典权制度
在唐成俗在宋入律
渊源久矣
一座老宅
62年前被典出，如今遭遇拆迁
此前的房屋典契是否有效？
现在的拆迁补偿款又该归谁？
近日
同安法院就审理了
一起关于房产典卖引发的纠纷
1962年4月，蔡中花（人名、地名均为化名）将一处房产“典”给同村蔡朱的父亲蔡忠，双方立有一份《典契》：立典契人蔡厝乡蔡中花有承祖父应得物业，得后贰间一房一厅，厝坐西向东，东至蔡甲厝，西至蔡乙厝，南至蔡丙厝，北至巷……今因乏银费用，拖中引就与本角蔡忠家，返典出人民币贰佰员……伍年为满将原人民币清还可以取……作中人林斗，知见人庄春，立典契字人蔡厝乡蔡中花，代书人林田。《典契》还记载：一九七三年元月十日蔡仲花再取人民币贰拾员正。
1983年1月，立约人蔡厝村蔡仲花立有《契约》载明：本户护厝一厅一房原典给同村蔡朱使用，现将这一厅一房由典转为尽给蔡朱本人继续使用，并永远归于该人所有，同时蔡朱应以壹佰元正人民币补贴给蔡仲花为定。房屋四至：东蔡甲，西蔡乙，南至蔡丙，北现在的人行道。立约中花；介约人林盘、林小、林大；知见人林法。后，该房产由蔡朱一家继续使用、居住至房屋遇征收拆除。
然而，根据《福建省同安县土地房产所有证》记载，房产户主为沈华，人口叁口人即沈华、庄春、沈中花，房产坐落蔡厝，种类平房，间数贰间，四至：东至水沟、西至蔡乙、南至蔡丙，北至路。
蔡朱的继承人以《典契》《契约》为证，将沈中花的唯一继承人其儿子林发（又名林法）诉至法院，主张案涉房产对应的所有征收补偿安置利益归其所有。
1
《典契》《契约》是否真实存在？
《福建省同安县土地房产所有证》《典契》《契约》对房产的四至描述基本吻合，相互印证，均指向现蔡厝里88号房屋，该房产一直由蔡朱一家占有使用至交付拆除，亦有村委会证明、村民证言相互佐证，《典契》《契约》符合订立时的行文习惯，其真实性法院予以确认，对各方当事人具有法律约束力。
2
“沈中花”“蔡中花”“蔡仲花”是谁？
沈中花的父亲名沈华，母亲名庄春。在闽南语中，“中”“仲”同音，“发”“法”同音，《典契》《契约》时间久远，囿于当时的识字水平、口述代书等条件，同音异字导致名字出现误差较为常见。根据邻居所述，中花原随父姓沈，幼时在外地生活，后父母去世后搬回蔡厝居住，姓氏改称为蔡，也符合本地风俗习惯。《福建省同安县土地房产所有证》《典契》《契约》对所有权人、出典人的记载前后相互衔接，根据证据的高度盖然性原则，法院认定“沈中花”“蔡中花”“蔡仲花”为同一人，案涉房屋的出典人为蔡中花，即土地房产所有证中记载的沈中花。
3
典约、契约的效力如何？
《典契》记载了案涉房产四至情况、典价、典期、典权、代书人及房屋主人、知见人、作中人等，形式上符合典契的基本特征，双方形成以设立典权为目的的法律关系。
《契约》记载的主要内容为立约人将案涉房产由典改为绝卖的情况，房产的四至同典约和权属登记情况基本一致，缔约时有3名村民作为介约人，协议当事人合意真实，内容合法有效，表明蔡朱代蔡忠成为典权人，蔡中花、蔡朱就典契权利义务终止、典物所有权转移达成合意。
《典契》《契约》产生双方关于案涉房产的法律关系由“典转为尽”，房产所有权归属蔡朱的法律效果。
目前，案涉房产因被征收而拆除完毕，房产所有权归于消灭，但转化为征收补偿安置利益的财产形式。
最终，法院判决：确认《福建省同安县土地房产所有证》项下蔡厝里88号房产因征收产生的补偿安置利益由蔡朱继承人享有。
被告林发不服，提起上诉。厦门中院经审理，判决：驳回上诉，维持原判。该案已经生效。
法官说法
FAGUANSHUOFA
《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。虽然现行有效的法律法规未明确将“典权”作为不动产物权予以保护，但典权制度作为我国古代流传下来的法律遗产，其作为民事法律行为的规范及效力得到法律认可。
值得注意的是，一般情况下，承典人在典权法律关系中处于优势地位，应当禁止承典人直接取得典物所有权的绝卖条款，以保护出典人权益。本案中，承典人与出典人协商“典转为尽”，并由承典人补偿出典人差价，双方的交易符合公平合理的原则，交易行为合法有效，《契约》签订后，案涉房产所有权转移至承典人。
法官提醒，根据现行有效的法律规定，不动产物权变动原则上以登记为生效要件，所以欲产生不动产所有权变动的法律效果，应当依法到有关部门进行登记，避免产生纠纷。