当遗产继承遇上房屋代持

引言：
为了获得优惠房价，父亲生前购买的房屋登记在了代持人名下，双方出于信任未签订书面代持协议。父亲猝然离世后，代持人拒绝将房屋的产权过户到继承人名下，此时继承人该如何捍卫自己的合法权益？
案情简介
大鱼与大林为工作上的合作伙伴，大鱼为G公司的实际控制人，大林为G公司的法定代表人、工程师，二人的儿子小鱼和小林恰巧是同龄人。2008年，小鱼和小林双双大学毕业参加工作。大鱼欲购买联排别墅A，当时，该别墅开发商有一项优惠政策——凡是外企工作人员购房可获得20万元的优惠。大鱼想到了彼时在外企担任经理的小林正好符合该政策。于是，大鱼找到大林，商量着以小林的名义购房，所有费用由大鱼承担。鉴于二人平日里的友好关系，大林欣然答应了。
就这样，大鱼以小林名义与开发商签订《定金合同》、《商品房预售合同》、办理银行贷款，同时将房屋A登记至小林名下，首付款的大部分由G公司账号支付，少部分由大鱼个人支付。房屋购买后，大鱼小鱼一直居住在房屋A中。小林名下用来归还贷款的银行卡一直由大鱼保管并由大鱼偿还每月贷款。
时间飞逝，一眨眼来到2020年初，大鱼在毫无征兆的情况下猝然离世，没有留下任何遗嘱，也没来得及交代后事以及交接重要文件。小鱼在父亲去世后承接起还贷义务，一直延续到2021年11月。期间，小鱼向小林提出想要变更房屋A产权人到自己名下，小林的态度则逐渐变得不明朗起来。同年12月，小林突然擅自将房屋A剩余的近120万元贷款本金全数还清，小鱼得知后追问原因，小林也不回复。小鱼此时慌了神，这个信号很明显是代表小林拒绝配合办理变更手续，甚至随时有可能出售房屋A，这可怎么办？于是，小鱼来到律师事务所寻求帮助。
案件代理
代理律师了解案情后，认为这是一起综合了法定继承和房产代持关系的相对复杂的案件，此类案件在无代持协议的情况下，办案的主要难点有：
一是举证难度大。购房时间久远，且大鱼已经去世，许多证据如大鱼与大林、小林之间的沟通记录已经无从寻找，作为小鱼的代理律师，只能利用现有证据，分析和解读大鱼和小林间的种种行为实际上达成了代持合意并且构成代持关系；
二是证明标准高。若无相反证据形成完整的证据链，根据物权公示原则，则会认定登记人，即小林为诉争房屋的实际产权人。
代理律师决定从代持动机、合同签订、房款支付、实际居住、房屋装修及使用费用的承担、法律文件的持有等方面入手收集有利证据，代理小鱼起诉小林，要求小林配合将房屋A办理变更登记至小鱼名下。
横生枝节，案中案起
就在小鱼将小林告上法庭后不久，突然又接到法院传票，这次居然是小林的母亲大林把自己给告了，起诉案由同样是房产代持合同纠纷，只不过这次小鱼成了代持人，大林成了实际出资人，大林起诉要求小鱼将其名下的房屋B过户至大林名下。这是怎么回事呢？
原来，大鱼在购入房屋A后不久，又买了一套房屋B，这套房屋直接登记在了儿子小鱼的名下。大鱼去世后，小鱼也一直在承担着这套房屋的还贷义务。房屋B买下后大鱼小鱼并未实际居住，大林看房子空置着，就向大鱼提出自己和儿子媳妇一起住不方便，房屋B能不能让自己住一段时间。由于此前小林帮了大鱼这么大一个忙，大鱼当然没有理由拒绝，因此大林就入住房屋B一直到大鱼去世都没有搬离。
大林看儿子小林成了被告，一怒之下，就以房屋B是其出资购买，小鱼是代持人为由，将小鱼告上了法庭。代理律师在该案中又一次接受了被告小鱼的委托。
由于大鱼和大林生前关系良好，经济往来频繁，资金流水众多。小鱼在房屋A案件中的举证方向和证据，被大林的律师在房屋B案件中拿来所用，案件变得更为复杂起来。
我们作为小鱼的代理律师，穿梭在两个仿佛AB两面的案件之中，在证据的呈现、论证和角度切入之间，反复权衡，左右互搏，努力争取两案皆胜的结果。
法院的审理和判决
房屋A案件，法官从房屋A首付款支付情况、贷款还贷过程、房屋交易相关文件资料保管情况、房屋实际居住使用情况等分析，认定房屋A的实际购房人为大鱼，小林仅为房屋代持人。大鱼去世后，小鱼为其法定继承人，现小鱼亦具备购房资格，房屋具备过户条件，故小鱼要求小林配合办理房屋A产权过户手续的诉讼请求，得以支持。
房屋B案件，法官从大林无法举证其对房屋B的出资、代持动机不明等方面入手分析，甚至细致入微地注意到了银行对账单邮寄地址这样的细节，从而推翻了一部分大林的证据。最终认定房屋B不具备一般房屋代持的相关特征，否定了大林为房屋B实际购房人的主张，驳回了大林的全部诉讼请求。
两案历经整整两年，终尘埃落定。
律师建议
房屋代持行为存在较大的法律风险，非必要不建议采用代持的方式购买房屋，如不可避免，则务必与代持人签订书面的代持协议，并且代持协议中要对双方权利义务、房产权属、违约责任等方面进行明确、全面的约定。
如果实际购房人基于各种原因未能与代持人签订书面代持协议，则需要注意以下几点：
1、实际购房人应注意保存与代持人之间针对房屋代持进行合意的录音、聊天记录；
2、实际购房人应使用本人名下固定、专用的银行卡直接向开发商/卖家进行首付款支付，避免采用委托他人代付的方式，支付时应备注“xx室房屋购房款”。如果需要使用代持人的名义进行贷款，则应让代持人提供一个专门用于还贷的银行卡，并且该还贷银行卡的原件和密码应掌握在实际购房人手中。
3、实际购房人应注意保管购房过程中的所有原件和支付凭证，如认购合同、定金合同、预售合同、贷款合同、出售合同、房产证等；
4、实际购房人应注意保管装修过程中的所有原件和支付凭证，如装修合同、装修费用收据、钥匙归还收据、装修交接单等；
5、实际购房人应注意保管居住过程中的所有原件和支付凭证，如小区门禁卡、物业费、车位费、水电费缴费记录和发票等。
6、符合过户条件时，尽快将代持房屋过户至实际购买人名下，避免房屋长期处于代持状态。如果无法在短时间内完成过户，建议实际购房人订立遗嘱，交代房屋代持原委以及如果实际购房人发生意外，则房产由谁继承。