住房租赁税负几何？——房租抵税引发的风波

2019年1月，新修订的《个人所得税法》全面实施。而个人所得税的专项扣除项目中的房租一项，因为申报需要填写出租人的身份证号等个人信息从而引发风波。
在承租人要求出租人提供身份证号时往往遭到拒绝，出租人的理由是担心税务局会顺藤摸瓜从而向其征税。而近日，细心的人会发现新版的“个人所得税”APP中已经不再强制要求承租人申报时填写出租人的个人信息，出租人的“姓名”、“身份证号码”等都变成了选填项。

看似这场风波随着APP的改版而结束了，对于出租人来说实则不然。
根据《个人所得税法》的规定，中国税务居民个人从中国境内和境外取得的所得应当缴纳个人所得税。
个人出租房屋而取得的收入当然也要交税。而现在普遍的情况是，因为税务局人力、物力的原因暂时还无法做到精准征税，再加上出租人主动申报的情况较少，使得个人住房出租成为一个灰色地带，暂时没有征税的强制性措施。APP的改版可以看成国家为了广大人民能够切实享受到税收红利而做出的妥协。
一、个人住房出租的税负成本
作为律师，我经常被人问道“目前中国的房屋租赁税是怎么样的”等类似问题。首先在此说明“房屋租赁税”的概念。其实我们国家的税法上并没有“房屋租赁税”这个税种。
“房屋租赁税”是日常生活中对房屋出租后出租人所要缴纳的税的总称。“房屋租赁税”里面含了多种税项，包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和个人所得税。
根据我们国家税法对于住房出租的税收规定，个人出租住房原则上要交以下这些税：
1、个人所得税（10%）。个人出租住房取得的收入，属于“财产租赁所得”的征税范围，税率为20%。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过4000元的，可以定额减除800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。减除后的费用再乘以20%的税率就是应缴纳的个人所得税。
但是，我国对于个人出租住房有税收优惠政策，即对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
2、印花税（应纳但免征）。订立经济合同要征收印花税，经济合同包活财产租赁合同，订立合同的当事人双方均要缴纳印花税。财产租赁合同的印花税的税率为1‰，按照合同上记载的金额为计税金额。
但是，我国对于签订住房租赁合同有免税政策，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
3、房产税（4%）。房产税是房屋产权人持有房屋所要交的税款。即使房屋产权人将房屋出租，交给他人占有使用，但是因为房屋产权人依然是房屋的所有者，仍然要缴纳房产税。
根据我国税法的相关规定，对个人出租住房，不区分出租房屋的实际用途，均按4%的税率征收房产税。
4、城镇土地使用税（分级幅度税额）。城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据向土地使用权人征收的一种税。由于出租人在购买获得房屋时一并取得了相应的土地使用权，故不论房屋是否出租都应交税。
城镇土地使用税实行分级幅度税额。具体如下：
大城市1.5元-30元/平方米；
中等城市1.2元-24元/平方米；
小城市0.9元-18元/平方米；
县城、建制镇、工矿区0.6元-12元/平方米。
各省、自治区、直辖市人民政府可在上述法定税额幅度内，根据当地的实际情况确定所辖地区的适用税额幅度。
5、增值税（1.5%）。曾经房屋出租属于营业税的调整范畴，“营改增”之后就统一成征收增值税。根据国税局2016年发布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，个人（自然人）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。如果出租的是非住房性质的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
6、城市维护建设税（地区差别比例税率）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。这三种税统称为附加税，是对缴纳增值税、消费税的单位和个人附加征收的一种税，计税依据为纳税人实际缴纳的增值税和消费税的金额。在住房出租中，因为不涉及消费税，所以附加税的计税金额是出租人因出租房屋缴纳的增值税的金额。
其中，城市维护建设税实行地区差别比例税率：城市市区为7%；县城、建制镇为5%；其他地方为1%。教育费附加为比例税率3%。地方教育费附加为比例税率2%。上述税率各自乘以增值税的纳税金额就是出租人因此要交的三种附加税的金额了。
二、各地的住房出租的实际税负
从上述规定来看，城镇土地使用税按年征收，房产税虽然也是按年征收，但因为是比率税率所以每月的税率也不变。总体来说，出租人出租住房的税负成本分摊到每月可能会达到月租金收入的15%-16%。
但在有些地方的税务局并非这样计算。有些地方为便于征收管理，区分不同的租金标准，按照现行有关税法的规定，对个人出租房屋取得的收入应缴纳的各项税收合并后采取综合征收率的方式进行征收。也就是说对不同区间的租金收入只规定一个固定的征收率，这个征收率中包含了出租人应缴纳的个人所得税、增值税、房产税等等全部的税费。综合征收率实现了分别计算税款到统一计算税款的变化，便于征收管理，而且综合征收率往往比分别计算税款的总体税率来的低。
比如，江苏省曾出台过《江苏省地方税务局关于个人出租房屋税收政策规定》，其中将个人房屋出租的租金收入以3万元作为划分标准，月租金收入小于等于3万元的，不区分出租房屋的性质，出租人的综合征收率均为3.5%；月租金收入大于3万元的，出租住房的综合征收率为5%，出租非住房性质的房屋的综合征收率为8.5%。这样的征收率远低于分别计算的整体税率。
3.5%的税负成本对于出租人来说已不算高。但即使如此，个人出租房屋的税款征收仍然面临着挑战。究其原因还是在于人们习惯了不纳税，以不纳税为常态。如果一下子要动起这块奶酪，势必会有一些抵制和反弹。
房租抵税引发的风波并未销声匿迹，住房租赁征税已经波涛暗涌。为应对必将发生的住房租赁征税问题，出租人必须具备稳定的现金流，而年金保险就是制造稳定现金留的好工具。就像施莉珏律师在《5分钟玩转年金险》的线上小课程上说的：年金保险就像是一套科学的财富造血系统，只要你将有限的资金注入到这套造血系统中，借助时间的力量和被保险人的生命作用，就可以持续获得新鲜血液，特别是终身型的年金保险，能用有限的财富短时间内锁定与生命等长的安全现金流。