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。这一变化对于《建筑法》第六十一条第二款的类型认定具有重要意义，一方面，竣工验收是基于建设工程合同关系而在平等合同主体之间产生的权利、义务，而竣工验收由行政许可变为备案制，正是将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。《建筑法》第六十一条第二款之规定强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。另一方面，从《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，《建筑法》正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。而《建筑法》第六十一条第二款的立法目的同样是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。基于此，应将《建筑法》第六十一条第二款认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收，虽违反了《建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，但租赁合同并不因此而无效。
从体系解释的角度看，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”《房屋租赁司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”综合以上法律及司法解释的规定可以看出，第一，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。反观本案，法律规定房屋未经竣工验收不得交付使用，而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。当然，在建造过程中“竣工验收”环节存在的瑕疵，可能使房屋租赁合同的履行前提条件受到影响。第二，从《合同法》及《房屋租赁司法解释》中关于承租人合同解除权的规定可以看出，对于租赁房屋未经竣工验收的，法律并无使租赁合同无效之意，而是在维护合同效力的基础上，赋予承租人一定条件下的合同解除权。如果因房屋未经竣工验收导致承租人“无法使用”，即无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用，则承租人有权请求解除合同。
综上所述，《建筑法》第六十一条第二款为管理性强制性规定，房屋租赁合同并不因租赁房屋未经竣工验收而无效。快捷酒店北京公司、快捷酒店松江店经法院释明后仍坚持合同无效的诉请，故对其以租赁房屋未经竣工验收为由，主张租赁合同无效等请求不予支持。
案例3:王子田、艾宏房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书/最高人民法院/(2021)最高法民申4912号
【最高人民法院认为选节】
根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。
（三）租赁合同无效情形
综上，房屋租赁合同无效情形包括：1.租赁期限超过二十年的，超过部分无效；2.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；3.出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；4.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；5.房屋租赁合同违反法律、行政法规效力性强制性规定的无效。
对于租赁房屋未办理竣工验收和消防验收租赁合同是否有效，在2003年最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（以下简称“函复”）中回复云南省高级人民法院，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
2013年2月26日，最高人民法院发布关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定【法释（2013）7号】，认为上述函复与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突，将其废止。在司法实践中，法院亦认为《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦规定了未经消防验收或消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力。因此，租赁房屋未办理竣工验收和消防验收租赁合同有效。
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。对于超过部分并非无效，只是对出租人没有法律约束力，在《民法典合同编理解与适用》中认为我国法律虽不认可物权的无因性，但是因转租合同具有不可分性，人为地将转租合同依据租赁期限分为有效和无效的两个部分并不符合法理。同时，因合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情况下才应认定合同无效。在此角度下，承租人与第三人之间的超期约定并不一定是故意违反法律造成的，不一定对公共利益造成影响，因此不属于当然无效的情况，并且，直接认定转租合同超期部分无效，侵害了承租人与第三人合同自治权利。
（四）租赁合同无效后如何处理
租赁合同被认定为无效后，承租人应当将房屋返还给出租人，在转租的情况下，出租人可直接要求次承租人返还房屋；承租人可以参照租金标准支付房屋使用费，出租人应当将承租人预交的租金返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
处理房屋租赁合同无效后果时，法院要根据诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋使用状况、合同主体义务、合同履行情况等因素，在当事人之间合理分配责任，避免一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。
对于因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。上海市第一中级人民法院发布《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》认为此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。
第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具体责任比例由法院视案情酌定。
第二，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。
第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。
对于损失的认定，与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。
二、疫情影响下租金减免
此类纠纷产生的主要原因是，合同订立时的客观情况已经发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或者不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，于是起诉请求减免租金。
（一）租金减免法律规定及政策
1、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
2、发改委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知
2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
3、浙江省发改委等部门印发《浙江省关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策意见》的通知
减免受疫情影响地区市场主体租金。2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。因本次减免房租对企业经营业绩产生较大影响的，经本级国资监管机构核准后，在经营业绩考核中可纳入特殊事项管理范围。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。
4、浙江省国资委关于做好国有房屋租金减免工作促进服务业领域困难行业恢复发展的通知
2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金；其他地区减免3个月租金。如遇减免期超过承租期的，按实际承租期减免租金。鼓励国有企业视情加大租金减免力度。
国有房屋是指产权为各级国有全资、国有控股及国有实际控制企业所有的房屋。
关于服务业行业分类标准，可参考国家统计局《国民经济行业分类》（原则上第三产业都可以视为服务业），优先减免发改财金〔2022〕271号文件所涉及行业。关于小微企业界定范围，可参考《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）或市场监管总局网站“小微企业名录查询”模块。
间接承租国有企业房屋的，原则上转租方不享受减免。对于转租国有房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。其中，转租方为国有企业的，减免与实际经营承租方签订的合同全额租金，转租方负责减免租金溢价部分；转租方为非国有企业的，相关责任主体应与转租方协商，确保将其减免租金全部落实到实际经营承租方。鼓励国有企业直接减免租金至实际经营承租方。
（二）相关案例
案例1:浙江开元酒店管理股份有限公司、宁海新世纪大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/浙江省宁海县人民法院/(2021)浙0226民初5252号
【法院认为选节】
本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指定意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，结合涉案酒店的性质、用途以及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，合理分担因疫情防控导致的不利后果，根据公平原则，酌情减免一个月的租金100万元（1200万元／年÷12个月）。超过部分，本院不予支持。
案例2:湖州市城投资产管理有限公司、湖州银都时代电影大世界有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/浙江省湖州市吴兴区人民法院/(2020)浙0502民初5804号
【法院认为选节】
关于因疫情停业期间的租金减免事宜，原告同意免除2020年2月至4月期间的租金，被告请求免除影院停业期间即2020年1月24日至2020年7月19日的租金。本院认为，原告已按照湖州市有关政策免除2020年2月至4月的租金，至于2020年1月24日至1月31日（8天）以及2020年5月1日至7月19日（共80天）期间的租金，考虑到被告承租的房屋用于开设影院，受疫情影响较大，执行政府文件暂停营业既是出租方的责任也是承租方的义务，由此造成的损失由双方予以分担，根据公平原则，本院确定该期间被告按合同标准的50％支付租金，2020年7月20日之后按合同约定标准支付租金。
案例3:华润新鸿基房地产（杭州）有限公司与杭州百老汇影院有限公司、百老汇戏院有限公司租赁合同纠纷案裁决书/杭州仲裁委员会/(2021)杭仲01裁字第2109号
【仲裁认为选节】
浙江省电影局要求电影院从2020年1月24日起停业至2020年7月20日，2020年7月20日后上座率不得超过30%，2021年1月15日后上座率不得超过75%。政府采用的防控措施是双方签订合同时无法遇见、不属于商业风险的合同基本条件重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。本着公平公正，共克时艰，合理分摊损失，2020.1.23-2020.7.19停业期间租金、推广费、管理费减半计收，2020.7.20-2021.1.14期间租金按原约定租金65%计收，2021.1.15日起租金按照原约定87.5%。2020.7.20日起推广费、管理费按原约定标准计收。
请求减免租金是租赁合同纠纷中承租人普遍的诉求之一。而在本次新冠疫情影响下，势必有众多受影响承租人请求减免租金以减少损失，为自身争取喘息的空间。根据上述案例及交易习惯，对于租金减免范围及金额的认定可以考虑从以下方面入手：
1、约定优先，尊重当事人意思自治
民商事活动应当尊重当事人之间的意思自治，如果各方在租赁合同中已明确约定了遭遇不可抗力事件后的权利义务分配规则，则应当尊重当事人之间的约定。并且在疫情期间，如双方当事人已经协商对于租赁合同的履行进行了延期、减租等调整，后续的争议解决过程中应当对当事人达成的合意予以充分尊重，一般情况下，不应予以调整。
2、受疫情及防控措施影响的期限
当事人请求减免受疫情影响期间租金的，应当依据其受疫情影响期限进行计算。该期限可以参考具体案件中，房屋所在地政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应或采取相应的防控措施的时间加以界定。但考虑到消费心理问题，即使疫情得到一定程度上控制，取消了严格的限制措施，民众外出消费的信心在一定期限内也难以恢复。因此，在解决房屋租赁合同纠纷时，亦可适当放宽对于减免期限的认定，以平衡各方当事人的利益。如美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司租赁合同纠纷上诉案中，湖北省高级人民法院认为“因为虽然世界卫生组织已宣布自2003年6月24日起解除对北京的旅行警告，但“非典”疫情的影响众所周知，即使旅行警告被官方解除，因疫情影响所具有的惯性，很难期望官方解除旅行禁令之日即为游客受疫情影响消除之日，因此，以境外游客为对象的旅游市场恢复之日应迟于旅行警告被解除之日。”“虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始，尚需一个渐进的过程……本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。”
3、商业风险的分配
尽管租赁合同双方当事人对本次疫情均不可预见、不能避免且不能克服，但是商业交易中本就具有交易风险，在承租人请求减免租金的纠纷中应当对于交易本身的风险分配方式予以考量，再对于双方对于损失的分担进行界定。如对于承租人要求全部减免房租的一概予以支持，则相当于由出租人承担了交易中的全部风险，与公平原则不合。如在上述案例3中，仲裁员认为本着公平公正，共克时艰，合理分摊损失，2020.1.23-2020.7.19停业期间租金、推广费、管理费减半计收，2020.7.20-2021.1.14期间租金按原约定租金65%计收，2021.1.15日起租金按照原约定87.5%。2020.7.20日起推广费、管理费按原约定标准计收。
三、租赁合同解除
房屋租赁合同纠纷中，合同解除问题非常重要。在违约情形较为轻微的情况下，房屋租赁合同涉诉的概率较小。换言之，涉诉的房屋租赁合同一般矛盾较大，常常伴随合同解除问题。而合同解除问题关系着合同效力、过错认定、违约责任等一系列问题，是纠纷处理的核心。
（一）合同解除的法律规定
《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十九条因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
（二）合意解除
意思自治是合同法的基本原则，合同是合同双方对自身权利义务的约定，因此合同双方可以通过合意解除的方式解除合同。合同成立并生效后，在未履行或者未完全履行之前，合同当事人通过协商解除合同，使合同效力归于消灭的称为合意解除。合意解除，又称协商解除，其实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。因合意解除是以一个新合同来解除原先订立的合同，与通过行使约定解除权来解除合同没有关系。
合意解除是当事人协商一致的结果，不同于约定解除情形，其无需履行通知程序。因合意解除系以合同的形式进行，因而同样需具备合同的生效要件，如意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗等。合同经合意解除后，原合同关系遂终止，当事人既无权依据原合同向合同对方当事人主张权利，也无须再按照原合同约定履行义务。需要指出的是，如果当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未能达成一致意见的，也不能产生合意解除合同的法律效果。在合意解除的情况下，是否恢复原状、是否发生溯及既往的效力以及是否发生赔偿损失责任等问题，均需要合同当事人协商处理。
如果当事人双方在合意解除时没有对诸如违约赔偿等问题作出约定，当事人在合意解除后还能否主张违约责任？有的观点认为，合意解除是当事人意思协商一致的结果，解除协议中若没有对赔偿损失等事项作出明确约定，也没有其他证据证明当事人之间有相关约定的，应视为没有约定。合同解除后一方当事人又请求赔偿损失的，一般不予支持。在《民法典合同编理解与适用》中认为，赔偿损失请求权的放弃与当事人权益休戚相关，应予明示，解除合同合意中未就附带产生的赔偿损失问题作出约定，不能当然视为当事人放弃对赔偿损失主张权利。合同没有达到实质性违约的程度，但如果各方均一致同意解除合同，法律自无禁止必要，但解除的原因仍然有可能是基于一方或双方的违约，故即使双方在达成解除合同的合意时，没有就各自或一方的赔偿问题作出专门约定，也不宜认为当事人事后向法院或仲裁机构提出的索赔主张，一概不应得到支持。特别是，合同解除后，各方当事人还可能履行必要的返还财产义务，在返还和受领过程中不排除出现财产损失的情形，这种情形并非不可预见，故即便在此前达成的解除合同的合意中没有对此风险作出约定或安排，也不能据此认为当事人已经当然地放弃了由此产生的赔偿损失请求权。
案例1:宁波十方商业管理有限公司、王敏辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书/宁波市中级人民法院/(2022)浙02民终979号
【二审法院认为选节】
本院认为，当事人解除合法有效的合同，需双方协商一致或者具备约定或者法定解除事由。一方未经对方同意，不能擅自解除合同。在本案中，王敏辉于7月16日搬离，未经十方公司同意，也非合同约定的解除事由，这仅是其单方行为，合同并不因此解除。王敏辉在与十方公司交涉过程中，曾表示过放弃房屋内的物品，但前提是“现在就结算清楚，不要东扣西扣的，就这样算了”，“押金不要扣了，房子算到这个月20号，里面的东西我不敲了”，十方公司并没有同意该条件，双方协商不成。从王敏辉提供的双方聊天记录来看，并没有证据证明其明确放弃房屋内的物品。后王敏辉于11月13日才在诉讼中明确放弃，一审法院据此认定该事实，并无不当。在合同履行过程中，王敏辉拖欠2021年6月20日至2021年7月19日止的租赁贷款本息8075.39元，逾期满30天，构成违约，理应承担违约责任，一审法院酌定违约金为7650元，亦并无不当。王敏辉以门口施工、疫情、已放弃部分物品，主张一审判决显失公平的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
案例2:唐驰、赵燕房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/常德市中级人民法院/(2022)湘07民终1022号
【二审法院认为选节】
关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，当事人协商一致解除合同，性质上相当于原合同的当事人之间重新订立一个合同，也即必须满足解除合同的要约与承诺。解除合同的要约内容，不仅要包括消灭既存合同关系的意思表示，也要包括合同解除后的责任分担。本案中2021年12月20日唐驰腾退案涉门面，并将案涉门面及钥匙交还赵燕，但双方就解除合同后的责任分担未达成一致意见，故双方并未协商一致解除合同，合同继续有效，唐驰不享有法定或约定解除权。但自2021年12月20日起唐驰即腾空案涉门面，此后未再开门营业，已经用自己的行动表明不再继续履行案涉租赁合同，享有解除权的赵燕不愿行使合同解除权，出现了合同僵局，如果要求唐驰继续履行合同，十分不经济，也不利于物尽其用，符合“债务标的不适合强制履行或履行费用过高”的规定。唐驰起诉主张返还剩余租金及押金，其实质是主张解除合同的诉请，故一审判决认定案涉租赁合同于赵燕收到本案起诉状副本之日（2022年1月12日）解除，并无不当。
本案中，唐驰不享有法定或约定解除权，在合同履行期限到期前不履行合同主要义务，构成违约。案涉合同于2022年1月12日解除，唐驰应补齐2021年12月25日至2022年1月12日的房租。本案一审判决时案涉门面尚处于闲置状态，故因唐驰违约给赵燕造成的损失，包括门面闲置导致的租金损失、赵燕为出租案涉门面支出的误工费、交通费等，一审判决酌定唐驰支付三个月的租金损失，并无不当。将剩余房屋和押金抵扣唐驰应承担的违约责任后，赵燕还应向唐驰返还4860元。
综上案例分析，合意解除需当事人双方协商一致，性质上相当于原合同的当事人之间重新订立一个合同，也即必须满足解除合同的要约与承诺。解除合同的要约内容，不仅要包括消灭既存合同关系的意思表示，也要包括合同解除后的责任分担。如果仅有解除的合意，并未就合同解除后的责任分担达成一致，则导致合同尚未解除继续有效的后果。
（三）约定解除
与合意解除类似的是，约定解除的法理依据同样是意思自治原则。一般情形下当合同约定的解除情形出现时，享有解除权的一方可以解除合同。约定解除权，是指当事人以合同条款的形式，在合同成立以后未履行或未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。按照合同自由原则，当事人因协商一致而缔结合同，也有权对解除合同的事由作出约定。约定解除权与合意解除共同构成合同约定解除的完整内容。因约定解除权是由合同双方当事人在合同中事先约定合同履行期间可能发生的解除合同的事由，故其不同于附解除条件合同中的解除条件。在附解除条件的合同中，合同自解除条件成就时起即失去效力，无须当事人发出解除合同的意思表示。反观约定解除权，因其属形成权，故必须通过以需受领的意思表示为要素的单方法律行为行使之。约定解除权所关注的是当事人的解除权是否产生，故在解除合同的事由发生时，合同并未即时失去效力。倘若享有合同解除权的当事人不行使解除权，合同效力依然如故，不受影响。只有在解除权人向合同对方当事人发出解除合同的意思表示且到达对方当事人时，合同效力才能归于消灭。
约定解除权的行使方式不论明示或默示均无不可，但单纯的沉默不得认为系解除权的行使。约定解除权作为民事权利，当事人可以放弃行使。当解除事由出现时，解除权人在一定的期限内不积极行使解除权，则合同继续有效，或者解除权人的行为使另一方当事人有正当理由信赖其不再行使解除权而愿意继续履行合同的，应视为双方以实际行为变更了合同解除权的约定，一方当事人享有的约定解除权相应消灭。约定解除权的行使欲发生解除合同的效果，须经法定程序，具体而言：当事人以通知方式解除合同的，于合同相对方了解通知或通知到达相对方时发生效力。而且，通知解除的意思表示不得撤销，若非如此，则合同法律关系易陷于反复不安定的状态，势必令合同对方当事人无所适从，不利于相对方当事人利益的保护。当事人以提起诉讼的方式主张解除合同的，人民法院对该主张经审理予以确认，合同溯及自起诉状副本送达对方时解除。
关于约定解除权的事由发生，合同是否当然可以解除？《民商审判会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第47条对此给出否定性回答。该条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”因此，即使当事人在合同中对解除事由约定明确具体且事由已经实际发生，对合同约定解除仍有必要加以限制，此举实系强化人民法院对违约行为严重程度的主动审查权。因此，对于违约方违约程度显著轻微的情形，即使形式上符合当事人事先所约定的行使合同解除权的事由，仍有必要对守约方行使约定解除权加以限制，由此才能更好地平衡当事人之间的利益关系，维护交易安全。
如合同约定承租人迟延支付租金达3日的，出租人有权解除合同。此时合同完全可以继续履行，解除合同是对社会资源的浪费。相同地，合同一方违反合同次要义务的，守约方无合同解除权。如甲出租商铺给乙用于经营，合同约定甲应当为乙提供免费停车位，但实际上甲并未提供。甲此时虽然违约，但违反的是提供免费停车位的合同义务，乙当然可以要求甲承担相应的违约责任，但无权解除合同。该情形在实务中的典型意义在于，许多与乙处境类似的当事人会因甲违约后双方协商无果，一怒之下搬离商铺，还以为自己不追究对方的违约责任已经很大度很讲理了，没想到最后自己反而因擅自撤离房屋变为根本违约方。同时，我们需要在合同条款中需明写明合同目的及明确的解约条件，避免在发生违约时因解除条件是否成就及是否有权解除合同发生争议，造成己方不必要的损失。
案例1:四平九洲房地产开发有限责任公司、邝冶股权转让纠纷二审民事判决书/最高人民法院/(2018)最高法民终863号
【一审法院认为选节】
《股权转让协议书》第四条第一点明确约定：“任何一方违反本协议约定条款，即构成违约，违约方应向守约方承担违约责任，任何一方违约，并给对方造成损失时，守约方有权向违约方要求损失赔偿，并有权单方解除合同。”如上所述，九洲公司并不能证明邝冶存在违约行为，而九洲公司除在《股权转让协议书》签订前支付股权转让款3250万元外，在该协议书签订后未再向邝冶支付过任何款项，其中双方约定的协议书签订后的第一期股权转让款已于2017年12月12日到期，九洲公司逾期支付该期全部股权转让款1250万元，已构成违约。故根据《股权转让协议书》的上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，邝冶有权解除该《股权转让协议书》，九洲公司起诉请求确认邝冶解除该协议书的行为无效，没有事实和法律依据，不予支持。该协议书明确约定，任何一方违反协议约定条款，即构成违约，守约方有权单方解除合同。本案《股权转让协议书》中，支付合同对价款是付款人的主要合同义务，九洲公司逾期支付股权转让款高达1250万元，已违反合同的主要义务，已明显构成违约，其主张上述约定不明，不能作为邝冶有权解除《股权转让协议书》的依据，理由不能成立。九洲公司向吉森公司支付的1.38亿元，系支付给吉森公司用于该公司偿还欠他人的借款债务，有限公司与其股东的人格相互独立，该债务并非邝冶的个人债务，上述1.38亿元并非系支付给邝冶的股权转让款。《股权转让协议书》已明确约定该协议书签订后的第一期股权转让款仅为1250万元，九洲公司已逾期支付该期全部股权转让款，九洲公司关于上述1.38亿元也属于其应付的第一期股权转让款，其已支付该1.38亿元，故其逾期支付的1250万元只占第一期股权转让款很低的比例的意见，与合同约定不符。九洲公司逾期支付第一期股权转让款长达三十三天后，邝冶才作出《解除合同通知书》。因此，九洲公司主张其逾期支付的1250万元占第一期股权转让款的比例低、逾期支付的时间短，应确认邝冶解除《股权转让协议书》的行为无效，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。
【二审法院认为选节】
关于合同约定解除权的问题。案涉《股权转让协议书》第四条违约责任第1点约定：“任何一方违反本协议约定条款，即构成违约，违约方应向守约方承担违约责任，任何一方违约，并给对方造成损失时，守约方有权向违约方要求损失赔偿，并有权单方解除合同。”第2点约定：“九洲公司若不能按期向邝冶支付股权转让对价款，即构成违约，违约责任为逾期支付款项的金额，按延期时间计算，以月利率2%的标准向邝冶支付逾期违约金，直至所欠款项给付完毕。”单从上述第1点来看，任何一方只要有任何违约行为并给对方造成损失的，不论违约程度轻重、损失后果大小，守约方均有权解除合同。虽然该约定将守约方行使合同解除权的条件限定为一方违约且同时造成对方损失，但由于客观上违约与损失息息相关，该条款实质仍着眼于只要发生了违约，则守约方即有权解除合同。如此一来，显然泛化了作为合同约定解除条件的违约行为，将所有违约行为不加区分同质化，若简单依此履行，必将造成解除合同过于随意，增加了合同被解除的风险，不利于交易安全和稳定。故，上述第1点虽在形式上约定了合同解除的条件，但实属对解除条件约定不明。合同当事人出现违约情形时，不能当然以此为由主张解除合同，而应当结合合同履行情况、违约程度等因素，从合理平衡双方利益出发，慎重判断合同是否符合法定解除条件。再从上述第2点来看，该条明确在九洲公司未按期向邝冶支付股权转让款时，由九洲公司以支付违约金的方式承担违约责任。据此约定，九洲公司就逾期付款应当直接承担的是支付违约金而非合同解除的法律后果,邝冶可就此另行主张权利。综上，案涉协议有关合同解除的条件约定不明，根据合同约定邝冶不享有解除权。
案例2:保利达地产（沈阳）高悦有限公司、刘湛春房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/沈阳市中级人民法院/(2022)辽01民终7203号
【二审法院认为选节】
本院认为，本案争议焦点为刘湛春是否根本违约，保利达公司与刘湛春之间的租赁合同关系是否解除。关于保利达公司提出刘湛春未按合同约定支付房屋租金及履约保证金的主张，二审庭审中经双方对账，保利达公司确认已于2021年4月30日收到刘湛春支付的履约保证金20000元，亦确认至今已实际收到2020年7月1日起23个月租金。根据保利达公司于2021年4月20日发出的《律师函》记载，“截至2021年4月20日，刘湛春未按约支付2021年4月至2021年5月租金23476元”，保利达公司当时主张的欠付租金数额与刘湛春所述因疫情减免2020年11月、12月租金后租金数额一致，亦与保利达公司出具的租金实际到账明细表能够相互印证。结合保利达公司出具的物业费实际到账明细表，一审法院认定截至2021年4月28日刘湛春已补足上述拖欠租金，不拖欠租金及物业费并无不当，且截至二审庭审，刘湛春仍在按照合同约定支付租金。鉴于刘湛春拖欠租金及物业管理费期间较短，经营期间确实受到疫情因素影响，且在短期内积极补足拖欠费用，保利达公司未提供证据证明刘湛春延期支付租金的行为对其造成了实际损失，且在保利达公司发出《律师函》后，刘湛春继续使用案涉房屋，并按合同约定按月向保利达公司支付租金，保利达公司亦予接受，双方在事实上仍存在继续履行的行为。综合考虑全案事实，一审法院认定双方之间租赁合同目的的实现并未受到影响，并无不当。
关于保利达公司提出刘湛春擅自将经营品牌“伍牛烧烤店”变更为“义卖汇大食堂”，保利达公司享有合同约定解除权的主张，根据双方租赁合同第十章第2条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可单方提前解除终止本合同……2）未经甲方书面许可擅自改变甲、乙双方约定的商铺用途的”。本案中，根据保利达公司提供的视频及照片，刘湛春承租的商铺并未变更经营用途，仍作餐饮经营，虽增加“义卖汇大食堂”招牌，但保利达公司并未举证证明其通知刘湛春进行整改而刘湛春拒不改正，故一审法院认定保利达公司据此行使解除权依据不足并无不当。至于保利达公司提出刘湛春将案涉商铺出兑的问题，刘湛春予以否认，保利达公司亦未提供证据证明其主张，故本院不予采信。
综上案例分析，如租赁合同中约定任何一方只要有任何违约行为并给对方造成损失的，不论违约程度轻重、损失后果大小，守约方均有权解除合同。虽在形式上约定了合同解除的条件，但实属对解除条件约定不明。合同当事人出现违约情形时，不能当然以此为由主张解除合同，而应当结合合同履行情况、违约程度等因素，从合理平衡双方利益出发，慎重判断合同是否符合法定解除条件。因此，并非所有约定解除的条件都能达成最终解除的结果，需根据违约情形来判断是否导致合同目的不能实现，如果只是轻微违约，则即便发出解除通知最终的解除结果法院也不会认可。
（四）法定解除
法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。
《民法典》第653条规定法定解除权包括，一是因不可抗力致使不能实现合同目的导致的合同解除；二是因预期违约造成的合同解除；三是因迟延履行债务而引起的合同解除；四是其他违约行为导致不能实现合同目的引起的合同解除；五是法律规定的其他情形。
因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点在于“不能实现合同目的”，而非“不可抗力”。不可抗力或暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容的履行，但只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。例如2020年爆发的新冠肺炎疫情，有可能仅对合同的履行造成部分影响，不足以导致合同直接或者根本不能履行。倘若合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，则疫情不应构成合同履行的不可抗力，相应地，当事人将疫情作为不可抗力主张解除合同的，人民法院不应当予以支持。因不可抗力导致不能实现合同目的，既可能表现为不可抗力致使债务人不能履行合同，债权人订立合同的目的因而不能实现；也可能表现为不可抗力的发生对债务人的履行行为未发生严重影响，但同样使得债权人订立合同的目的落空。
因预期违约造成的合同解除。在履行期限尚未届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，多数学者称之为预期违约。在履行期限届满前赋予债权人解除权的正当基础是忠实义务的违反。预期违约既可表现为债务人明确表示不履行主要债务，又可表现为债务人以自己的行为表明不履行主要债务。前者称为明示违约，后者称为默示违约。判断是否构成明示违约，主要强调当事人拒绝履行的意思表示应当明确、直接、无疑义，例如当事人一方向合同相对方提出取消、终结、终止、解除合同的要求，或者明确声明无法、不想、不能履行合同的，且其拒绝履行合同的行为不存在法定或约定的免责事由的，则一般可认定为构成明示违约。对于默示违约的认定则要困难得多，通常需要根据当事人在其拒绝履行合同义务的主观意愿支配下所实施的行为外化表现来进行综合判断。如当事人在履行期限到来前有意实施的各种可能有害于合同履行、危及交易安全的行为。
因迟延履行债务而引起的合同解除。只要当事人一方在履行期限到来后迟延履行债务，另一方当事人就可主张解除合同，必然会导致合同解除的任意性，造成不必要的财产损失和交易成本的增加。因此本法第563条第1款第3项规定，履行期限对合同目的之实现不具有根本影响的，债务人在履行期限届满后履行，通常仅会令债权人遭受有限损失，不至于使其合同目的落空。在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便有权解除合同。
其他违约行为导致不能实现合同目的引起的合同解除。除前述当事人不履行合同主要债务或迟延履行而导致合同解除的情形，当事人如有其他违约行为致使不能实现合同目的的，其他根本违约行为构成一项概括性的合同解除权产生事由。债务人不履行非合同主要债务的行为，只要满足能够认定违约方的行为构成根本违约之条件，严重影响债权人订立合同所期望的经济利益，均可导致合同的解除。如根据《买卖合同司法解释》第25条的规定，出卖人不履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的的，买受人享有合同解除权。其他违约行为除前述的预期违约、迟延履行之外，还包括各种违反法定或约定的义务以及依诚信原则产生的义务致使合同目的不能实现的情形，如拒绝履行、瑕疵履行、部分履行和加害履行，以及根据诚信原则所应承担的注意、照顾、忠实等附随义务。
法律规定的其他情形。除上述一般法定解除权的规定情形外，有法律明文规定的其他合同解除的情形，当事人亦可以主张解除合同。所谓“法律规定的其他情形”，既有《民法典》合同编其他章节所规定的当事人可请求解除合同的情形，也包括其他民事特别法、司法解释所确立的法定解除情形。例如，《民法典》第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《民法典》第610条规定：“因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”
案例1：裴丽梅、沈阳市和平区商务局房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/辽宁省沈阳市中级人民法院/(2022)辽01民终6295号
【一审法院认为选节】
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由，包括一切与合同有关的客观事实，如战争、金融危机甚至经济危机、重大政策调整等发生客观情况的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，故允许变更合同内容或解除合同。涉案合同签署于2015年8月，租赁用途为被告开设中韩自贸区韩国商品展示中心，2016年发生萨德事件，严重影响中韩关系及贸易进口情况，该种客观环境属不可预见，若仍然要求被告严格履行原合同的内容将会导致显失公平的结果，故本案应适用情势变更原则，故被告不应承担违约责任，关于原告主张的违约金诉求，一审法院不予支持。
【二审法院认为选节】
本院认为，关于被上诉人提出的按照法律规定的不可抗力因素向上诉人提出解除合同的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…。“不能实现合同目的”是合同法定解除的实质性条件。法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。只有合同的履行达到缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，很好地维护了“合同必须严守”这一合同法的基石。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同亦属于违约行为，只不过系可部分或全部免责的违约。因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点在于“不能实现合同目的”，而非“不可抗力”。不可抗力或暂时阻碍合同履行，或影响合同部分内容的履行，但只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能解除合同。“萨德事件”有可能仅对合同的履行造成部分影响，不足以导致合同直接或者根本不能履行。倘若合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，则该事件不应构成合同履行的不可抗力，相应地，当事人将该事件作为不可抗力主张解除合同的，人民法院不应当予以支持。因不可抗力导致不能实现合同目的，既可能表现为不可抗力致使债务人不能履行合同，债权人订立合同的目的因而不能实现；也可能表现为不可抗力的发生对债务人的履行行为未发生严重影响，但同样使得债权人订立合同的目的落空。不可抗力认定的另一重要问题在于不可抗力与合同履行障碍之间是否存在因果关系。具体而言：其一，不可抗力应当是合同履行障碍的直接或者根本原因，即若未发生不可抗力，就不至于出现履约障碍。其二，不可抗力与履约障碍之间存在阻断事由。本案被上诉人并未举证由于“萨德事件”导致中韩自贸区韩国商品展示中心无法运行，即其对于不可抗力与合同履行障碍之间存在因果关系并未提供证据证明，属于被上诉人并未举证“萨德事件”与本案合同目的无法实现之间存在因果关系，故被上诉人以存在法定解除事由为由单方向上诉人提出解除合同依据不足。
案例2:余欧洋、宁波重塑时光商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/宁波市海曙区人民法院/(2021)浙0203民初10395号
【法院认为选节】
关于争议焦点一，尽管被告不同意解除案涉《房屋租赁合同》，但原告已以其行为表明不再履行该合同的相关权利义务，并已于2021年8月11日通知被告已搬离涉案承租物，被告作为涉案商铺的管理单位，理应在第一时间得知原告实际腾退承租房屋的事实，并采取有效措施防止损失扩大。故涉案《房屋租赁合同》符合法定解除条件，且已于2021年8月11日解除。
关于争议焦点二，原告在租赁期内腾退房屋，并明确不再承租，系违约解除合同，理应承担相应的违约解除责任，以弥补被告因原告违约解除而带来的损失。然而，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金及物业管理费需先付后用，每6个月结算一次，原告作为违约方，需要因提前退租而被扣除已实际缴纳的全部租金、物业管理费、基建费、履约保证金等费用。该约定明显加重原告方的违约责任，且被告也未能举证证明因原告违约给其造成的损失情况。因原告系承租后实际短暂经营后提出的退租，尽管其认为被告对原告的退租行为应承担相应的责任，但未能提交相关证据予以证实，本院对原告所主张的被告存有履约过错不予采信。现在原告已放弃履约保证金50000元及基建费10000的退费主张，系其自身对诉权的处置，本院予以准许，原告提交票据所涉的其他费用，原告未予主张，本院亦不予处理，本院依据原告所已缴纳各项钱款的性质及金额，并综合原告退租时间等因素，对原告主张的退还租金及物业费之请求，酌情支持退还两个月的租金（49293.33元）及物业费（12100元）。原告的其他退费主张，本院不予支持。
综上案例分析，合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的事由则完全依当事人意思自治。与约定解除相比，法定解除赋予当事人单方消灭合同的权利，故需由法律明确规定解除的正当化事由以示慎重。当法定解除事由发生时，当事人一方即可行使解除合同的权利。租赁合同法定解除的实质性条件是“不能实现合同目的”，“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现。只有合同的履行达到缔约目的不可能获得实现，方能发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，很好地维护了“合同必须严守”这一合同法的基石。
解除事由发生后，需在约定或法定期限内行使，即解除权是有行使期限的，合同解除权的行使期限既可由法律规定，也可由当事人约定。法律没有规定或当事人没有约定的，则解除权人应该在相对人催告后的合理期限内行使。然而，对于法律未规定或当事人未约定合同解除权行使期限，且相对人又没有催告的情形，如何确定其解除权的行使期限，《民法典》第564条对此进行明确规定，“即自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”对这一情形的除斥期间予以明确，即没有法定或约定的解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，解除权归于消灭。1年期间为不变期间，不适用中止、中断或延长的规定。将合同解除权行使的除斥期间定为1年，与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相同性质的权利适用相同失权规则的价值取向。
四、违约金
在房屋租赁合同中，违约金责任是一种最为常见的违约责任的承担方式，当事人为充分保障自身利益，在房屋租赁合同条款中经常将违约金责任与赔偿损失、继续履行以及其他补救措施并行约定，以期在交易对方出现违约行为时，可以通过事先约定的较为完备的违约责任条款来对冲交易风险，减少乃至填平交易损失。
在司法实践中，由于对违约金责任的法律性质、违约金与赔偿损失的关系、违约金与继续履行的关系、举证责任分配及合同意思自治与实质公平的权衡等方面存在认识上的差异，导致违约金调整规则适用中的存在各种不同的争议，造成具体纠纷处理中裁判尺度各异，对当事人之间利益均衡的产生较大影响。
（一）违约金的法律规定
《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
（二）实际损失认定
根据《民法典》第585条第2款及原《合同法司法解释（二）》第28条、第29条的规定，对于当事人约定的过低或者过高的违约金，法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求，以实际损失为标尺，根据公平原则与诚实信用原则予以调整，包括司法酌增和司法酌减。根据《民法典》第584条规定，因违约造成的损失的认定主要包括两个关键要素。
1、 违约造成的损失范围
根据法工委在民法典释义中的观点，违约造成的损失范围，是指在不存在违约行为时守约方履行合同可以获得的利益扣除在违约情形下守约方的现在利益，二者之差即为违约造成的损失，包括实际损失与可得利益损失。
实际损失，是指因违约行为导致现有利益的减少，是现实利益的损失，又称之为积极损失，比如货物在运输过程中因承运人不符合合同约定的运输条件导致货物变质造成的损失。实际损失通常比较容易认定，主要包括：
①信赖利益损失，包括因违约导致的费用支出、丧失其他交易机会的损失、对方违约造成守约方对第三人承担的违约损害赔偿等；
②固有利益的损失，主要表现为债务人违反保护义务导致的损失，比如债务人交付的不合格原料对债权人现有生产设备造成的损害等。
可得利益损失，是指债权人在合同如约履行后可以获得的纯利润。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条的规定，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。
①生产利润损失，是指在生产设备与原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约造成买受人的可得利益损失。在计算生产经营利润时，可以考虑以客观的、能够举证证明的守约方上一年或者最近几年的平均净利润，或者同类区域同类行业的经营者能够获得的净利润为标准。如果守约方主张其利润比以客观标准计算的利润高，其应当承担举证责任；如果违约方主张守约方的利润比以客观方法计算的利润低，其也应当承担举证责任。
②经营利润损失，是指承包经营、租赁经营合同或者提供服务或者劳务的合同中，因一方违约给对方造成的可得利益损失。
③转售利润损失，是指在系列买卖合同中，因原合同的出卖方违约导致其后的转售合同的出售方的可得利益损失。
在具体确认违约造成的损失时，应当注意三个问题：一是信赖利益损失不能大于履行利益，即债权人合同履行成本通常不能大于合同履行收益，否则意味着债权人订立时其愿意承担一个亏损的合同，如果允许债权人的信赖利益大于履行利益，则意味着其通过违约赔偿将其原本自愿承担的亏损转嫁给债务人；二是可得利益损失可能与信赖利益中机会成本存在重合，在计算损失时不应重复计算；三是计算可得利益损失，有时需要考虑未来产生的履行利益的发生概率，比如在快递公司未按时将投标文件送达招标人时，需要考虑即使按时送达招标人投标人中标的概率，并以此为基础计算可得利益损失。
2、违约损失范围受可预见规则的限制
根据《民法典》第584条规定，违约造成的损失范围，不应超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的可能因违约造成的损失。根据法工委释义中的观点，可预见规则不仅适用于对可得利益损失范围的限制，也适用于对实际损失范围的限制。
违约损失范围之所以要受到可预见规则的限制，原因在于，对于债务人在订立合同时无法预见到的损失，其无法采取足够的预防措施以避免损失，比如旅客因航班延误造成其失去签订合同的交易机会，但由于航空公司在出售机票时不能预见到该种损失，故此，对于旅客要求赔偿因丧失该交易机会的可得利益损失，航空公司有权拒绝。
故此，根据法工委释义中的给出的可得利益损失计算方法，可得利益的法定损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受损害方自己过错造成的损失-受损害方因违约获得的利益-必要的成本。
（三）相关案例
我们检索房屋租赁合同纠纷案件中在司法实践上法院一般支持违约金标准如下：
1、逾期付款违约金
2、解除合同违约金（空置期损失）
综上案例分析，对于逾期付款违约金目前法院一般支持的上限在LPR的四倍，对于解除合同违约金（空置期损失）法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般支持的3个月租金，但不超过6个月。在北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（简称“北京高院租赁解答”）解答，承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
不过，对于大型商业地产租赁，仅赔偿不超过6个月的空置期租金损失，往往不足以弥补出租人的实际损失，因此法院可能会按照租赁物实际空置的期间计算空置期损失，并不受上述“最长不得超过六个月”空置期的限制。例如，在最高法院终审的一个案例【（2016）最高法民终746号】，出租人和承租人签订《房屋租赁合同》，约定出租人将涉案房屋租赁给承租人用于开办超市。房屋租赁期限为20年。合同签订后，出租人在按照合同要求腾空租赁房屋并对房屋进行改造后，多次致函承租人要求交接房屋。后承租人致函出租人称因为市场原因决定延期开业，因为卖场尚未开业，无法支付租金，请求出租人自行安排招商。后出租人起诉解除合同，并要求承租人赔偿损失。法院认为，因承租人的原因而导致涉案合同的解除，承租人对出租人的损失应承担赔偿责任。出租人主张的房屋租金损失主要表现为房屋空置所发生的租金损失。涉案房屋闲置了一段时间后，被出租人陆续出租，其中，一层闲置了738天，二层闲置了861天，三层闲置了981天。最终法院根据实际闲置天数、合同约定的租金标准和涉案房屋房产证载明的面积确定涉案房屋的空置期损失。
五、装修损失承担
在房屋租赁合同纠纷中，案涉房屋的装饰装修损失应由谁承担是双方当事人频发的争议焦点，本文梳理了在房屋租赁合同纠纷中房屋装饰装修损失承担的几个常见问题，以供参考。
（一）装饰装修的法律规定
（二）承租人未经出租人同意装饰装修损失如何承担
案例1:王尧与中国人民解放军新疆军区房地产管理局吐鲁番办事处租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/新疆维吾尔自治区高级人民法院/（2019）新民申270号
【法院认为选节】
关于王尧与军区房管局吐鲁番办事处签订的《军队房地产租赁合同》是否应当解除的问题，军区房管局吐鲁番办事处因重大政策调整需要，依据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求解除合同，并根据双方合同约定提前通知了王尧，合同解除的条件已经具备，原审判决解除双方签订的《军队房地产租赁合同》并无不当。关于王尧主张的损失是否应予补偿的问题，王尧未提供证据证明其增添、新建、装饰装修已经征得了军区房管局吐鲁番办事处的书面同意并经批准。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”的规定，王尧主张其增添、新建、装饰装修部分的费用应予补偿缺乏合同及法律依据，故对其该项申请再审的理由，本院不予支持。
案例2:常州功业传动科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书/江苏省常州市中级人民法院/（2019）苏04民终4230号
【法院认为选节】
关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案，根据双方合同约定，功业公司在房屋进行装修或改善增设它物时，需得丰林公司书面同意。而功业公司提供的证据不能证明其装修征得丰林公司书面同意，故对其关于装修损失的主张不予支持。
综上案例分析，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，因此，承租人在进行装饰装修或扩建时应严格按照《房屋租赁合同》约定征得出租人同意并保留相关证据，否则不仅不能对装饰装修或者扩建发生的费用向出租人主张，还有可能面临出租人要求恢复原状或者赔偿损失的风险。
（三）承租人经出租人同意装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物如何处理
案例1:王院林、侯玉龙房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/最高人民法院/(2019)最高法民申3031号
【法院认为选节】
关于王院林主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失应否予以支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，案涉机器设备与办公生活设备均属于未形成附合的装饰装修物，且案涉《房屋租赁合同》对未形成附合的装饰装修物也并未明确约定在合同解除时应如何处理，因此王院林可自行拆除，其不属于合同解除后的损失。关于预期可得利益损失，应当是指案涉《房屋租赁合同》在正常履行后，浩斯餐吧经营可以获得的利益，因王院林应负合同解除的主要责任，故该可得利益损失应主要由王院林负担。并且王院林并未提供相应证据证明该部分损失的具体情况，应自行承担举证不能的不利法律后果。因此，二审法院对于王院林所主张的机器设备损失、办公生活设备损失以及预期可得利益损失不予支持，并无不当。
案例2:廖咸领、郑有玲房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书/广西壮族自治区高级人民法院/(2018)桂民申1881号
【法院认为选节】
本院经审查认为，廖咸领在承租涉案房屋前即明确知晓该房屋未取得建设工程规划许可证，仍决定与郑有玲签订本案租赁合同，对本案合同无效的后果存在过错，二审法院认定双方当事人对于本案租赁合同无效的后果承担同等责任，符合本案查明事实，并无不当。
对于涉案房屋内空调、沙发、餐桌、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等能否构成装修损失的问题。附合是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。动产因附合而成为不动产的重要部分，不动产所有人取得该动产的所有权。廖咸领虽主张房屋空调、沙发、餐桌、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等是根据房屋结构进行订制，但其未成为不动产的重要组成部分，不符合动产与不动产附合的定义。因此这部分财产不属于已形成附合的财产。二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，由于郑有玲不同意利用，应由廖咸领搬离。对廖咸领的此项请求不予支持有事实和法律依据，并无不当。
综上案例分析，对于未形成附合的装饰装修物，法律上区分合同无效与租赁期间届满、合同解除两种处理情形。第一，在《房屋租赁合同》无效时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。第二，租赁期间届满或者《房屋租赁合同》解除时，除当事人在《房屋租赁合同》中另有约定，否则由承租人拆除。因此，双方当事人在起草《房屋租赁合同》时，应对合同解除及租赁期间满后未形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时，在签订《房屋租赁合同》时，亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。
（四）承租人经出租人同意装饰装修，对于已形成附合的装饰装修物如何处理
案例1:广州市岭南电子商务产业园有限公司、杨明房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书/广东省广州市中级人民法院/(2022)粤01民终11117号
【法院认为选节】
本案中，案涉房屋未办理产权证，现有证据也未能显示案涉房屋已取得相应的规划许可或经批准进行建设，一审法院认定双方签订的《租赁合同》无效，理据充分，本院予以认可。鉴于《租赁合同》为无效合同，一审法院对一点甜餐饮店要求岭南电子产业园公司退还租赁保证金39000元及装修押金3000元予以支持，合法有据，处置得当。
第二个焦点是岭南电子产业园公司是否应当向一点甜餐饮店赔偿装修损失的问题。虽然一点甜餐饮店没有就装修损失问题提起评估鉴定申请，但从一点甜餐饮店在一审期间提交的装修预算表、工程项目单价报价单、收款收据以及双方对案涉房屋出租时状况的陈述来看，一点甜餐饮店确有对案涉房屋进行装修，考虑到案涉房屋面积较小且一点甜餐饮店主张的装修费用亦较少，从节约双方诉讼成本的角度出发，一审法院在综合考虑租赁物的使用时长、附合物的重复利用情况等因素的情况下酌情认定装修残值为48303.60元，并按照双方对合同无效的过错程度，认定岭南电子产业园公司应向一点甜餐饮店赔偿装修残值24151.80元，公平合理，并在一审法院自由裁量权的合法行使范围之内，本院予以认可。至于岭南电子产业园公司上诉认为根据《租赁合同》第11.4条的约定，其无需赔偿装修损失的问题，因《租赁合同》为无效合同，而该条款并非清算条款，故该条款的约定亦属无效，本院对该上诉理由不予采纳。
案例2:郑有玲与廖咸领房屋租赁合同纠纷一审民事判决书/南宁铁路运输中级人民法院/(2017)桂71民终165号
【法院认为选节】
关于第一个争议焦点，依照本案的《房屋租赁合同》第十条约定，廖咸领不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得郑有玲书面同意。双方约定廖咸领在经过郑有玲书面同意后可以对室内进行装修，但廖咸领对整栋楼的外墙、室内都进行了装修施工。郑有玲庭审陈述只同意廖咸领对涉案房屋的一层、二层室内进行装修，其他部分的装修没有证据证明经过郑有玲的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条之规定，廖咸领未经郑有玲同意而自行装修的部分，装修损失由其自行负担，郑有玲只对涉案房屋一层、二层室内已形成附合的装修部分现值损失承担相应的赔偿责任。
至于房屋装修价值折旧的问题，由于前述法律规定租赁合同无效时已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，即应以装饰装修上存在的现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。故郑有玲提出应当对涉案房屋的装修部分进行折旧的主张有法律依据，本院予以支持。依据国宏信广西分公司2017年8月29日向本院发出的答复函，涉案房屋一层、二层的装修部分，从2014年8月5日计算折旧至2016年8月31日的金额分别为27886.39元和27728.67元，共计55615.06元。
关于第二个争议焦点，在本案《房屋租赁合同》中的第一条就是对标的物状况进行了详细说明，其中包括涉案房屋的规划手续情况，证实廖咸领在承租涉案房屋前就明确知晓该房屋未取得建设工程规划许可证，依然决定与郑有玲签订本案租赁合同。郑有玲在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下仍然将该房屋出租获取收益。故双方当事人对于本案租赁合同无效均应当承担责任，且双方的责任相当，应当各自承担50%的损失。郑有玲主张一审法院认定双方当事人对合同无效的过错责任比例为30%和70%不准确有事实依据，本院予以调整。故郑有玲应当承担27807.53元（55615.06元÷2=27807.53元）装修损失,其余部分装修损失由廖咸领自行承担。
综上案例分析，对于已形成附合的装饰装修物，法律上区分合同无效、租赁期间届满、合同解除三种情形。第一，在《房屋租赁合同》无效时，对于已形成附合的装饰装修物，只能按照双方各自导致合同无效的过错分担现值损失。第二，在租赁期间届满时，除租赁合同另有约定，否则承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修的费用。第三，在《房屋租赁合同》解除时，如果双方没有对已形成附合的装饰装修物如何处理作出约定，那么法院将会区分四种情形进行认定。因此，建议双方当事人在起草《房屋租赁合同》时，在合同解除及租赁期间届满后，对于已形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。同时，在签订《房屋租赁合同》时，亦应对可能造成合同无效的情形尽到审慎注意义务。
装饰装修损失如何确定？司法实践中，有以下处理方法：
（1）按租赁期限分摊。在租赁合同解除或终止的情况下按照装修残值损失进行赔偿，公式为：房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限。例如，租赁期限为10年，已经使用了2年，装修投入20万元，则装修残值=（20万元÷10年）×8年=16万元。法院通常通过工程造价鉴定的方式或酌定的方式确定装饰装修费用。该方法属于实践中认定装饰装修残值损失金额的常用计算方法。
（2）现存价值法。在租赁合同无效的情况下按照装修现值损失进行赔偿，公式为：房屋装饰装修现值=装修工程的重置成本×综合成新率。该方法实践中较多用于租赁合同无效情况下装修损失的赔偿。
为了减少争议，我们建议在租赁合同中对合同解除时装饰装修残值损失的确定及损失承担的方法予以明确约定。建议承租人保留好装修有关的合同、发票、收据等资料。