简论破产管理人对房屋租赁合同的解约权

一、问题的提出
张三在市中心核心地段的写字楼高层区域承租了一层楼，致力为城市精英白领打造极致享受的健身空间。这一层楼的房东是小宇宙公司，小宇宙和张三签订为期五年的房屋租赁合同。因为张三担心租金会逐年增长，所以在谈判时提出未来五年租金恒定不变，小宇宙表示同意，但前提是张三能一次性支付五年的租金，同时还承诺给予张三一定程度的租金优惠。
张三心想这算是捡到了大便宜，一咬牙就把五年租金一次性付给了小宇宙。为营造超高端的健身体验，张三投入大量资金进行改造装修，还建造了可欣赏360度城景的云端泳池。开业几个月以来，健身会所生意火爆，符合张三的预期，心里美滋滋的。但是不出意外的话，马上就要出意外了。小宇宙宣告破产了！法院指定的破产管理人认为，张三的五年租约不利于拍卖小宇宙公司名下的这一处房产，因此通知张三解除租赁合同，要求张三尽快腾退并交还房屋。
面对这一晴天霹雳，张三感觉天都要塌了。张三心想小宇宙公司破产，又不是宇宙毁灭，关我张三什么事，我五年的租金都交齐了，凭什么说解除就解除？张三不明白，本来一派生机勃勃万物竞发的景象咋就随风飘荡了呢？张三坚信优势在我，想打官司来保住自己的健身会所，能赢吗？
二、解约权的分析
经过朋友介绍，张三找到了从事破产相关法律业务的潘律师。潘律师对张三目前的遭遇表达了真诚的同情。潘律师认为，小宇宙破产管理人确实有权解除这份房屋租赁合同，因为根据《企业破产法》第18条明文规定，对于破产债务人（小宇宙公司）和对方当事人（张三）均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定解除或者继续履行。
听到“未履行完毕”这几个字以后，张三的眼睛顿时光芒万丈，对潘律师微微一笑：“潘律师你不知道，我有过一波神奇操作，我把这五年的租金全部都交完了。合同已经履行完毕了，破产管理人还怎么解除？”
潘律师不想打击张三，但不得不说出真相：“你的想法好像有那么几分道理，但是法院也许有一些不同的想法，法院有法院的道理。在司法实践中，法院认为支付租金并非你履行合同唯一的义务，你还负有在租赁期内妥善保管租赁房屋以及在租期届满后返还租赁房屋的合同义务。因此你的这份合同属于未履行完毕，破产管理人有权解除。”
张三叹道：“当初小宇宙公司是想让我跟小世界公司签合同的。小世界是小宇宙的关联公司，拿到了小宇宙的出租授权。是我当时不愿意，不想被中间商赚差价，坚持一定要跟房东小宇宙签。早知小宇宙要破产，当初我跟小世界签该多好呀。”
潘律师有些不解，问道：“这有区别吗？”
张三解释：“当然有区别了。破产管理人是小宇宙的管理人，只能解除小宇宙签订的合同。我要是跟小世界签合同，我不就跟小宇宙没有合同关系了吗？正所谓本来无一物，何处惹尘埃。都没有合同存在，我看他还怎么解除？”
潘律师这次对张三微微一笑道：“不要难过，不要悲伤，和谁签都是一样的。《民法典》第925条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。所以你刚才说的情况，单看《企业破产法》第18条，也许得不出答案，但结合《民法典》这条规定，答案就非常明显了。”
潘律师进一步解释道：“上面我说的可能有点抽象，将你们这几方关系对照进这一法条，你就会明白了。假如当初你和小世界签合同，那么在法律关系层面，小宇宙是委托人，小世界是受托人，你是第三人。你租人家房子，一定是先搞清楚这房子是谁的。签合同前肯定要看房产证，要跟房产证登记的权利人签合同。之所以你愿意跟小世界签合同，是因为看到了小宇宙给小世界的出租授权，这份授权是小宇宙委托小世界代理房屋出租事宜。因此你不可能不知道小宇宙和小世界之间的代理关系，那依照法律规定，小世界和你签订的合同直接约束的是小宇宙和你。在司法实践中，法院也是秉持这一观点的。你还觉得小宇宙的破产管理人解除不了这份合同吗？”
张三听完，心中有一丝释然，但还是内心隐隐作痛。他对潘律师说：“破产管理人的解除权也太强大了吧。那我能怎么办？这给我造成了这么大的损失，而且我这五年的租金也都一次性付出去了，可我也才只用了几个月。我该问谁要这个钱？”
三、解约的后果与救济
听到张三问出最关心的问题后，潘律师安慰道：“破产管理人的解除权固然强大，但是行使解除权是要承担法律后果的。在租期内，管理人解除房屋租赁合同，其实违反了合同约定，是一种违约行为，应向你承担违约责任。根据预付租金的金额以及遭受损失的范围，你可以向管理人申报债权。假如管理人不确认你的债权，你可以向法院提起破产债权确认之诉。”
张三略带疑惑地问道：“小宇宙公司听说在外面欠了不少债务。就算把小宇宙所有剩余财产变卖后，恐怕也不够债权人分的吧。我不会胜诉后，却拿不到钱吧？”
潘律师解释道：“关于你预付的租金，现在合同已解除，待你腾退交还房屋后，剩余未使用完毕的租金属于小宇宙的不当得利。依照《企业破产法》第42条，不当得利是共益债务。共益债务，简单来说，就是用小宇宙的剩余财产优先带你分，你不用担心不够分的问题。至于你的装修损失、预期利益损失、合同约定的违约金赔偿，你也可以向小宇宙破产管理人主张，而且大概率也会得到法院的支持。现在的问题就在于这些损失是否也是共益债务？在这一问题上，法律规定存有留白。根据我的判断，预期利益损失、违约金很难跟《企业破产法》第42条规定的共益债务范围建立联系，不太可能是共益债务，但是我认为装修损失是共益债务。上海地区有判例显示，装修损失属于共益债务。法院认为，装修残值附着于房屋上，附合的装饰装修物使得房屋价值增加，增值了破产财产，因此已然形成了不当得利。不当得利属于共益债务，而且装饰装修的附着物也有利于全体债权人，所以装修损失应当是共益债务。”
咨询完潘律师后，张三内心比较复杂，既对不得不挥手告别自己用心打造的健身会所感到遗憾，又对自己能拿到相对合理且受偿顺位优先的赔偿感到欣慰。
四、相关建议
在看完以上这个小故事后，相信读者对房屋租赁合同中的管理人解除权问题有了一个较为基本的知晓与认识，这也是本文的创作目的之所在。或许大家心中也有和张三一样的矛盾，会认为破产管理人解除权这项制度有合理成分，亦有可以完善发展的空间。笔者认为，可以完善的空间主要有以下两个方面：
第一是法律规定留白较多，许多问题未被法律所明确。比如“未履行完毕的合同”具体指向的范围是什么？破产管理人解除合同后该承担怎样的违约责任？解除合同所产生的债务，哪些应当被纳入共益债务？这些问题可能需要法律予以进一步明确。
第二是解除权相当强大，可以对其施以适当的限制。破产管理人的解除权的初衷在于保护全体债权人的利益，然而解除合同并不在所有情形下都对全体债权人有利。就房屋租赁合同而言，不加限制的解除权可能对维持稳定的社会生活习惯与秩序不利。张三运营的健身会所被迫关门对社会公益的影响不大，但假如承租人是幼儿园、学校、养老机构、医疗机构？故笔者建议，可以建立债权人会议审查机制，管理人在行使待履行合同解除权前须向债权人会议提交关于该合同的相关主体的利益分析报告和资料，接受债权人会议的审查和质询；还可以建立法院审查机制，对于解除合同可能对社会公益、人权保障等基本人权利益造成不良影响时，破产管理人应当向受理破产的法院汇报，法院通过听证会等形式对管理人行使解除权进行适当审查。