物业城市服务企业收并购法律尽调的点线面

从新型城镇化到城市精细化管理落地，从“乡村振兴”到城中村管理，由于政府对公共服务市场化社会化的需求与物业服务企业提供城市服务能力相匹配，使得物业公司从传统住宅“四保一服”为主向城市服务延展，如万科的“万物云城”、碧桂园服务的“城市共生计划”、保利服务的“镇兴中国”等品牌应运而生。头部物业公司均以各种方式和途径介入到城市服务，其中收并购以城市服务为主营业务的物业企业或者收并购市政环卫公司等成为切入此赛道的一个重要方式。因此，本文结合实操经验，重点分析和总结物业城市服务公司收并购法律尽调出发“点”、业务“线”、合规“面”等独特性的法律风险问题。
一、物业城市服务企业收并购法律尽调的出发“点” ：行业特点决定尽调重点
物业城市服务企业收并购法律尽调的出发“点”就是要充分理解物业城市服务外包的实质。物业城市服务是一个全新的概念，业务范围没有公认的明确定义，具有相当大的延伸空间。
从物业城市服务的购买方来看，“物业城市”由横琴新区于2018年首次提出并实施，并在其发布的全国首份《物业城市白皮书（2020年）》指出，“‘物业城市’，是指……将城市整体作为一个‘大物业’，……以专业化的服务总包、模块化的服务划分…….，将城市公共服务整体外包……。”。
从物业城市服务的提供方来看，某头部物业企业认为，物业城市服务是“以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，……面向城市政府、企业、居民等终端客户提供综合服务的集合总称。”
从物业城市服务管理的主要物业看，其主要是强制性城市公共设施，即《城市公共设施规划规范GB50442-2008》1.0.5条规定的城市必须设置的公益性公共设施，主要有行政办公、体育、教育科研设计、医疗卫生、社会福利以及文化娱乐中的图书馆、展览馆、博物馆、文化馆、青少年宫、广播电视等设施。
综上，与传统物业服务相比较，物业城市服务的实质是公共服务外包，服务对象主要是政府等财政支出单位，其主要特点为介入方式多、服务领域广、服务公共设施大等特点，由此衍生出服务合同金额高、服务周期长、结算单位（政府等公共部门）可信度高。因此，律师法律尽调需根据物业城市服务的特点，制定具针对性的尽调清单，发现和分析其独特性的法律风险并提出建设性的法律解决方案。
二、物业城市服务企业收并购法律尽调的业务“线”：项目层面的法律尽调
1. 业务取得
实践中，物业公司取得城市服务业务主要有三种方式，一是上下结合，如物业公司以参与“国企混改”形式介入城市服务，主要包括物业公司参股地方城投公司，或者与城投公司合资成立项目公司。通常物业公司会选择一些新设行政区域进行上述操作。其二是虚实结合，如物业公司与地方城市达成战略合作，又以招投标等方式推进项目落地。其三是点面结合，如物业公司将城市服务的重心对准了特色城镇或乡村治理，总体特点为服务叠加，逐步深入从乡镇进入城市。
因此，在核查取得物业城市服务项目的合法合规性方面，首先需要考虑业务取得的合法合规性。以国企混改方式取得项目的，则应核查混改合规性，如核查可行性研究报告、社会稳定风险评估报告、混合所有制改革方案、决策审批程序、审计评估报告、进场交易文件等；以招投标等竞争性方式取得项目的，则应当核查招标公告、招标文件、投标文件、中标公告、合同文本等等，请特别注意招标文件是否有“定向”条件，如要求“主要团队具有环保相关专业博士学位不少于4人其中两人服务年限不少于2年得4分，团队中以发明人身份获得环保相关专利”等，以判断招投标的合规性以及项目的可持续性。
上述业务取得的核查途径主要包括招投标公告信息、产权交易机构的公告信息等。
2. 业务资质
虽然2018年2月12日住房城乡建设部已做出《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》，但是有不少物业城市服务需要特殊业务资质。实践中，核查物业城市服务核查业务资质的主要内容如下：
提供城市垃圾清运的物业公司，应核查其是否具备《城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证》；
提供园林绿化工程施工服务的物业公司，虽然住建部取消了城市园林绿化资质，但可核查其在园林绿化市场信用信息系统中的市场主体信用记录；
提供楼宇施工维修服务的物业公司，应核查其是否具备《安全生产许可证》、《设计、施工、维修资格证》；
提供电梯维修服务的物业公司，应核查其是否具备在有效期内的《特种设备安装改造维修许可证》；
提供消防工程维修保养服务的物业公司，应核查其是否具备在有效期内的消防技术服务机构资质证书；
提供公共停车场经营业务的物业公司，应核查其是否具备《停车场经营许可证》，对于停车场收费标准，需核实是否应向所在地物价局备案的要求，若要求备案，则需核查目标公司的停车场收费备案的情况；
提供保安服务的物业公司，应核查其是否具备《自行招用保安员单位备案证明》、《保安服务许可证》，员工是否持有《保安员证》。
实践中，物业城市服务有时还需要更为特殊的服务资质，如为医院等医疗机构提供病毒消杀、卫生保洁等服务，则应核查其是否具备《危险废物经营许可证》。如服务对象国防涉密单位，则应核查其是否获得国防科工局颁发的“军工涉密业务咨询服务安全保密条件备案”资质。物业城市服务涉及生活配套的，如提供餐饮服务的，应核查其是否具备《卫生许可证》、《餐饮服务许可证》；提供食品零售的，应核查其是否具备《卫生许可证》、《食品经营许可证》；提供游泳池服务的，应核查其是否具备《卫生许可证》、《高危险性体育项目经营活动许可证》等。
2020年12月，住房和城乡建设部、工业和信息化部、国家市场监督管理总局等6部门联合印发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，使得物业服务场景近些年成为新技术的试验田。因此，若有必要，还须核查相应的增值电信业务经营许可证、广播电视节目制作经营许可证等行政许可或文件。
3. 业务合同
实践中，物业城市服务是标段化定制内容服务，通常不对应管理面积和业主人数。因此，应注意根据上述特点核查物业城市服务合同。
1）业务合同的签订
物业公司通常能提供已签订的服务合同，但也不乏已经中标并且提供服务项目，由于政府采购方或招标方的流程等原因尚未签订书面合同，导致目标公司不能提交合同原件以供核查等情形。因此，应结合财务资料，核查招标文件、答疑文件、中标通知书、补充条款（若有）等判断合同真实性及其内容。
2）业务合同的内容
由于物业城市服务业务较广，我们例举实操中应注意的特殊条款，主要涉及对设备、消防、维修保养、人员资质及稳定性、违约责任等方面。
对设备的特殊条款约定，某环卫服务合同约定：“乙方应配备环卫工作检查用车，配备湿扫车1辆、洒水车2辆、垃圾封闭运输车5辆等多个保洁专用设备。需安排加班扫雪等。对消防等特殊条款约定，如某政府保障性住房服务合同约定：“3.按要求建立微型消防站；”“ 4.服务包含消防设施维护，乙方应具备提供服务资质。经甲方许可，乙方可以转包部分外包服务。”
对维修费等特殊条款约定，如某景区服务合同约定：“1.公共配套设施服务维修不超过200元乙方承担，超过200元乙方垫付，然后甲方实报实销。2.经甲方同意，乙方可以另行委托专业维修，费用由甲方承担。”又如某老年大学服务合同约定：“1.教学、演出、活动设备管理维护。零星材料600元以内的费用由乙方承担。超过600元，乙方提出意见报甲方”等等。
对人员资质及稳定性等特殊条款约定，某政府办公大楼服务中约定：“3.乙方项目技术负责人需要有机电设备中级以上职称。4.物业管理人员月流动率不得超过2%，季度流动率不得超过5%。”
对违约责任的特殊条款约定，如体育场馆服务合同约定，“4.乙方应当加强对物业管理区域的防盗工作，如发生盗窃现象，甲方有权按每次视情扣减乙方当月的物业服务费。” “9.一年之内有效投诉4次并造成严重影响的，解除合同。”等
3）业务合同的期限
物业城市服务合同期限有“大到期、小到期”的特点。大到期指需要重新投标，小到期条款如某环卫服务合同中约定，“3.服务期三年，每年考核续签一次。”
因此，在尽调中，不仅仅要关注总合同期限、剩余服务期限，还要核查其是否具备续签的可能性。建议在交易协议中就业务的稳定性和可持续性作出特别约定。
4. 业务合同保证金
在住宅物业中，各地政府的文件要求为住宅小区提供物业服务的物业公司要按照一定标准，向房管局或街道办事处交纳名目不一的保证金，如“履约保证金”（成都）、“信用保证金”（哈尔滨）、“质量保证金”（徐州）等，但实践中不一定严格执行。而城市物业服务合同通常会约定履约保证金且会予以执行。在笔者的实操案例中，曾经有一家目标公司应缴纳的履约保证金共计超过了5000万元。这一方面反映了目标公司在拓展城市服务的能力，另一方面又极大的影响了其现金流。
因此，核查履约保证金情况，既可以交叉核查项目真实性，还可以在交易文件中对目标公司资金安排进行约定。
5. 业务挂靠与反挂靠
实操中，物业服务中的挂靠与反挂靠比较常见，对项目数量及其真实性判断有重要影响。挂靠一般是指服务合同签订主体是目标公司，但实际由第三方提供服务，即第三方挂靠目标公司，以目标公司的名义获取和服务项目，业主方向目标公司支付服务费，目标公司向业主方开具发票，并在扣除税费及管理费（若有，或称挂靠费）后将款项支付给第三方。反挂靠是指服务合同签订主体是第三方，但实际由目标公司提供服务。资金和发票流程与挂靠相反操作。对挂靠与反挂靠的核查主要通过服务合同、资金往来、发票开具、现场访谈、管理人员对项目的熟悉等进行综合判断。
物业城市服务项目中，业主方通常在物管合同中约定禁止项目挂靠，否则有单方解约权。且根据相关法律规范，挂靠及反挂靠均可能涉及行政处罚风险。因此，建议在最终交易文件中约定目标公司及交易对方承诺就该挂靠等行为可能造成的损失承担全部赔偿责任。
6. 业务执行
在物业城市服务中，市容维护服务与市容城管执法在外表上具有相似性，物业城市服务公司非常容易越权违法。最典型的案例是2021年12月6日，江苏南通三星镇某市容服务公司粗暴对待卖甘蔗老人事件。公开信息显示，涉事公司曾中标6个政府机构的市容管理、管控招标项目，属于比较典型的城市服务。该事件曝光后，媒体对执法工作能否委托给第三方公司等问题展开了热烈讨论。
《行政强制法》、《行政处罚法》等法律均对执法主体作出严格限定。《行政强制法》第17条规定，“行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。”《行政处罚法》虽为委托执法留了一个“口子”，但对受委托的组织条件做了严格限定，包括 “依法成立并具有管理公共事务职能”“有熟悉有关法律、法规、规章和业务并取得行政执法资格的工作人员”等。
因此，目标公司提供市容管理等服务的，应当核查其是否实质受托执法、是否存在媒体负面信息等，以避免重大社会舆论事件政策造成对物业城市服务企业品牌的毁灭性打击。
三、物业城市服务的合规“面”：目标公司层面法律尽调
1. 改制转制
实践中，具有地方资源的物业企业在获得当地城市服务项目方面有一定优势。而这些企业比较多的是原国有物业企业改制而来，或者房地局/房管办干部下海创立而来。因此，对于国企改制的物业企业，应注意核查其改制合规性，必要时走访国有资产主管部门进行核实，并且在交易协议中明确由交易方对此作出特别的承诺与保证。考虑到收购后，原股东如果与收购方利益不一致，可能对资源进行转移，因此，建议在交易文件中设置竞业禁止、业绩对赌等条款，以防止并购后“丢盘”。
2. 股权代持
笔者在物业企业并购实操中发现，物业公司存在比较多的以股权代持方式来实施股权激励，或者某些资源人士因敏感身份问题而采取股权代持等情形。除非违反法律强制性规定，股权代持行为的法律效力为司法实践所认可。因此，考虑交易方对交易决策的合规性，避免委托人与代持人之间的纠纷对交易的或有影响，律师在核查目标公司存在股权代持情形下，可以建议客户要求交易对方在约定期限内解决股权代持问题，并要求相关名义股东与实际股东，确认真实持股情况，签署对于目标公司股权无争议、无纠纷对本次交易无异等承诺文件。
3. 注册资本
实践中，城市服务项目对于投标方较高的实缴注册资本要求，有些情况下还要求物业公司实缴注册资本。但物业公司具有一定的轻资产特点，物业公司往往先实缴注册资本后再以各种名目转出公司。还有物业公司认缴较高的注册资本，以体现潜在的资本实力。考虑到法律规定在股权转让方式的并购中，收购方应对转让方抽逃的、或者认缴的注册资本承担承担连带责任，因此，律师应结合财务凭证、验资报告（若有）、股东访谈、财务尽调团队的专业意见等，核查注册资本的抽逃情况，或者认缴实缴情况，并在交易文件中明确约定夯实注册资本或者降低注册资本等事项。
4. 股权转让
收购股权是收并购城市服务公司的主要方式。但是实践中，地方政府对于投标方/供应商股权变动做出比较严格的限制。如某税务局物业合同约定：“乙方的任何股份配置变动应通知甲方，未经甲方书面批准，任何占有支配地位的股份转让都将视为乙方出租、转让的行为。乙方未能履行合同和遵守相关规定，在甲方发出书面警告后仍未采取补救措施的可立即终止承包。乙方破产清算、重组及兼并等事实发生，或被债权接管经营，甲方不必通知乙方即可止承包。”
虽然物业公司为轻资产模式，但实践中物业公司亦不乏有银行等金融机构融资借款。贷款合同的格式条款中亦会约定如借款人进行合并、分立、减资、股权变动等需要取得贷款人的书面同意。
因此，我们要注意核查服务合同等重大合同中归于股权转让的限制性条款，建议在交易前取得相关当事人同意本次股权转让的书面文件。
物业服务企业进入“城市服务”、“大物业服务”是自身服务能力成熟后的自然延伸，对行业新市场的开拓具有积极意义。以收并购方式拓展物业城市服务的过程中，并购方不仅要找准出发点，更要关注其项目的业务线、目标公司合规面等法律风险。