银行抵押权是否受房屋买卖合同无效的影响？

案情聚焦
刘某购买王某名下商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》。之后刘某与A银行签订《个人住房抵押借款合同》，约定A银行向其发放贷款50万元，用于购买上述房产，并以所购房屋作抵押担保。后因刘某未按约还款，A银行提起诉讼并胜诉，但因无可供执行财产，法院裁定本次执行程序终结。
之后，王某以其为限制行为能力人并受刘某欺骗为由，将刘某诉至法院，法院判定王某与刘某签订的《商品房买卖合同》无效，判定刘某涤除抵押权后将房屋权利过户返还给王某，但刘某无力涤除。
此后，王某又以《商品房买卖合同》无效为由，认为A银行在办理抵押贷款过程中并非善意取得，要求确认刘某与A银行之间的抵押合同无效并要求该行注销抵押登记，以获得该抵押房产权利。
法院裁判
根据已生效的民事判决，无证据证明A银行和刘某签订的《个人住房抵押借款合同》违反相关法规，故对原告诉请抵押合同无效不予支持。基于该抵押合同有效，A银行已向借款人发放贷款并进行了抵押登记，而原告主张A银行取得抵押权非善意取得缺乏事实依据，故对原告诉讼请求不予支持。
律师分析
本案《商品房买卖合同》是王某与刘某之间的房屋买卖行为的证明，而《个人住房抵押借款合同》则表示A银行与刘某（买受人）之间的借款行为和房屋抵押行为，这两个是独立的法律关系，抵押合同从属于借款合同而非买卖合同，因此《商品房买卖合同》被判无效，并不等于抵押合同无效。因此，该《个人住房抵押借款合同》有效毋庸置疑。
那么，A银行在取得本案诉争房产抵押权是否属于“善意取得”呢？
根据善意取得成立的要件来分析，本案中因《商品房买卖合同》无效，说明刘某（买受人）实际上对本案诉争房产无权处分。在办理抵押登记时，刘某（买受人）未向A银行透露王某（卖方）为限制行为能力人，且相关规定并未要求抵押登记时需有卖方参与，因此就导致A银行对原告王某（卖方）情况不知情。同时，该诉争房产经由房产交易中心审核通过，并进行了权属过户和抵押权登记，这就使A银行无理由怀疑本案《商品房买卖合同》存在瑕疵，再者本案诉争房屋的转让价格是符合当时市场价格的，抵押权的设定和发放贷款也符合规定。因此银行抵押权为善意取得成立。
根据我国《物权法》中对善意取得的财产处置规定可知，对于A银行善意取得行为，将受到法院的保护。
律师建议
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，即使商品房买卖合同被确认无效，但已支付的房款及利息也应返还。故建议王某（卖方）、刘某（买受人）、A银行（抵押权人）这三方进行协商，在同一宗诉讼中解决纠纷，减轻诉累。