看“大话西游”学婚姻法律系列—八戒的财产增值了！离婚时，怎么分？

多情的猪八戒经历了离婚风波后，好了伤疤忘了疼，一次偶然的机会遇到了肤白貌美的“蜘蛛精”。敢爱敢恨的猪八戒决定忘记过去重新开始一段崭新的婚姻。猪八戒于婚前已经有一套产权房。结婚时双方共同出资购买了一套婚房。婚后双方共同居住在婚房内，猪八戒个人名下的产权房委托中介出租，用以收取房租。几年后，猪八戒将名下的产权房卖掉，由于房价上涨较快，卖出价比买进价多100万。
后来，双方因感情不合起诉到法院要求离婚，其中对于房租以及房产增值的分割问题争议比较大。猪八戒认为房子属于其婚前个人财产，房租和房产增值自然就是其个人所有。而“蜘蛛精”认为婚后收益应全部为夫妻共同财产，应该平均分割。
法院经过审理后判决：猪八戒的婚前房产所得的房租属于夫妻共同财产，应当进行分割；房产增值部分属于猪八戒个人财产，不参与分割。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
本案中夫妻一方的婚前个人房产，虽然该房产是夫妻一方个人财产，在该夫妻用个人房产去进行出租获得收益，属于该条第二款的规定，属于“生产经营所得”，应该按照夫妻共同财产进行分配！
我们由此陷入了深思，本案中八戒的个人房产是在婚前已经付清的，但是在现实生活中，更多的家庭是婚前男方或者女方以个人名义购买房屋，付清首付，婚后夫妻二人共同还贷。那么，如果八戒婚前以个人名义购房，自己支付了首付，婚后和妻子共同还贷，离婚时，对于共同还贷以及房屋增值的部分该如何计算呢？
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
最高人民法院民一庭意见
在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
值得注意的是：
“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：
一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。