商品房合同解除，银行按揭贷款将如何处理？

《商品房预售合同》纠纷案件中，常常因开发商违约，买受人行使合同解除权，要求解除《商品房预售合同》，但在买受人以按揭贷款形式支付购房款的情况下，解除《商品房预售合同》后，尚未归还的银行按揭贷款如何处理？
1、商品房销售过程中存在二份合同和三方当事人
商品房销售过程中因买受人往往采取按揭贷款的形式支付购房款，故存在二份合同和三方当事人。二份合同是《商品房预售合同》和《个人住房抵押按揭贷款合同》；三方当事人分别为开发商，即商品房的出卖人，购房人，即商品房的买受人，也是按揭贷款合同的借款人；贷款银行，即贷款的出借人。在按揭贷款合同中，开发商作为保证人，为买受人的借款提供阶段性连带保证责任。买受人向贷款银行的借款，由贷款银行直接支付给开发商。并且，借款人需将其购买的房屋抵押给贷款银行（在未取得房屋的权属证书前办理的是预抵押登记手续）。因此，在买受人主张解除《商品房预售合同》时，首先应考虑到银行的按揭贷款如何归还。
2、《商品房预售合同》解除后，银行的按揭贷款归还方案
1、如果购房人只请求法院解除合同，返还已支付的首付款及已经偿还的银行按揭贷款本息时，则因按揭贷款合同仍然有效，购房人仍需继续承担归还银行贷款本息的义务，如果不归还，则会影响其信用，另外，银行可能会起诉购房人要求其承担还款义务。
2、如果买受人要求解除合同，返还全部购房款（包括剩余贷款部分），则因牵涉房屋的预抵押及开发商的连带保证责任，法院一旦判决将全部购房款返还给买受人，而买受人收到全部购房款后又拒绝归还剩余按揭贷款时，由于预售合同解除，房屋重回到开发商名下 ，预抵押登记便失去了抵押的意义，银行将承担一定风险。而开发商作为借款的连带保证人，有可能重复承担归还银行按揭贷款的义务。因此，将全部购房款直接返还给买受人这一作法，法院一般均持谨慎的态度。
因此，《商品房预售合同》解除后，剩余按揭贷款的处理最好的办法是将商品房预售合同纠纷和贷款合同纠纷案件合并审理，在解除商品房预售合同的同时解除按揭贷款合同。由开发商直接向贷款银行归还按揭贷款，这样既规避了银行和开发商的风险，又减少了诉累，既能使纠纷尽快处理，又能使各方当事人的利益得到平衡。
3、法律链接
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第24条规定：
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第25条规定：
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
根据上述规定，买受人在在起诉开发商解除合同的同时，可将按揭贷款银行作为共同被告，在要求解除商品房合同的同时，要求解除按揭贷款合同，并要求开发商将剩余按揭贷款直接支付给贷款银行。
诉讼请求设计方案：1、解除商品房预售合同；2、解除按揭贷款合同；3、开发商向买受人返还已经支付的首付款及已经向贷款银行支付的贷款本金和利息；4、开发商向买受人支付违约金或赔偿损失；5、开发商向贷款银行支付剩余贷款本金和利息。
4、仲裁案件的处理
值得注意的是，上述将商品房买卖合同和按揭贷款合同合并审理，并将银行作为共同被告审理的情况只适用于人民法院的诉讼；如果商品房预售合同中约定的管辖为仲裁，则由于仲裁管辖的特殊性，无法合并审理，也无法将贷款银行作为共同被告。此种情况下，只能将开发商列为被告，要求解除合同、返还已经支付的首付款及已经偿还的银行按揭贷款的本金和利息。而剩余部分的按揭贷款及利息只能通过诉讼方式处理，另行起诉按揭银行，并将开发商作为共同被告，要求解除按揭贷款合同，由开发商归还剩余部分贷款。但在实践中，仲裁委员会作出裁决后，买受人可通知贷款银行商品房预售合同已经解除的事实，并通知贷款银行解除按揭贷款合同，告知贷款银行直接向开发商追索剩余贷款本息。一般情况下，买受人无需再提起诉讼，均可通过上述通知和协商的方式处理。