你的城市有这样一份商品房买卖合同大数据吗？

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今天，甘肃诚域律师事务所的魏存仪律师团队，透过众多裁判文书，用大数据为您揭秘甘肃商品房买卖市场的七大真相。
2016至2017年度，甘肃省商品房交易量增长飞速，且房价快速上涨，有赶超全国平均水平的趋势，商品房市场严峻现状与经济发展水平的矛盾，使得甘肃省商品房买卖合同纠纷案件频发，在全国范围均已成为典型。
那么在商品房买卖过程中的争议焦点有哪些？律师代理及胜败诉情况如何？法官对争议焦点如何认定？
本报告以甘肃省高级人民法院和兰州市中级人民法院2016年-2017年公开的商品房买卖合同纠纷案件裁判文书为数据样本，通过剖析、总结两家法院对商品房买卖合同纠纷案件的裁判观点，揭露商品房买卖过程中的七大争议问题及其隐含的风险，并针对裁判观点进行法律分析，以期为全国商品房买卖所借鉴。
检索条件
1. 数据来源：Alpha案例库
2. 检索案由：商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷
3.裁判年份：2016年1月1日-2017年12月31日
4.法院层级：甘肃省高级人民法院、兰州市中级人民法院
5.审理程序：一审、二审、再审
6.文书数量：113份
【以甘肃省高级人民法院和兰州市中级人民法院受理的房屋买卖合同纠纷（《民事案件案由规定》列明的二级案由）项下商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷为主要数据分析对象。】
7.检索日期：2018年6月22日
【备注：上述数据于2018年6月22日从Alpha数据库获得，其后裁判文书实际数量可能因文书公开而发生相应的变动。】
案由总体分布

检索裁判文书显示，自2016年1月1日起至2017年12月31日，甘肃省高级人民法院和兰州市中级人民法院共审结房屋买卖合同纠纷类案件575件， 案由依次为房屋买卖合同纠纷（460件）、商品房预售合同纠纷（87件）、商品房销售合同纠纷（22件）、商品房预约合同纠纷（4件）、商品房委托代理销售合同纠纷（1件）、经济适用房转让合同纠纷（1件）。
而除了房屋买卖合同纠纷这一大类案由，预售、销售、预约合同纠纷案件，共计113件，占比达到20%，在人民法院日常审判业务中极为突出，无疑是整个社会关注商品房买卖合同纠纷焦点的缩影。
具体数据分析
一、审判程序分析

从113份裁判文书中可以看出，兰州市中院的案子主要集中在一审和二审，其中二审占据绝大部分，为97%。一审占比较小，仅为3%。而高院的审理程序则分布在各个程序里，一审占比同样少，仅为2%，二审16%，再审49%，执行33%。
结合上图中数据可知，商品房买卖合同纠纷的一审案件主要集中在基层法院，二审集中在中级人民法院，而高院则集中审理案件的再审程序。
二、裁判结果分析


从113份裁判文书中不难看出，无论是中院还是高院，驳回上诉，维持原判的案件数量的占比始终最多。相比于中院，高院的裁判结果多样，有指定再审，中止执行，裁定执行也占了相当多部分的比例。而中院的裁判结果在于维持原判，改判，部分维持， 主要针对于一审的裁判结果。
三、开发商委托律师代理及胜败诉情况分析

通过对113份裁判文书中开发商委托律师的分析发现，开发商委托律师占比81%，未委托的占比19%。

从113份裁判文书中可以看出，在不考虑是否委托律师的情况下，开发商所涉诉讼的总体胜诉率为51%，败诉率为49%。

在委托律师的情况下，开发商所涉诉讼的胜诉率为54%，败诉率为46%。在有律师代理的情况下，开发商的胜诉率显高于没有律师代理的情况。

而在没有委托律师的情况下，开发商所涉诉讼的胜诉率仅为16%，败诉率高达84%。结合委托律师情况下开发商的败诉情况分析，开发商在商品房买卖合同纠纷中委托律师代理的重要性不言而喻。
主要争点及法律分析

商品房买卖纠纷案件争议点集中在出卖人的赔偿责任、逾期办证违约责任、确认合同效力、逾期交房违约责任等，可见商品房买卖合同的双方当事人，较易在赔偿、办证、交房环节产生纠纷，而产生纠纷后双方当事人均倾向于解除合同关系及赔偿。
因商品房买卖的特殊性，一般是一个卖家，数个买家因同一个纠纷起诉至法院，导致的结果就是批量案件的产生。争议焦点就是批量案件的共同的争议焦点。关于共同的争议焦点法院的处理结果就有着相似性。
以下对一些高频争议焦点进行归纳分析：
一、信赖利益的赔偿责任
据报告期内的统计，此争议焦点的涉案数是最高的。具体是指双方当事人订立商品房买卖合同被认定无效后关于买受人的信赖利益损失的赔偿。二审法院维持了一审酌定按已付购房首付款的10%确定赔偿责任，未支持出卖人请求撤销一审这项判决的诉请。
【原因】双方订立的合同无效归责于出卖人自起诉前未取得商品房预售许可证。出卖人缔约时未完成法定之先合同义务即办理商品房预售许可，出卖人违反此种先合同义务即构成缔约过失。损害了买受人基于合同能够有效成立的信赖利益损失，该损失应以实际损失为标准。鉴于买受人在缔约时未尽谨慎的注意义务，法院酌定出卖人按买受人已付购房首付款的百分之十予以赔偿。
【建议】出卖人后续的赔偿责任都源于合同无效。而合同无效则归责于出卖人未取得商品房预售许可证。而出卖人的特殊地位，出卖的楼房数量多。未避免损失的扩大。商品房预售许可证的重要性不言而喻。
二、逾期办证是否违约
出卖人逾期办证未必就违约。
【原因】实践之中出卖人逾期办证主要有四个原因：
（一）出卖人的原因：1、土地使用权性质不合法。如联建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产一般只能自用，不能直接作为商品房出售，如果作为商品房出售，那么买受人将无法办得房产证；2、房地产开发商没有支付全部土地出让金。在土地使用权受让人没有足额支付土地出让金时，土地管理部门通常会限制办理土地使用权的变更手续；3、房地产开发商违章建房。比如审批了10层实际却建了16层，那么违章的部分就无法办证。
（二）买受人的原因。例如因为买受人迟延付款而导致办证迟延，开发商无需承担违约责任。
（三）第三人的原因。例如相关政府部门工作繁忙、工作拖延等而延缓了办证时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”因此，由出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，如果由此导致逾期办证，出卖人均应向买受人承担违约责任。
（四）不可抗力。根据法律规定，如果逾期办证的原因是因为不可抗力，开发商可以免责。
【建议】实践中商品房买卖合同纠纷中逾期办证的原因是复杂多样的，必须区分逾期办证的真正原因，这样才能有针对性的对违约责任予以追究或规避。
三、合同效力
在这113份案例中，有19件案例就合同的效力问题发生争议。
【原因】争议的主要原因如下：
（一）未签订规范的书面合同。双方并未形成规范的书面合同，对房屋价款、违约责任等关键问题并未约定，但若是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律的禁止性规定，合同应属有效。若涉案房屋已交付购房人且已实际使用，则双方买卖关系存在。
（二）出卖人未取得商品房预售许可证。法律规定尚未建成的房屋销售需要取得预售许可，而出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【建议】出卖人在签订合同时应注重合同规范以及合同中不能缺少的条款内容。对于未建成的房屋，在起诉前要取得预售许可证明。
四、逾期交房违约责任
双方签订合同中约定的义务，若出卖人未按期交房，则构成违约。
【原因】
（一）外部客观原因。出卖人为配合冬季大气污染防治工作，冬季停止施工的因素。需法院调查时明确这些客观因素的存在，出卖人承担逾期违约责任。但出卖人因外部客观原因不能按时交房，后续与部分业主就逾期交房及违约责任的承担经协商达成解决方案并签字，通过张贴公布等手段告知所有业主，该方案则对所有业主具有约束力。买受人因次拒绝办理的，出卖人不承担违约责任。
（二）买受人在办理交接房屋手续时，因出卖人不能提供齐全的证明文件而拒绝办理交接导致的时间迟延，由出卖人承担逾期违约责任。
【建议】双方在约定交房期限时，出卖人应将外在客观自然原因考虑进去，及时通知购房人办理交接手续和准备好办理交接手续时所需的所有证明文件。
五、权利瑕疵
买受人明知出卖人没有且无法取得商品房预售许可证，而买受人仍然与出卖人签订合同，对于该风险应由买受人自行承担。
六、赔偿损失
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但是针对团购房屋，因后期的客观原因调整房价，参与团购的其他成员接受，而个别买受人不同意的情况下，出卖人将房子出售给参与团购的其他成员的这种情况，则不适用上述的规定。因为上述规定适用于出卖人故意或恶意违约的情况。因此买受人以此主张赔偿损失的话，法院不予支持。
（二）双方在签订合同前缴纳定金的行为。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但是双方在签订商品房买卖合同后，定金则自动转为购房款，不在具有定金的性质。则不存在双倍返还的问题。
【建议】对于签订的团购房屋，因个别人不接受后期的房价调整，出卖人可一将房屋出售给参与团购的其他成员，但也仅限于参与同一团购的成员。
七、诉讼时效
案件在审理期间，无论是一审还是二审，《民法总则》生效，诉讼时效3年，则适用新的法律规定，任何一方当事人以诉讼时效为2年为基础来抗辩，法院不予支持。
商品房买卖合同纠纷常见问题主要裁判观点
一、权利瑕疵纠纷
1、出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效？
【裁判规则】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
【案件索引】
周波与甘肃省华悦房地产开发有限公司房屋买卖纠纷案
案号：（2016）甘民终232号
【法院观点】
甘肃省高级人民法院对此类案件的审判观点很明确，出卖人未取得商品房预售许可证明便与买受人订立的商品房预售合同确认无效。
2、出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致《认购协议书》无效？
【裁判规则】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，《房屋认购协议书》在性质上属于预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。
【案件索引】
永登鑫盛置业有限公司和康某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2016）甘01民终2705号
【法院观点】
《认购协议书》如果约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限和房屋装修配置，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按合同约定收取了部分房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《认购协议书》应被认定为商品房买卖合同。如果开发商直至起诉前，仍未取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《认购协议书》应被认定为无效合同。如果《认购协议书》没有约定商品房买卖合同的主要内容，则《认购协议书》不因出卖人未取得《商品房预售许可证》而无效。
3、出卖人“一房二卖”后的赔偿如何确定？
【裁判规则】
根据最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第九条第三项之规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【案件索引】
原告兰州农村商业银行股份有限公司诉被告甘肃中科房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
案号：（2016）甘民初105号
【法院观点】
出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，构成广义上的“一房二卖”。由此导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
二、解除合同类案件
【裁判规则】
在现实情况不能实现出卖人与买受人之间的《商品房买卖合同》所要达到的目的时，则合同可依法定或者约定解除。
【案件索引】
兰州中海宏洋房地产开发有限公司和石某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书
案号：（2017）甘01民初492号
【法院观点】
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，尤其是在当事人在合同中约定了合同解除的条件，在条件成就的时候，该合同可依法定或者约定被解除。
三、违约责任类案件
1、逾期交房违约责任
【裁判规则】
对于商品房买卖合同中什么时候算是出卖人履行了交付义务，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定为房屋的转移占有视为房屋的交付使用。只要出卖人在合同约定的期限内履行了向买受人“交钥匙”等性质的交付行为，将房屋转移给买受人占有、使用，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。
【案件索引】
沈静、吉琨与兰州和泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号：（2016）甘01民终413号
【法院观点】
逾期交房，根据我国的相关法律规可以划分为两个判定标准：合理逾期交付：正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给出卖人一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况；非合理逾期交付；非正常延期交付主要指由于出卖人经济实力、房屋质量相关政府手续违法且无法办理等导致出卖人不能或者短时间内不能交付房屋的情形。如果因为不可抗力或者重大规划、涉及变更而对按时交付产生影响，此时不构成逾期交房。法院对逾期交房违约金的判定只针对非合理逾期交房，而不是合理逾期交房。
2、逾期办证违约责任
【裁判规则】
《城市房地产开发经营管理条例》规定，购房者系申请办理房屋权属证书的法定义务人，开发商对此具有协助义务。如果双方在商品房买卖合同中约定了由开发商代为办理权属证书，如果发生了逾期办证，则可以追究出卖人的违约责任。
【案件索引】
黄倩和兰州民城房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号：（2017）甘01民终2713号
【法院观点】
根据《合同法》和《房地产管理法》，商品房买卖合同中的出卖人不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人办理产权证书。因开发商未按期向产权登记机关提供办理权属登记的资料，致使买受人不能按时办理房屋产权证书，应承担逾期办证登记的违约责任。