租赁合同纠纷的大数据分析

租赁合同纠纷案件的地域分布

根据已公布的1997年至2017全国租赁纠纷裁判文书统计情况，陕西省已公布的租赁纠纷裁判文书数量已经位列全国第4，下面我们将对陕西省行政辖区内的租赁纠纷案件表现的问题进行分析。
一、纠纷类型和特点


纠纷的特点：
1、租赁纠纷案件的案由主要集中在合同纠纷一级案由之内；
2、2014-2016年该类型纠纷数量显著上升；
2、受当地经济发展和消费能力影响大；
3、实体经济下滑导致拖欠租金和解约纠纷增加。
二、裁判数据统计




三、数据分析研究
1、合同解除纠纷

出租方主张 解除合同的 原因	1.拖欠租金 2.不定期租赁 3.变更用途 4.擅自装修 5.提前终止 6.单方撤场 7.中断经营 8.非法转租
承租方主张 解除合同的 原因	1.延迟交付 2.交付不符 3.用途不符 4.不具备开业条件 5.质量瑕疵 6.怠于修缮 7.产权瑕疵 8.单方违约

律师意见：
（1）承租方单方解除合同并撤离房屋后，即使出租方认为承租方行使解除权依据不充分，也应当履行防止损失扩大的义务，将房屋另行出租，采取措施避免租赁房屋闲置；
（2）出租方收到承租方解除合同的函件后，应注意在三个月内以诉讼或仲裁的方式提出异议，避免错过法律规定的异议期限；
（3）合同中应明确出租方行使解除权的条件；
（4）承租方的行为不足以构成根本违约，但出租方希望提前解除合同的，应注意先履行催告义务，再发解除函，避免滥用解除权。
2、合同效力纠纷
导致合同无效的原因主要有：未经出租方同意的转租、转租期间超过剩余期限、租赁期限超过法定最长期限等。
合同无效后房屋占有使用费的计算标准，一般情况下法院会参照合同约定的租金标准，部分法院会根据政府指导价或市场价进行酌情认定。
3、优先购买权纠纷

类型	裁判要点
支持优先购买权的	1.承租人的优先购买权为法律特别规定的具有期待权性质的民事权益，出租方侵犯优先购买权的属于侵权行为，其赔偿范围包括实际损失和预期利益损失。 2.次承租人具有优先购买权，但其范围不超过承租人优先购买权的范围。
不支持优先购买权的	1.出租方以互易、赠与、继承等形式处理出租房屋，而非买卖。 2.租赁房屋为共有，共有人行使优先购买权。 3.出租方履行通知义务后，承租方未在15日内明确表示购买的。 4.善意第三方以合理价格受让且权属已转移登记的。

4、优先承租权纠纷：

类型	裁判要点
支持优先承租权的	1.合同明确约定承租方具有优先承租权 2.证明出租方继续出租 3.在合同到期的合理期限内向出租方申请续约
不予支持的情形	1.承租方单方违约致合同解除 2.合同无效的 3.在合同期满后要求续约的 4.出租方在期满后不再继续出租的

四、总体预防建议
1.建立对承租方资信水平和运营能力的评估和跟踪机制；
2.全面、客观评估当地整体经济状况，制定合理的租金水平和调租机制；
3.定期进行法律风险排查，细化合同文本，完善合同条款；
4.建立完善的证据固定和保存机制，必要时积极引入第三方公证；
5.加强履约过程管理，建立合同节点监控信息化系统。