近日，北京三块共有产权房土地出卖规则修改、广州1366套共有产权房正式开放申购，让共有产权房的话题又一次引发热议。共有产权房是贯彻“房住不炒”方针的重要举措，房屋产权为购房者和政府共有，房屋使用、转让受限，因此减少了投资投机需求，最大程度的让房子回归“住”的本质，遏制地产泡沫，为刚需家庭、城市中低收入人群实现“住有所居”。
西安将于今年迎来首批共有产权房。
据政府部门回复，目前在高新、经开、航空、港务区、航天五个开发区选址建设共有产权房，其中高新、经开、航天开发区的项目计划在2021年年底前达到预售条件。
为房发愁的你，是否知道何谓“共有产权”？
如何申请购买？
有哪些特殊限制及法律风险？
本文将带你一一了解。
01 什么是共有产权房？
共有产权住房是指政府提供政策支持，限定建设标准、户型面积和销售价格，限制使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。
——《西安市共有产权住房建设管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》）
基本模式：共有产权房通过“限房价、竞地价”等方式，由建设单位获得政府低价的建设土地，再将所建住房以低于同地段、同品质普通商品住房的价格卖给购房者。政府以土地出让金和相关税费对共有产权房进行了出资，购房人以现金方式进行出资，购房者与政府按比例共有一套住房的所有权，因此共有产权房兼具公有财产及私有财产的部分属性，与普通商品房的私有财产属性有本质区别。
▲ 产权划分形式
根据《细则》，共有产权房的产权份额实行差异化管理，单个项目的购房人产权份额，由市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，并向社会公开。
也就是说，针对不同的共有产权房项目，政府所确定的产权份额划分是不同的。结合目前北京、上海、广州等地的实践，产权划分存在政府占30%VS个人占70%、政府50%VS个人50%等情况。此外，共有产权房不动产权证和登记簿注记共有人、共有方式及共有份额等内容，注明房屋产权性质为“共有产权住房”。
▲ 共有产权房模式的优点
楼市还在一路高涨，许多家庭对高房价、高首付望而兴叹。共有产权房模式中，房屋购买人只需要支付认购份额的总价，相当于购房款减少，相应的首付减少，贷款金额减少。这对于一些纯刚需家庭或没钱买新、二手商品房的人群，既缓解了买房的资金压力，又能尽快实现在大城市“落地生根”的愿望。
02特殊的“按份共有”
根据《细则》中对共有产权房的定义，此类房屋的所有权实行政府与购房人“按份共有”。根据《民法典》物权编第二百九十八条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的规定，则政府、购房人均享有按照其份额对共有产权房占有、使用、收益和处分的权利。
然而，各地政府有关共有产权住房的试点规定都强调了作为共有人之一——政府的主导作用。共有产权房的所有权虽以份额为基础，但所有权人权利的享有和行使却与物权法按份共有制度存在较大差异。因此，可以将共有产权房看做一种特殊的按份共有形式。具体表现在所有权权利行使及法律责任承担两方面（以《细则》规定为例）：
（一）所有权权利行使
所有权 基本内容 | 按份共有体现出“共”的特性 | 共有产权房（特殊的按份共有） | |
政府 | 购房人 | ||
占有 | 各共有人对共有物按份享有占有权，另有约定的除外 | 不享有占有权 | 排他的享有占有权 |
使用 | 各共有人对共有物按份享有使用权、管理权，平等分摊使用、管理费用，另有约定的除外 | 不享有使用权、管理权，不承担相关费用 | 享有房屋的日常使用权与管理权，承担日常费用（物业费、住宅专项维修资金等） |
收益 | 各共有人对共有物按份享有收益权、管理费用，另有约定的除外 | 1. 政府产权份额实行有偿使用，购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。 2. 购房人购买满5年转让份额，如代持机构放弃优先购买权，可与购房人按产权份额分割销售收益，相关税费按产权份额各自负担。 | 购买满5年，可按届时市场价格转让产权份额；如代持机构放弃优先购买权，可与代持机构按产权份额分割销售收益，相关税费按产权份额各自负担。 |
处分 | 实行“绝对多数决”原则，每一份额享有平等的处分权利。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。 《民法典》第三百零一条 | 1. 购房人因特殊原因不满五年转让产权份额，审核同意后，由代持机构按照原购买价格回购，继续作为共有产权房使用； 2. 对购房人产权份额享有优先购买权； 3. 产权份额不得分割转让给他人； 4. 产权份额可依法用于抵押，抵押融资只能专项用于本市保障性安居工程、政府高端人才公寓、长租公寓的建设、筹集和运营管理； 5. 针对违规购房者，有权要求其腾退房屋，收取住房占用期间的市场租金。 | 1. 购买不足5年，不得转让产权份额，因特殊原因确需转让的，须经市住房保障部门批准同意； 2. 购买满5年且取得不动产权证的，经代持机构同意，可按届时市场价格转让所持产权份额，代持机构拥有优先购买权；购房人可一次性购买政府持有的产权份额； 3. 产权份额不得分割转让给他人； 4. 产权份额可依法用于抵押； 5. 不得擅自转让、出租、出借共有产权房 |
（二）法律责任承担
法律责任 | 按份共有 | 共有产权房 （特殊的按份共有） | |
政府 | 购房人 | ||
按份共有人以其所持份额或合同约定的比例承担责任，一般情况下只承担民事责任 | 按份共有人：履行购房合同权利义务，承担民事责任； 监管者：有权追究购房人违反管理规定的行政责任。 | 按份共有人：履行购房合同权利义务，承担民事责任； 被监管者：遵守相关管理规定，如有违法违规行为，承担相应的行政责任。 | |
03建设标准及定价
基于共有产权房的保障性质，政府在房屋建设及售价层面会进行特别规定。西安市共有产权房建设、定价规定有以下四个方面：
（一）以节能、省地、环保为原则
项目建设严格执行国家住房建设强制性标准，应用先进、成熟、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
（二）全装修成品房
房屋按照全装修成品房有关规定建设。项目容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套公建、机动车位、商业配置等指标应符合西安市城乡规划管理要求。
（三）户型面积以实用为主
主要满足供应对象居住需求，原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右，最大套型建筑面积不超过144平方米。
（四）政府定价、“一房一价”
集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据房屋户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。
04购房资格申请
（一）申请条件
鉴于共有产权房的特殊属性，政府对于此类住房的受众群体有着严格的限制条件。
申请购买共有产权住房的家庭，应同时符合以下条件：
1. 申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。
2. 申请人及其家庭成员在西安市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录（离异涉及房产，经离婚析产的除外）。
自有住房包括商品住房、房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。
3. 申请人为西安市户籍居民（从市外迁入户籍的居民家庭应落户满一年，或在本市连续缴纳12个月社会保险或个人所得税）或取得西安市居住证的非本市户籍居民（提供5年以上含5年个人所得税或社会保险证明）或在西安市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。
4. 符合西安住房市场调控管理有关规定。
值得注意的是：
一个家庭只能享受一次共有产权住房。
对于2019年7月1日前已取得限价商品住房购房资格的家庭，可自主选择购买存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。
（二）申请流程
西安共有产权住房购买资格实行申请、审核和公示制度，具体为：
1. 申请受理（1个工作日）。
申请人需携带申请资料前往西安市保障性住房服务大厅窗口提出申请。
申请所需资料包括：
（1）《西安市共有产权住房购房资格申请审核表》（在西安市住建局官网下载，或在所在地社区免费领取）；
（2）填表人及家庭成员身份证、户口薄、居住证（提供复印件验原件）；
（3）填表人的婚姻状况证明复印件（验原件）或单身声明；
（4）子女关系证明（如出生证明，独生子女证等）复印件（验原件）；
（5）住房市场调控相关证明。
2. 资格联审（15个工作日）。
市保障性住房管理中心组织不动产登记、公安、民政、人社、人才等部门进行联审。
3. 资格复审（5个工作日）。市保障性住房管理中心根据联审反馈信息进行审核并向社会公示。
4. 终审意见（4个工作日）。市保障性住房管理中心进行复核并向申请人反馈终审意见。
05购买流程
共有产权住房由市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售，建设单位不得自行组织销售。
▲ 轮候制：
根据申请人购房资格批准的时间顺序，建立保障家庭轮候库。轮候家庭按照轮候顺序自主报名参加共有产权房的公开摇号，确定选房顺序，签订购房合同后，退出轮候库。
▲ 销售程序如下：
（一）发布公告。市住房保障部门发布销售通告，内容包括房屋位置、房源数量、销售均价、产权份额、项目基本情况及登记时间、地点、方式等。
（二）登记报名。申请人持资格审核表到规 定地点或通过网络登记平台办理购房登记报名手续。报名后将对申请人购房资格进行复审。登记报名数少于等于房源套数200%的，按登记实际人数摇号；登记报名人数多于房源套数200%的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200%。
（三）公证摇号。市住房保障部门按规定程序组织公开摇号，确定选房顺序并予以公示。
（四）公开选房。申请人按摇号顺序选房，放弃选购的，按顺序递补。购房人签订购房合同后，退出轮候库。
申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
06监督管理
（一）违规销售
项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的，房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为，责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。
不能解除合同、收回房屋的，责令开发建设单位按照届时市场评估价的1.2倍补缴差价。
不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的，列入严重违法失信企业名单，取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格，提交资质许可机关在资质审查中重点审核，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）违规代理
申请共有产权住房购买资格必须由本人提出申请，任何社会机构或个人不得代理，如发现违规代理的，由住房保障部门移交公安机关查处。
未经共有产权人同意，房地产经纪机构及其经纪人员不得代理共有产权住房的转让、出租等业务，如发现违规代理的，由市住房保障部门按照相关规定处罚。
（三）虚假申请
申请人虚报、瞒报、提供虚假证明、伪造证明材料的，5年内不得申请保障性住房、人才安居房，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。
已取得购房资格但尚未签订购房合同的，取消购房资格；
已签订购房合同尚未交付使用的，由开发建设单位解除合同；
已购买并入住的，由代持机构责令腾退房屋，收取住房占用期间的市场租金，不能腾退的，按销售时间节点市场评估价的1.2倍向代持机构补缴差价款，退出保障。
（四）购房人违反购房合同约定
购房人违反购房合同约定且拒不按代持机构要求改正的，房屋所在地住房保障部门可以责令其腾退住房，承担违约责任，并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。
（五）工作人员违规违法
有关部门和单位工作人员在共有产权住房的申请、审核、配售、摇号等管理过程中，玩忽职守、滥用职权、衔私舞弊的，依法追究行政责任，构成犯罪的，追究刑事责任。