新旧商品房买卖合同示范文本比较及新版本制定意义

一、新旧版本比较概述
与2000年示范文本相比，新版示范文本区分预售合同和现售合同两个文本，同时在结构安排和内容设置上均作了新的变动。
结构安排上，旧版示范文本分条、款两层结构，共计26条5附件。在旧版本基础上，新版本则增加章，形成章、条、款三层结构，其中预售合同共计10章29条11附件，现售合同共计8章26条12附件。新版现售合同与预售合同相比，现售合同减少“面积差异化处理方式”和“规划设计变更”两章，增加“附件四 出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明”。从整体上看，新版本层次更加清晰、明了。
内容设置上，新版本内容主要体现以下四大特点：一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障；二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知；三是对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷；四是细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。
除2014版示范文本、2000版示范文本外，我们还将结合2011版长沙市商品房买卖合同示范文本（下称2011长沙版）综合进行分析阐述。由于新版分为预售和现售两种，内容差不多，新旧对比只以预售版本作为依据。
二、新版本内容变化及制定意义
我们总结了新版本的十七大变化，具体内容如下：
（一）新增专业术语解释
对套内的建筑面积、房屋的建筑面积、房屋登记、分割拆零销售、返本销售等专业术语进行解释。
意义：帮助专业知识缺乏的买受人了解合同术语含义，有利于缩小买受人与出卖人之间的理解差异，从而减少分歧，预防争议。
（二）完善商品房基本状况
第三条第3款增加“房屋竣工后，如房号发生变化，不影响该商品房的特定位置”，第三条第4款增加商品房的测绘机构、预测建筑面积、预测套内建筑面积、分摊共有建筑面积以及封闭式和非封闭式阳台的数量，第四条增加商品房抵押的明确情况，第五条增加房屋权利状况承诺和违反承诺的法律责任。
意义：在买卖双方信息不对称的前提下，引导开发企业全面地、客观地告知购房人商品房的基本状况，说明商品房可能存在的权利瑕疵，完善开发企业信息披露责任。
（三）强化对商品房预售资金的监管
第七条第（三）款要求商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。
意义：加强对开发企业使用预售资金用途的监管，防止预售资金挪作他用，一定程度上保证资金安全以及工程建设的顺利进行。这种监管是政府部门与出卖人之间的行政法律关系，若买受人发现出卖人存在违规行为，可向相关部门投诉以求处理。因此引起合同违约的，买受人可依合同向出卖人主张违约责任。同时，根据《长沙市商品房预售款监管办法》，预售人未按规定适用预售款、未按规定未将预售款存入专用账户、或以收取其它款项为名变相逃避监管的，由商品房预售款监管部门责令其限期改正。
（四）明确商品房交付条件
第九条明确商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，第十条明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。
2011长沙版文本中还规定，“公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”。
意义：实践中，因入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实，买受人向开发商主张权利的情况并不少见。明确商品房基础设备设施和公共服务及其他配套设施交付条件，也是出于保护买受人利益目的。这也为开发商的服务质量提出更高的要求。
（五）增加商品房相关设施设备交付条件
第十条设置基础设施设备和公共服务及其他配套设施的交付条件和责任。基础设施设备包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络，公共服务及其他配套设施包括小区内绿化率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校。
其中基础设施设备中如供水、排水、供电、供暖、燃气在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应按十二条承担逾期交付责任。其他基础设施设备未按时达到交付使用条件的，出卖人应按日支付违约金。公共服务及其他配套设施未按时达到交付使用条件的处理方式由双方自行约定。
意义：明确出卖人商品房相关设施设备交付条件。增加出卖人未按约定达到供水、排水、供电、供暖、燃气的交付条件，应按逾期交付商品房承担违约责任，因为这些设施设备不能交付，则无法进行基本的居住生活，而买受人购买房屋的根本目的就是为了可以在其中居住和生活。其他设施设备的迟延交付不会导致这样的后果，因此，示范文本根据不同违约情形对守约方利益影响程度大小区分不同的违约责任，是合理的。
（六）增加买受人查验房屋的环节
第十一条第3款增加了在办理商品房交付之前，买受人对商品房进行查验的权利。2011长沙版文本亦约定有买受人的查验权利，且对房屋质量缺陷的种类进行更详尽的列举，同时约定在房屋质量严重影响房屋正常使用时，出卖人应当承担修复，逾期交房责任，合同解除后返还已付款、支付利息或赔偿损失等责任。
意义：增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，买受人的提前介入，再一次考验出卖人的服务质量。
（七）补充商品房面积差异的处理方式
第十三条约定，无论商品房是按照套内建筑面积计价还是按照建筑面积计价，均将建筑面积或套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素。
意义：房屋建筑面积未变，而套内建筑面积变小引起的纠纷层出不穷。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。
（八）明确规划、设计变更内容
第十四条明确规划变更内容包括规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施，第十五条设计变更内容增加供热、采暖方式。
意义：明确出卖人应向买受人通知的规划、设计变更具体内容，使合同条款更具操作性。
（九）细化出卖人保证商品房质量和维修责任
第十六、十七条从商品房地基基础和主体结构，到其他房屋质量，到装饰装修及设备设施，再到室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。
在民用建筑节能措施约定上，2011长沙版文本除要求符合国家强制性标准外，还要求出卖人应向买受人明示建筑节能的基本要求。说明2011长沙版本对出卖人披露义务和责任的要求更严格。此外，长沙版本还明确了物业维修资金交存约定。
意义：将室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准作为合同条款，对商品房建筑环保和能效指标提出明确要求，更加注重对购房人权益的保障，更能满足购房人现代生活需要。
（十）增加第三方质量担保措施
第十八条约定，出卖人不按约定承担质量及保修责任的，由第三方承担连带责任。
意义：设立第三方质量担保条款，在买受人、出卖人和担保人间建立三方责任关系，有利于促使出卖人在工程建设中更加谨慎、负责地进行工程质量管理，并在出卖人不履行质量或保修责任时最大程度地维护购房人的合法权益。
（十一）确认前期物业服务企业代为承接查验物业的权利
第二十一条第四款约定“买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人”。
买受人同意，出卖人选聘的前期物业服务企业有代为承接查验权利，但出卖人应当履行备案情况书面告知义务。本约定的法律依据主要是2011年实施的《物业承接查验办法》。该办法还规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业交接后，建设单位应依约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，因未能履行上述约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
意义：将国家住房和城乡建设部新规章内容纳入新版合同，提示买受人前期物业服务企业代为承接查验物业的权利，有利于买受人获知物业管理信息。
（十二）确认业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利
第二十二条对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。
意义：本条对法律规定的业主共有部分予以确认，公示业主共有权，同时对实践中所有权归属争议性较大的车位、车库、会所等配套设施进行约定，有利于明确权利归属。
（十三）新增面积差异引起的税费承担责任
第二十三条增加因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担的承担责任问题。以长沙为例，按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，契税征收标准为：90平米(含90平方米)以下的1%，90平方米到144平方米(含144平方米)的2%，144平米以上的4%。若因商品房实测面积大于原预测面积，导致商品房契税征收标准上升，买受人不能享受原预测面积的税收优惠政策，由此增加的税收负担，应由双方约定责任承担。
意义：新增该项约定，一是提示出卖人注意面积差异可能引起的税费承担风险，二是引导买卖双方在违约出现时明确责任归属，避免后续纷争。
（十四）引导买卖双方对合同重要事项作出承诺
第二十四条引导开发企业就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不得擅自处置业主共有公共部位和设施、告知业主妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，引导业主就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺。
意义：明确告知买卖双方的禁止事项，提前预警，规范商品房合同的订立和履行。
（十五）突出出卖人信息保密义务
第二十六条增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。
意义：明确出卖人保密义务，有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用。
（十六）确定补充协议效力等级
第二十八条特别强调，买卖双方签订补充协议的，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。
意义：提示出卖人在签订补充协议时考虑协议内容是否保证了一定的公平性，如果没有，则买受人合法利益将被优先保护。
（十七）要求出卖人披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况
附件十要求出卖人披露说明遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。
意义：在维护买受人对房屋正常使用的权益同时，也对出卖人信息披露提出更高的要求。