未取得建设工程规划许可证建设的房屋签订的租赁合同是否有效？

案情简介
原告翟某拥有位于某村委会工业园区内面积为1501.06平方米的土地的使用权，地类（用途）为工业。原告在该土地上建盖了五层半砖混结构房屋。建盖上述房屋未得到相关部门的批准，未取得建设工程规划许可证。2012年7月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自行投资建设的位于某村委会工业园区内的房屋出租给乙方用于商业经营使用，合同租赁期为15年，即从2012年10月1日起至2027年9月30日止，该房屋每年租金为40万元。另外还就违约责任等进行了约定。
上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告至今尚欠原告2015年10月1日起至2016年9月30日期间的租金10万元及自2016年10月1日起至今的租金。原告遂诉至法院，请求：一、终止双方签订的《房屋租赁合同》的履行，并由被告腾退租赁房屋；二、判令被告支付2016年度所欠租金10万元和自2016年10月1日起至2017年4月30日所欠租金20万元，并支付至腾退之日止。
法院判决
本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告在其位于某村委会工业园区内的土地上自行投资建设房屋，原告的建房行为未经相关部门批准，未取得建设工程规划许可证，依据本案事实及上述法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据上述司法解释第五条的规定，本案中，被告实际使用了原告建盖的房屋，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。
案件来源：云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终4212号
律师提示
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该条规定属于效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以未取得建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑，以违法建筑物为标的所签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
法律规定
1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。