住了五年的房屋被法院查封，业主如何维权？

1案件回放
2019年6月18日，多家媒体报道了西安市巴黎大厦小区712套房子被浙江省温州市中级人民法院查封事件。据报道，该业主在2014年与开发商签订《商品房买卖合同》并付清房款。2014年10月，开发商向业主交房。按照合同，开发商应在2016年为业主办理产权证书，但至今未办。2019年，因开发商欠第三方债务未还，第三方申请温州中院查封了该小区所有房屋。报道详见《712套房！浙江法院查封西安一整个小区！业主懵了：我们花钱买的，住5年了》等媒体报道。
2事件点评
法院能够查封已经交付业主五年的房子，其原因在于虽然业主付清了房款，但产权并没有登记到业主名下。《物权法》规定不动产物权的变动必须以不动产权登记为准，该原则下，开发商交付房屋给业主，不等于房屋产权同时转移到业主。
报道中，业主虽然已经付清购房款并实际入住，但房屋产权尚未变更，换句话说，此时开发商仍然是房屋的所有权人，业主的权利仅为物权期待权，是要求开发商办理产权证书的权利。
但业主面临的问题是：我既然已经付清了全部房款，难道仅仅就因为开发商没有办证，我几百万的房子就要被人查封拍卖？
从物权法的角度，房屋产权从开发商过户到业主之前，开发商是房屋所有权人，温州法院的查封没有问题，此为物权登记主义的必然结果。但从公平角度看，业主没有任何过错且入住多年，如果仅仅因为没有办证就失去房屋，也确实有失公平。从实践来看，法院轻易不会实际处理房屋，更多的法院会核实房屋的实际入住情况、物业费的缴费情况、房屋的实际用途等细节，对各方法律关系、承担风险能力等做综合判断，提出解决方案。
3处理思路
业主执行异议：要求温州中院确认房屋归业主所有，并解除对该房屋的查封。执行异议的难点，第一是房屋所有权的归属，判断依据就是不动产登记簿的记载。就本案，业主并非房屋所有权人，异议中业主先失一城。但不是所有权人，不代表就对房屋没有权利，此时引发第二个难点，业主的权利能否优先于查封人的权利，此时引发的则是具体的法律适用问题。
在法律适用上，主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条与29条的适用之争，实际上，这两条的规定是对严格的物权登记主义的突破，更倾向于保护实际权利人的利益。28条规定：“ 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
两条规定不一致引发的问题：1、两个条文的关系，适用哪一条？还是都适用？2、买受人是否用于自身居住且无其他居住房屋的理解，只有一套房子能支持，房子多了就不支持，穷就有理吗？
从28条的登记在“被执行人名下”的范围显然大于29登记在“被执行的房地产开发企业名下”。相比之下，29条属于特殊条款，28条则包括开发商在内的一切产权登记人，业主如果按照29条针对开发商制定的特殊条款，就是谁穷谁有理，多套房子的业主权利未必能得到保护，但按照28套，是否又存在法律适用错误？
就此问题，最高院多个判决都有明确意见，试举两例：
最高人民法院（2017）最高法民终278号《民事判决书》认为：“第二十八条与第二十九条不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。而根据本案查明的事实，案涉房屋系房地产经营者明丰公司所开发的商品房，史雪莹系向房地产开发企业明丰公司认购商品房，讼争的被执行的房屋即是登记于房地产开发企业名下的商品房，故本案依据史雪莹诉讼主张的权利基础，应适用第二十九条之规定”。
最高人民法院（2018）最高法民终1003号认为：“关于本案应当适用执行异议和复议规定第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，在金钱债权执行中，执行异议和复议规定第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用执行异议和复议规定第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持”。
结合本案，业主以最高院的意见为基础，当然可以根据自身情况，包括房产数量、付款比例等，选择适用对应的规定。
4律师提醒
商品房买卖合同中的执行异议，往往涉及商品房买卖合同纠纷、金融借贷纠纷、担保合同纠纷以及其他多种法律关系，司法实践中，各地法院甚至同一法院前后处理思路存在巨大差别，法律关系极为复杂，为了尽可能避免纠纷，我们建议：1、买房时应尽量选择信誉好实力强的开发商；2、督促开发商早早签订商品房买卖合同；3、督促开发尽快办理产权证书；4、即使交房入住，仍应时刻关注房屋的办证进展和开发商的异常动向；5、一旦发现房屋被查封，一定第一时间寻找法律途径维护权利。