广州旧改合作企业退出实务分享（下）

上篇（广州旧改合作企业退出实务分享（上））中主要对合作企业通过项目公司股权变更方式退出机制作了分享，这一机制相对其他退出机制而言，更有利于各方利益的平衡和项目的平稳过渡，但因为涉及流程较多，各方利益博弈也较为复杂，往往难以在短时间内完成股权变更。但如若合作企业确实出现了失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况，村集体、区政府或其指定单位往往就不得不主动强制合作企业退出了。
合作企业被强制退出实务分享
实务要点一：合作企业被强制退出时如何同步引入新合作企业
《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2023〕2号，下称“市住建2023年2号文”）第二十八条规定，重新选择合作企业应采取公开方式，但经研判因合作企业失信、资金断链、破产等难以履约，可能出现村民生命财产重大损失、维稳等紧急情况，区政府采取预防和应急补位措施的除外。也就是说，在强制合作企业退出的机制下，未要求村集体必须通过公开招商方式引入新合作企业。市住建2023年2号文中亦未有明确规定合作企业被强制退出下新合作企业引入的相关指引。但实践中对于部分先拆的项目，为确保村民临迁过渡期间的基本居住需求需按时支付临迁费，就有急切需求在尽量短的时间内尽快引入新合作企业以避免产生社会维稳风险。虽然区政府在上述情况下可协调国企对出险合作企业所合作的旧村合作改造项目予以临时资金支持，但毕竟这也只是不得已情况下采取的应急补位措施，要实质解决问题，仍需尽快重新引入新合作企业。
《广州市黄埔区、广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引》（穗开更新规字〔2023〕1号，下称“黄埔区更新2023年1号文”）第十五条则规定了强制合作企业退出、确定新合作企业的快速处理机制。结合我所乃至广州市黄埔区首个适用上述快速处理机制确定新合作企业的案例可知，欲实现合作企业被强制退出时同步引入新合作企业，村集体需先行将强制原合作企业退出及同步引入新合作企业的工作方案向上申请报批，经属地街镇、区城市更新部门报送区政府批复同意后，村集体可依旧改民主决策程序组织表决。表决通过后，新合作企业仍需经属地镇街审查并报送区城市更新部门备案。备案后，新合作企业即可与村集体签署相关合作协议并成立新的项目公司开展旧村合作改造工作。
实务要点二：合作企业被强制退出后的清算确认补偿工作与项目承接工作最好能同步开展
在合作企业被强制退出机制下，合作企业与村集体之间的原有合作协议终止事宜大概率是未获妥善处理的，新合作企业往往也未能全面了解旧村改造项目前期情况，不利于后续项目推进。
“市住建2023年2号文”第二十五条、“黄埔区更新2023年1号文”第十四条第（二）款中均提到合作企业退出专项工作方案应对已拆迁房屋村民临迁安置、已实施成果确认、资金投入清算、合作协议和监管协议终止、违约责任追究、项目后续实施、合作企业合理补偿等事项做出妥善安排。由此可见，虽然合作企业被强制退出，但其前期已实施成果、资金投入经清算确认后是可以获得合理补偿的。但政策并未明确何为“合理补偿”，因此即使合作企业被强制退出后，合作企业仍可基于前期已实施成果及资金投入情况与新合作企业协商合理补偿。而部分项目中，原合作企业已扎根项目较长时间，对于项目情况、村集体人情风貌、前期已实施成果等均掌握着第一手信息，新合作企业可在协商补偿过程中同步要求原合作企业配合项目承接工作，以降低新合作企业承接项目所需要花费的时间和经济成本。
实务要点三：合作企业被强制退出后可能引发的相关诉讼风险防范
如前所述，在合作企业被强制退出机制下，合作企业与村集体之间的原有合作协议终止事宜大概率是未获妥善处理的。如合作企业不服被强制退出项目或对补偿方案未能达成一致意见，则可能会就原有合作协议向村集体提起诉讼；如出险合作企业怠于及时就被强制退出旧改项目主张补偿权利的，出险合作企业的相关债权人也可能会对村集体、新合作企业等提起代位权诉讼，以维护债权人的合法权益。出现前述争议诉讼情况下，如原合作企业或相关债权人对诉讼被告采取财产保全措施，则会对村集体经济自主权及项目资金链产生不利影响。
为避免前述不利影响，新合作企业及时与原合作企业就前期已实施成果、资金投入进行清算确认并就补偿价格事宜开展磋商谈判系极有必要的。正所谓知己知彼百战不殆，在磋商过程中，新合作企业可要求原合作企业如实全面披露项目前期已实施成果及资金投入相关情况及资料，并开展法律及财务尽职调查工作。这样即使后续补偿方案协商不成，新合作企业也可以基于前期尽职调查相关情况应对原合作企业被强制退出后引发的相关诉讼。
实务要点四：新合作企业对于代原合作企业偿还相关债务事宜需谨慎决策
众所周知，自2021年下半年以来，房地产市场进入下行阶段，房企销售下滑、资金流承压、叠加疫情影响，不少的房地产企业暴雷，旧改项目中的不少合作企业也陷入资金困境甚至面临破产风险。在原合作企业被强制退出的情况下，原合作企业的债权人也可能会向村集体或新合作企业提出要求代为偿还原合作企业前期为旧改项目推进所欠债务（包括但不限于拆迁补偿款、临迁费、工程类款项、银行贷款等）。对此，新合作企业需要结合原合作企业所欠债务类型及所欠债务与旧改项目的关联度，谨慎考虑决策是否要代原合作企业偿还相关债务。
对于原合作企业所欠的拆迁补偿款、临迁费等拆补类款项，属于为推进项目新合作企业所必须承接的债务，则建议新合作企业核实相关合同签署及款项支付情况，在经原合同各方确认并同意合同权利义务由新合作企业承接的情况下，可由新合作企业与原合同各方签订承接协议承接原合作企业的合同权利义务，并代为偿还原合作企业所拖欠的合同债务。
对于基于项目推进前期所发生的一些工程类款项（如老人安置房及展厅工程、拆除类工程等），则建议新合作企业核实是否后续推进项目所需要承接的相关工程，如系则也需要核实相关合同签署及款项支付情况，在完成承接手续后可由新合作企业代为偿还原合作企业所拖欠的合同债务。
对于原合作企业所欠与项目并无关联的其他债务或者是银行贷款，则建议新合作企业尽可能不要代为偿债。一方面，如原合作企业存在资不抵债情况，则根据破产法相关规定，在人民法院受理破产申请前六个月内对个别债权人的清偿是存在被撤销可能的；如法院已受理原合作企业的破产申请，则原合作企业对于个别债权人的清偿是无效的，即使新合作企业对原合作企业有予以合理补偿之债，也需要依法向破产管理人清偿债务而不能向原合作企业或其债权人清偿债务，否则如导致其他债权人受到损失，新合作企业还可能要承担重复补偿的风险。另一方面，对于与项目无关联的其他债务或并非用于项目的银行贷款，因为本就与新合作企业无关，新合作企业即使后续承接或对原合作企业予以补偿，补偿金额也肯定无法覆盖原合作企业上述债务的，故提前代为偿还可能会导致新合作企业项目成本增加。
结语
综上，广州旧改项目中合作企业退出的新闻已有不少，不管原合作企业系通过项目公司股权变更方式退出还是被强制退出，均存在不同风险，也因涉及多方利益博弈而较为复杂，且目前合作企业退出相关政策指引尚有限，故广悦律师仅以此文分享我们在为合作企业退出提供法律服务过程中所积累的一点心得，希望能对需要推动合作企业退出程序的项目提供参考。