“借名买房”对银行抵押权的影响

出于各种原因，借名买房现象普遍存在于全国各地，在司法实践中主要原因有以下几种：（1）规避法律、政策的限制：如规避限购、限贷政策等情形；（2）争享特定购房优惠：如非企业职工购买企业集资建房，或交易拆迁安置房、经济适用房等政策保障型住房等情形；（3）隐藏真实财产信息：出于各种原因不便于以其自己名义持有房产等情形；（4）规避交易税费或银行贷款利率上浮等情形。
而在银行贷款中多采用房屋抵押方式作为担保，当借名购房中的名义产权人用借名房屋向银行借款并设立抵押时，银行在行使抵押优先受偿权时是否会遭遇实际产权人异议的法律障碍？本文将从一则司法判例中做简要分析。
【案情简介】
2007年8月22日，李某与谢某签订《协议》约定，李某向谢某支付经济适用房指标费，并以谢某名义购买涉案房屋，约定案涉房屋由李某购买，李某支付了该房屋的购房款及相关的税费，并实际居住。2016年4月27日该房屋办理了所有权登记，登记所有权人为谢某。后谢某向某银行贷款，并以案涉房屋作为抵押，2019年8月22日，某银行在涉案房屋上设定最高额抵押，担保债权数额为414.77万元，抵押权人为某银行。
在某银行与谢某、刘某借款合同纠纷一案中，某银行向法院申请财产保全，法院于2020年5月8日出具民事裁定书，裁定查封谢某名下案涉房屋，法院于2020年5月12日查封涉案房屋，查封期限三年。后该案经法院调解，于2020年6月16日作出民事调解书。该调解书确定：一、被告谢某于2020年6月22日前偿还原告某银行借款本金2900000元，并支付利息、复利（截至2020年3月30日，利息、复利共计58413.66元，自2020年3月31日起至借款实际还清之日止的利息、复利按照合同约定的利率计算）、案件受理费15234元及财产保全费5000元；二、……；三、原告某银行在本调解协议第一项确认的债权范围内对被告谢某名下位于***房屋（案涉房屋）经折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、……。上述协议，不违反法律规定，法院予以确认。2020年7月10日，某银行向法院申请执行，法院予以受理，2020年9月2日，法院作出执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。执行过程中，李某向法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。法院经审查裁定驳回了李某的执行异议。至此，李某向法院提起诉讼，请求停止对案涉房屋的执行并确认案涉房屋归其所有。
【裁判结果】
一审判决驳回李某的全部诉讼请求。李某不服一审判决，提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
【争议焦点】
本案的争议焦点为李某与谢某之间因借名买房形成的债权债务关系，能否排除某银行对涉案房屋的执行？李某所提停止对案涉房屋执行的诉讼请求应否支持？
【裁判要旨】
根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人善意取得抵押权等其他物权的，参照物权法有关善意取得的规定。法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。本案中，李某虽主张案涉房屋系其出资购买，但在案《某市商品房预售合同》记载房屋购买人系谢某，2008年7月1日填发的《房屋所有权证》登记房屋所有权人亦为谢某。根据物权公示公信原则，某银行有充分理由认为案涉房屋所有权人为谢某，且某银行对案涉房屋设定抵押已经依法登记并取得他项权利证书，在此情况下，某银行作为善意人第三人依法取得案涉房屋的抵押权。李某依据其于2007年8月22日与谢某签订的《协议》主张其系房屋权利人，主张排除某银行针对案涉房屋实现抵押权，但李某依据《协议》所主张享有的合同权利不足以对抗某银行经登记的抵押权，即李某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此判决驳回李某所提要求停止执行的诉讼请求符合法律规定。李某所提某银行在评估过程中存在过失或者刻意隐瞒的故意、并非善意人的上诉主张依据不足，本院不予采纳。
【观点总结】
在借名买房中，有内部法律关系和外部法律关系，对两种法律关系应当予以区分。
一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行。
二、根据《民法典》第208条规定的物权公示原则，不动产登记簿是判断不动产物权权属状态的依据，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。未经依法变更登记的，借名人并不享有该房屋的物权。借名买房合同的有效性仅限于当事人之间，即该合同仅具有约束借名人与出名人的内部效力，是一种债权请求权，并不具有对世的物权效力，无法对抗善意的第三人。
三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的，对由此产生的风险理应自行承担。
四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求，因借名买房而导致不能过户的情形，不属于非因买受人自身原因而导致，其不能过户的风险属于由买受人自行选择而产生，故不符合能够排除执行的情形。
上述案例中，不论涉案房屋是否确系李某所有，某银行作为善意的第三人，对于涉案房屋办理了以其为抵押权人的抵押登记手续，该抵押权办理过程中，某银行不存在过错，其所享有的抵押权合法有效，某银行有权作为执行申请人对该房屋进行强制执行。虽然李某与谢某之间存在借名买房的约定，但该借名买房的约定仅系李某与谢某之间的合意，即使李某系涉案房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，李某所享有的所有权亦不能对抗某银行所享有的担保物权。
【风险提示】
虽然在上述案例中，银行作为善意的第三人能够对抗借名人的异议，但是在实践中仍提醒银行在办理贷款抵押时对于房屋的占用状态进行严格审查，以避免在贷款出现风险后产生更多不必要的诉讼与风险。因为实践中也存在相当一部分同类案例，人民法院却做出相反的裁判结论，认为在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权。银行作为专业金融机构，应当对房屋的占用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受存在产权争议的房屋作为抵押物。