西安市“共有产权住房”解析

2018年9月13日，为实现房地产的调控目标，西安市政府出台了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，该方案在西安市辖区范围内正式推出了“共有产权住房”，并将《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》作为方案的附件一并发布。“共有产权住房”作为具有强烈调控色彩的住房类型，必会对住房市场产生重要影响：根据上述实施方案规定，“自2018年起，20%的居住用地，用于限地价、限售价的“双限房”建设，以共有产权的形式，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。”、“将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房”，这意味着实施方案颁布之后的土地供给将向共有产权住房倾斜，共有产权住房将成为市场上出售的重要住宅房屋类型，进而共有产权住房将成为购房人购房的重要选项。
本文拟根据《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》（下称实施细则）的相关规定①，对西安市“共有产权住房”的特点进行简要分析，以便对购房人选购住房提供一定的指引。
【 一、什么是“共有产权住房”？ 】
按照实施细则的规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。
【 二、“共有产权住房”有哪些特征？ 】
根据共有产权住房的界定，我们可以发现，共有产权住房有如下特征：
1、政策性住房属性
共有产权住房的政策性体现在房屋套型及销售价格受政策限两个方面：在房屋套型方面，原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。该房屋套型的限制超越了以往经济适用住房的限制，对于改善型住房的购房人而言，也可满足改善的需求。在销售价格方面，共有产权住房的销售价格由政府综合考虑项目区位、规划设计条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定，实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。此点体现了共有产权住房通过限制房屋销售价格而倾斜于整个社会居住需求的普遍满足。
此外，共有产权住房将按照全装修成品房的有关规定建设，这意味着共有产权住房会以装修房的形式入市。
2、商品住房属性
共有产权住房的商品住房属性也体现在两个方面：一方面，商品住房的市场价格仍是共有住产权住房的重要决定因素，决定了购房人所享有的产权份额。根据实施细则的规定，购房人对共有产权住房所享有的份额由市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定。也就是说，项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价比例越高，购房人所享有的份额就越低，反之则购房人享有的份额则越高。另一方面，共有产权住房在购买满5年后仍可以转让，具体表现为两种方式：1、根据实施细则，购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额，代持机构拥有优先购买权，并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的，与购房人按产权份额分割销售收益。2、购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额，而使得共有产权住房成为全产权住房，也就是成为普通商品住房。
3、共有的主体是政府和购房人，且购房人限于特定的主体
根据实施细则规定，申请购买共有产权住房的购房人应同时满足如下条件：
（1）申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才②。
（2）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。
（3）申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。
自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。
（4）其它需满足的条件。
简而言之，申请人必须为年满22周岁的西安市户籍居民，或非西安市户籍但取得西安市居住证的居民、或西安市区域内经政府认定的特殊人才，且在西安市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。
4、购房人的权利受限
（1）处分权受限：共有产权住房自签订购房合同之日起5年内不得转让。根据实施细则，购买共有产权住房不足5年的（以购房合同网签备案之日计算，以下同），购房人不得转让房屋产权份额。因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。
（2）共有份额不得分割转让。根据实施细则，共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人。
（3）共有产权住房不得出租、出借。
【 三、共有产权住房与普通商品住房、经济适用住房的区别 】

【 四、购房人与政府代持机构共有的内部关系 】
按照上述共有产权住房的界定，其法律性质为按份共有，但其在共有人内部关系上也有自身的特点：
1、购房合同签订之日起5年内经政府主管部门批准转让的，只能由政府代持机构回购。
2、购房合同签订之日起满5年，购房人可按照届时的市场价格转让持有的份额，政府代持机构拥有优先购买权。政府代持机构放弃购买的，与购房人按产权份额分割销售收益。
3、购房合同签订之日起满5年，购房人也可以届时的市场价格购买代持机构的份额，从而房屋成为普通商品住房。
4、对于政府代持机构所持有的份额，购房人在持有共有份额期间，需按代持机构所持份额向代持机构支付市场评估租金的70%作为租金。
5、购房人独自承担共有产权住房的大修基金、物业费等费用。
【 五、律师建议 】
根据上述分析，我们可以发现，西安市共有产权住房虽然主要是政府为满足居民普遍的居住需求而推出的政策性住房，但与以往的经济适用住房相比，无论从可申请的主体，或是定价机制、土地供应及土地性质方面，都有更多的市场因素，既考虑了住宅房屋的刚需属性，又一定程度兼顾了房屋的投资属性。对于住房的刚需或改善人群，无疑是较好的选择。而且，在购房满5年后可以市价转让份额或购买政府代持机构的份额实现其投资属性。因此，对非短期投资人群而言，共有产权住房不失为一种可考虑的房屋类型。
注释：
①本文中涉及《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》内容较多，具体条文不再一一注明。
②参见《西安市人才安居办法》及附件《西安市人才分类标准》。
③参见《西安市经济适用住房价格管理办法》、《西安市经济适用住房退出管理实施细则》。