2016上半年房地产政策扫描

不管唱空的声音多么响亮，2016年的房地产市场总体看来还是表现出了“支柱产业”应有的气象。只是在行业景气度不断回升的大背景下，城市间的分化进一步加大，一线城市房价继续高企，如南京、苏州、合肥等热点二三线城市的房地产市场亦开始呈现一线城市的火爆态势；而另一方面，部分城市的“去库存”压力巨大，其间乱象频生，沈阳市甚至祭出“大学生零首付”的短命政策（当晚即被撤回）。
作为一名律师，本人没有经济学家高举高打的本事，也缺乏砖家打赌发誓的勇气，无论对经济大势还是房地产市场都给不出神一样的预测。律师的强项是根据事实分析问题，而中国房地产市场的事实之一是政策对市场的影响甚巨，哪怕是实际效果和出台政策的初衷相悖。政策是我们回顾过去，展望未来的标尺；政策至少可以帮助我们理解政府眼里房地产市场现在是怎样的？未来又该怎样？
有鉴于此，我们姑且看看这半年来，政策都说了些什么。
上半年主要调控政策扫描
1、2月2日
中国人民银行和中国银监会发布通知，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2、2月6日
国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程，并提出9方面36条具体措施。
3、2月19日
财政部、国家税务总局和住建部联合发文，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策，具体而言，契税的优惠政策为：（一）对个人购买90平方米及以下的家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。营业税的优惠政策是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。但上述优惠政策不适用于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。
4、3月1日
央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5、3月两会
政府工作报告中明确，今年深入推进新型城镇化的三项重点工作，以满足新市民需求为出发点，为新市民更好融入新城镇创造条件。房地产方面，提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
6、3月17日
《第十三个五年规划纲要》提出构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系优化住房供需结构。
7、4月29日
政治局会议提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
8、6月3日
《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（“意见”）指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。《意见》明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。《意见》从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。
9、6月22日
《全国土地利用总体规划纲要（2016-2020）调整方案》对北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。
一线城市的主要调控政策扫描
上 海
3月25日上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,史称“沪九条”，被评为“史上最严限购政策”。该政策的主要内容是: 1.从严执行住房限购政策：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。2.差别化住房信贷政策：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
深 圳
3月25日深圳市政府网站发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年；首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成。本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
北 京
5月5日北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。新政策规定，自5月6日起，北京市通州区将向三类家庭暂停出售商务型公寓：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一：没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。此外，通州区的新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等，不再对居民销售。
中国经济对房地产的依赖程度之深清晰可见，但本届政府致力于降低经济对房地产的依赖程度的努力也从未改变——城镇化、住房制度改革、租赁市场的培育都是政府为行业长远发展做出的顶层设计。中国大局“稳”字当先，房地产市场调控的主基调仍然不会偏离社会稳定的基本要求，但这并不代表市场会真的应声稳定下来。为什么唱空的和唱多的都言之凿凿、理直气壮？是因为政策和市场的内在逻辑不同，难免各说各话。
下半年政府是否会出台新的政策？房地产市场又何去何从？我们且看且评说。