“抵押权”如何对抗首轮查封保全

大风公司财务周会计：
律师，您好！，甲公司两年前借我们300万，将两套房屋抵押在我们公司名下，法院刚刚判决甲公司偿还全部借款，但得知这两套房屋已经另行被第三方查封保全了，我们公司面临的难题有三个：
1.判决书没有载明大风公司对抵押的房屋享有优先受偿权。
2.大风公司没有申请查封保全抵押房屋。
3.第三方是外地法院，已经首轮查封保全了抵押房屋。
大风公司：我们公司的债权会不会落空？我们应该怎么办呢？
法律分析
（一）大风公司诉讼策略的失误
1.诉讼中遗漏了确认抵押房屋优先受偿权的诉讼请求。
2.诉讼中没有查封保全甲公司所抵押的房屋。
（二）遗漏优先权请求，可能遭遇执行异议之诉
本案中，大风公司诉讼请求是：
1.判令甲公司偿还借款300万及利息；
2.本案诉讼费、保全费由甲公司承担。
这种请求本身没有问题，法官审理查明后也会判决，此判决在进入执行阶段后，如有案外人就该房产提出异议，本案就会进入执行异议之诉，大风公司的执行也会陷入僵局。
若本案在诉讼请求中增加一项确认优先受偿权，在执行阶段可直接排除案外人的执行异议。
案例索引
贺斐、顾先龙民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书
（2020）鄂0303执异21号
【法院认为】
本案的执行依据为湖北省十堰市茅箭区人民法院于2017年8月6日作出的、已经发生法律效力的（2016）鄂0302民初4767号民事判决，该民事判决第二项判决：贺斐对顾先龙抵押的位于湖北省××区××街办××号房产（房屋所有权证号：十堰房权证房权证茅箭区字第**）变卖的价款，享有优先受偿权。
该民事判决已经对抵押权成立后，抵押人转让抵押财产的争议问题作出裁决，并认定申请执行人有权就抵押财产优先受偿。
因此十堰市茅箭区人民法院作出查封涉案房屋的执行行为完全符合上述法律规定，案外人李晓敏是对（2016）鄂0302民初4767号民事判决有异议，其应通过申请再审等法律途径救济，故案外人李晓敏提出的执行异议，理由不充分，本院不予支持。
【法院裁定】驳回案外人李晓敏的执行异议。
【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法院、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第227条：执行过程中，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
抵押权遭遇首轮查封保全的处理
（一）抵押权和首封权的优先冲突
1.首封权优先受偿权。
指多个债权人对同一标的申请查封，第一查封的法院对查封财产具有优先受偿的权利，其他查封为轮候查封，首封权具有优先受偿权。
2.抵押优先受偿权。
根据《物权法》的规定，债务人为债权人办理了抵押或者质押，债务人不能履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿权。
但实践中出现了具有优先受偿权的债权人属于轮候查封，比如本案的大风公司，此时如何处理两个“优先权”的冲突呢？
（二）冲突处理方式
1.首封法院与轮候查封法院不一致
首封法院对该财产可以优先处分，但如果查封后一直未进入拍卖变卖的程序，怠于行使或不行使对财产的处分，导致具有优先受偿权的债权执行无法进行时，依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定：自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。即：60日内。首封法院不进入拍卖、变卖阶段，优先债权的查封法院可以要求将该财产移送本院先行执行。
也就是说，如果第三方查封法院在60天内没有启动拍卖和变卖，大风公司可以申请将房屋移送到自身申请执行的法院，要求先行强制执行，从而保护自身的合法权益。
【法律规定：《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》一、 执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。】
2.首封法院与轮候查封法院为同一法院
多个债权人对同一财产在同一个执行法院申请查封，即使优先债权人轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》规定：财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
也就是说，第三方首封权虽然可以优先处分查封甲公司的抵押房屋，但拍卖和变卖后所得的价款，要优先支付给大风公司，从而保护好自身的合法权益。
【法律规定：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行》40．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
郧和律师诉讼策略建议
（一）起诉时要增加优先权的诉讼请求
诉讼请求示范：
1.判令原告对被告抵押的位于XX房产（房屋所有权证号：XX号）拍卖、变卖的价款优先受偿；
2.判令原告对被告所持有的XX公司x%股权拍卖、变卖所得价款优先受偿；
（二）如果没有增加确认优先权的诉请，要第一时间保全查封所抵押的房屋。
（三）遭遇查封保全，作为抵押权人，要及时向查封法院提出执行异议。
（四）如在同一执行法院，轮候查封的抵押权人要及时向执行法官说明自己的优先受偿权。
（五）如不在同一执行法院，轮候查封的抵押权人要关注首封法院的执行状况，60日内进入拍卖、变卖程序的，及时主张自己的优先权，超过60日未进入拍卖、变卖程序的，向本案执行法院申请将查封财产移送本院执行。