2016年《最高人民法院公报》案例分类汇编：房屋买卖纠纷篇·合同纠纷篇

【房屋买卖纠纷篇】
1.合作开发各方在项目公司中是否享有股权不影响其合作开发权益，在合作项目中的权利义务应当按照合作开发协议约定内容确定。
2.在无充分证据证明双方存在隐藏法律关系的，应以书面证据确认双方之间的法律关系。
3.诉讼中受让争议标的物的大股东未作为第三人参加诉讼，非因不能归责其本人的原因的，其提起第三人撤销之诉不满足起诉条件。
4.开发商逾期交房且逾期办理房产证的，购房人可同时主张该两项违约金。
基本案情和裁判摘要如下：
案例1：海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案，最高人民法院,（2015）民提字第64号，《最高人民法院公报》2016年第1期（总第231期）。
基本案情：海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》约定：海联公司提供合作项目建设用地，天河公司提供建设所需全部资金；双方利益分配比例为0.238：0.762；双方同意就本项目的开发成立项目公司，海联公司占23.8%的股权，天河公司占76.2%的股权；海联公司将合作建房用地的国有土地使用权证办理在项目公司名下。
但随后行使开发建设权的项目公司天阔公司股权结构为天河公司持股68.7%、王家金持股7.5%、邢坚持股13.8%、邢伟持股10%，均为现金出资，与双方在《合作项目合同书》中约定不符。
裁判摘要：合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。
案例2：洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件，最高人民法院,（2015）民一终字第78号，《最高人民法院公报》2016年第1期（总第231期）。
基本案情：2013年6月2日，安钡佳公司与力邦公司签订《商铺租赁合同》，已将安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司。
2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）又与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买百富琪商业广场一、二层商铺进行了约定。合同签订同日，双方对两份合同登记备案。洪秀凤于当日向安钡佳公司转账和安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款共计9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。
洪秀凤起诉请求安钡佳公司交付商铺、协助办理所有权证，而安钡佳公司答辩称，实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。
洪秀凤二审当庭提交“新证据”，拟证明：洪秀凤在签约前进行了实地考察，真实意思就是购房；洪秀凤非常关注案涉房产的合法性；一审庭审结束后，张晓霞自认洪秀凤系案涉房产的产权人。
裁判摘要：1.合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
2.在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
3.透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
案例3：黄光娜与海口栋梁实业有限公司、广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司商品房销售合同纠纷案，最高人民法院,（2015）民一终字第37号，《最高人民法院公报》2016年第9期（总第239期）。
基本案情：黄光娜于2014年8月18日向海南省高院起称其在2012年10月31日与栋梁公司签订《商品房买卖合同》，约定黄光娜购置栋梁公司华源大厦一层。合同签订后，办理了商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记。黄光娜依约向栋梁公司支付全部购房款，并办理了过户登记。
2012年9月18日，阳江公司与栋梁公司因建筑施工合同纠纷诉至海口市中院，该案诉争标的中涉及黄光娜拥有所有权的房屋。黄光娜认为该案历经两审裁判，无论是作为所有权人的黄光娜还是作为抵押权人的平安银行均未知晓该诉讼的存在，一、二审法院也从未将两权益人列为第三人追加参与该诉讼，二审法院在未经审查涉案房屋实际产权归属前，就于2014年6月26日作出（2014）琼环民终字第7号民事判决，将涉案房屋部分产权裁判给阳江公司，已经严重侵害了黄光娜的合法权益，故其提起第三人撤销之诉，诉请撤销（2014）琼环民终字第7号民事判决。
裁判摘要：1.案件争议不动产的登记所有权人，同案件处理结果具有法律上的利害关系，可以作为案件第三人。
2.一方当事人大股东在案件诉讼过程中受让争议标的物，但未作为第三人参加诉讼，在案件判决生效后，又提起第三人撤销之诉的，法院推定其知悉案件情况，非因不能归责其本人的原因未参加诉讼的，符合常理和交易惯例。上述大股东所提第三人撤销之诉不符合起诉条件，应裁定不予受理。
案例4：周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，浙江省余姚市人民法院,（2015）甬余商初字第926号，《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）。
基本案情：2012年11月12日，原告周显治、俞美芳（买受人）与被告众安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：交房时间为2012年12月31日前；办理产权证书的时间为2013年3月31日前。合同同时分别约定了逾期交房和逾期办理产权证书的违约责任。合同附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”,至起诉之日，被告未与原告办理房屋交付手续，亦未向原告交付房地产权属证书。
裁判摘要：商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
【合同纠纷篇】
1.在合同约定本身不属于无效事由情况下，合同中一方当事人实施涉嫌犯罪行为并不影响合同有效性。
2.行为人以所在单位的名义实施犯罪行为，行为人承担刑事责任不能免除其所在单位还应承担相应的民事责任。
3.海上货物运输合同的承运人对其责任期间发生的货损依照《中华人民共和国海商法》第五十五条的规定承担赔偿责任，其规定的货物实际价值不包括市价损失。
4.印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。
5.生效裁判确定的数债务人中仅有部分债务人申请再审且理由可以成立的，法院在依法裁定再审时，并不必然导致全案中止执行。
6.因发包人违约造成的停窝工损失和材料差价损失，不属于建设工程价款优先权的权利行使范围。
7.当事人以其系民办学校的实际出资人为由诉请变更举办人身份的，属于行政许可范围，不属于民事诉讼受案范围；民办学校的出资人对其已投入的学校资产不具有财产权益。
8.委托贷款合同的实质是委托人与借款人之间的民间借贷，相关权利义务应受有关民间借贷的法律、法规和司法解释的规制。
9.海难救助合同的双方当事人明确约定，无论救助是否成功，被救助方均应支付报酬的合同不属于“无效果无报酬”的救助合同，而属雇佣救助合同。
基本案情和裁判摘要如下：
案例1：上海闵路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷案，最高人民法院，（2015）民申字第956号，《最高人民法院公报》2016年第1期（总第231期）。
基本案情：再审申请人钢翼公司与被申请人闽路润公司买卖合同纠纷一案，钢翼公司不服福建高院判决，向最高法院申请再审，理由为：（一）本案《购销合同》的买方主体是兴盟公司，兴盟公司以实际行动行使委托人介入权，确认自己是《购销合同》的买方主体，而不是闽路润公司，《购销合同》约束的合同主体为兴盟公司与钢翼公司。（二）《购销合同》是李强实施合同诈骗的手段，是以合法形式掩盖非法目的的合同，依照我国法律规定，该合同属无效合同。
裁判摘要：1.受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷根据委托合同的约定另行解决。
2.判定合同效力时，不能仅因一方当事人实施了涉嫌犯罪行为，而当然认定合同无效。此时，仍应根据《合同法》等法律、行政法规规定对合同效力进行审查判断，以保护合同中无过错一方当事人合法权益，维护交易安全和交易秩序。在合同约定本身不属于无效事由情况下，合同中一方当事人实施涉嫌犯罪行为并不影响合同有效性。
案例2：中国远大集团有限责任公司与中国轻工业对外经济技术合作公司进出口代理合同纠纷案，最高人民法院，（2015）民提字第128号，《最高人民法院公报》2016年第2期（总第232期）。
基本案情：远大公司、轻工业公司双方于2008年7月21日签订《委托代理进口协议》(以下简称《代理协议》)，轻工业公司委托远大公司代理进口棕榈油。在协议履行过程中，轻工业公司先后通过煮煮乐公司向远大公司支付1376万元。远大公司如约开立不可撤销信用证，实际承付金额为3432909.03美元，代理轻工业公司进口2749.825吨棕榈油，远大公司并缴纳了进口关税及增值税5479338.03元。远大公司共计为履行该协议支付货款28918211元，扣除轻工业公司已支付的货款，尚欠货款22193204．22元。远大公司为此诉至法院请求轻工业公司承担赔偿责任。
裁判摘要:行为人以所在单位名义与他人签订经济合同，给他人造成经济损失构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，其所在单位也应对给他人造成的经济损失依法承担相应的民事责任。
案例3：哈池曼海运公司与上海申福化工有限公司、日本德宝海运株式会社海上货物运输合同货损赔偿纠纷案，最高人民法院,（2013）民提字第6，《最高人民法院公报》2016年第2期（总第232期）。
基本案情：2008年8月23日，申福公司购买1001.53吨苯酚，2008年8月23日，涉案1001.53吨苯酚在西班牙维尔瓦港装船，承运人德宝公司签发了清洁指示提单。申福公司经背书受让了该提单，并据此在卸货港青岛港提取了船载货物。因承运期间苯酚色度升高造成货损，申福公司提起诉讼，要求德宝公司和实际承运人哈池曼公司连带赔偿货物损失人民币8347849.57元及其利息损失等。
青岛海事法院以货物修复费用计算货损赔偿额，判令德宝公司、哈池曼公司连带赔偿申福公司货物损失人民币3715676.30元及利息；驳回申福公司的其他诉讼请求。山东省高级人民法院采用实际价值差额法，予以部分改判。哈池曼公司向最高人民法院申请再审。
裁判摘要:海上货物运输合同的承运人对其责任期间发生的货损依照《中华人民共和国海商法》第五十五条的规定承担赔偿责任，该条规定的货物实际价值不包括市价损失。
案例4：陈呈浴与内蒙古昌宇石业有限公司合同纠纷案，最高人民法院,（2014）民提字第178号，《最高人民法院公报》2016年第3期（总第233期）。
基本案情:2005年5月1日，昌宇公司与陈呈浴就合作开采花岗岩矿等事项签订《协议》（以下简称5.1协议）。2005年5月3日，昌宇公司与陈呈浴签订《补充协议》（即5.3补充协议），约定在5.1协议的基础上，就合作开采花岗岩石材矿达成一系列补充条款。2007年，双方在履约过程中发生纠纷，2008年，法院生效判决判令双方解除协议。随后，陈呈浴向法院起诉要求昌宇赔偿其投入款900万元，因未缴纳诉讼费，法院按撤诉处理。2011年，陈呈浴提交5.3补充协议，该协议在原协议签订后两天签订，但是在约定的内容上完全变更了原协议风险承担方式。昌宇公司认为该协议是陈呈浴在承包矿业公司期间利用掌握公章的便利，在加盖公章的空白纸上编造协议打印后形成，存在诸多不符合常理之处，有明显瑕疵。
裁判摘要:1.印章真实不等于协议真实。协议形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，协议内容是双方合意行为的表现形式，而印章加盖行为是各方确认双方合意内容的方式，二者相互关联又相对独立。在证据意义上，印章真实一般即可推定协议真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，即不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性。也就是说，印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。
2.当事人在案件审理中提出的人民法院另案审理中作出的鉴定意见，只宜作为一般书证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、第七十八条的规定，鉴定意见只能在本案审理中依法申请、形成和使用。
案例5：经纬纺织机械股份有限公司与裘雅芬等分期付款买卖合同纠纷案，最高人民法院,（2015）民申字第1823号，《最高人民法院公报》2016年第4期（总第234期）。
基本案情:裘雅芬因与被申请人经纬纺织机械股份有限公司（以下简称经纬公司）及一审被告天雅公司、张兴海等分期付款买卖合同纠纷一案，不服一审判决。裘雅芬认为一审法院公告送达违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，导致未能参加一审庭审，剥夺了其参加诉讼的权利，并且提出《个人保证担保函》上的签字系伪造，主债权债务未实际发生，因此，不应承担保证责任，以此为由向最高法院申请再审。除裘雅芬外，主债务人天盛公司及其他保证人均未上诉，亦未申请再审。
裁判摘要:生效裁判确定的数债务人中，仅有部分债务人申请再审且理由可以成立的，人民法院在依法裁定再审时，还应当审查案件再审是否可能影响其他债务人按照原裁判承担债务。如再审不影响其他债务人按照原裁判承担债务的，应当仅中止对再审申请人的执行，以确保在实现再审依法纠错功能的同时，合理保护债权人的合法权利。
案例6：中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院,（2014）民一终字第56号，《最高人民法院公报》2016年第4期（总第234期）。
基本案情:2003年，安徽瑞鑫交通开发有限公司（后更名为瑞讯公司，以下统称瑞讯公司）将阜阳至周集高速公路（以下简称阜周高速公路）标段工程分包给中铁十八局集团第四工程有限公司（后更名为中铁公司，以下统称中铁公司）施工。2008年，主要因瑞讯公司责任，双方合同解除。2012年，中铁公司诉请瑞讯赔偿其停窝工损失和材料价差损失等，并主张对案涉工程享有优先受偿权。
裁判摘要:最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”承包人诉讼请求中所主张的因发包人违约造成的停窝工损失和材料差价损失，不属于建设工程价款优先权的权利行使范围，承包人请求对上述两部分款项行使优先权的，人民法院不予支持。
案例7：李稳博诉上海虹口区艺术合子美术进修学校合同纠纷案，《最高人民法院公报》2016年第9期（总第239期）。
基本案情:2011年7月12日，李稳博与陶文明、乐健等五人共同合作筹建合子学校。在合子学校成立后，李稳博担任合子学校的董事兼副校长，负责学校全面工作。2012年3月9日，李稳博与学校法定代表人陶文明、案外人乐健及成立时的名义出资人意动公司签订协议，确认李稳博、陶文明、乐健为合子学校的实际出资人，出资比例分别为35％、40％、25％。协议签订后，李稳博于2012年7月3日分别将投资款12万元和75000元打入陶文明和乐健的银行账户。在2014年7月8日，合子学校的法定代表人陶文明无故解除了李稳博在合子学校的董事和副校长职务，导致李稳博无法行使董事和实际出资人暨举办者的权利。故李稳博诉至法院要求确认其为合子学校的出资人暨举办者，出资比例为35％。
裁判摘要:1.对于根据《民办教育促进法》等法律法规的规定，经教育部门许可并通过民政部门登记设立的民办学校，当事人以其系该民办学校的实际出资人为由诉请变更举办人身份的，属于行政许可范围，不属于民事诉讼受案范围。
2.对于经教育部门许可并通过民政部门登记设立的民办学校，当事人以其系该民办学校实际出资人为由诉请确认其出资份额的，因该类民办学校系公益性组织，对该类学校的出资在本质上属于向社会的捐赠，民办学校对于已投入的资产享有独立法人财产权，且投入的财产终极归属于社会而非归属于出资人，故出资人对学校财产不具有财产权益，其要求确认出资份额的诉请没有法律上的财产权依据。
3.对于没有法律上的权利基础的事实确认，不能作为独立的诉讼请求。当事人诉请要求确认没有法律权利基础的某项事实的，人民法院应裁定不予受理或驳回起诉。
案例8：北京长富投资基金与武汉中森华世纪房地产开发有限公司、中森华投资集团有限公司等合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院,（2016）最高法民终124号，《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）。
基本案情:2013年9月27日，长富基金与兴业银行武汉分行、中森华房地产公司、中森华投资公司、郑巨云、陈少夏签订《投资合作协议》，约定长富基金以委托贷款方式委托兴业银行武汉分行向中森华房地产公司发放贷款。同日，长富基金、兴业银行武汉分行与中森华房地产公司签订《委托贷款合同》，约定长富基金委托兴业银行武汉分行向中森华房地产公司贷款。此后，兴业银行武汉分行与中森华房地产公司签订五份《抵押合同》。2013年9月27日，兴业银行武汉分行与中森华投资公司、郑巨云、陈少夏签订《连带保证合同》。《抵押合同》签订后，双方办理了K1、K5地块的土地使用权的抵押登记及在建工程的抵押登记。但是未办理K2、K3、K4地块及在建工程的抵押登记，兴业银行武汉分行亦未发放第二期借款。长富基金提起诉讼，主张中森华房地产公司未按《委托贷款合同》及《抵押合同》的约定办理K2、K3、K4地块土地使用权及在建工程抵押，且抵押的在建工程大部分被出售，已构成违约，应承担违约责任并向长富基金支付违约金；中森华投资公司、郑巨云、陈少夏应承担质押担保责任及连带保证责任。
裁判摘要：委托人、受托银行与借款人三方签订委托贷款合同，由委托人提供资金、受托银行根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用并收回贷款，受托银行收取代理委托贷款手续费，并不承担信用风险，其实质是委托人与借款人之间的民间借贷。委托贷款合同的效力、委托人与借款人之间的利息、逾期利息、违约金等权利义务均应受有关民间借贷的法律、法规和司法解释的规制。
案例9：交通运输部南海救助局与阿昌格罗斯投资公司、香港安达欧森有限公司上海代表处海滩救助合同纠纷案，最高人民法院，（2016）最高法民再61号，《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）。
基本案情：2011年8月12日，希腊籍“加百利”轮在我国琼州海峡搁浅。当时，该轮载有原油54580吨，船员26人，船舶及船载货物处于危险状态，严重威胁海域环境安全。“加百利”轮所属希腊某投资公司授权其代理人香港某公司上海代表处委托交通运输部南海救助局进行救助，并同意南海救助局的报价，南海救助局派出救助船以及潜水队员提供交通、守护等工作。此后，“加百利”轮另行雇轮，实施了过驳减载，脱浅获救。双方因救助费用产生纠纷。南海救助局向法院提起诉讼，请求“加百利”轮所属公司及其代理人按照约定支付拖欠的救助费用人民币7240998.24元。
裁判摘要：海难救助合同的双方当事人明确约定，无论救助是否成功，投资公司均应支付报酬，且以救助船舶每马力小时和人工投入等作为计算报酬的标准。此种救助合同并非《1989年国际救助公约》和《海商法》规定的“无效果无报酬”的救助合同，而属雇佣救助合同。在《1989年国际救助公约》和《海商法》均允许当事人对救助报酬的确定另行约定，而又对雇佣救助合同没有具体规定的情况下，应适用《合同法》的相关规定确定当事人的权利义务。