浅析房企破产案中被拆迁人过渡安置费的处理

近年来，随着我国城市现代化的发展，“拆迁”被广大群众津津乐道，作为拆迁人的房地产企业更是被重点关注。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”若房地产企业陷入资不抵债的破产困境，作为被拆迁人的拆迁户该如何保障自己的合法权益。本文针对房产企业破产时涉及的被拆迁人过渡安置费问题进行简要分析。
一、被拆迁人的过渡安置费是否属于优先债权？
在房企破产案件中，基于对被拆迁人生存权的保护，应当对被拆迁人的权利予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利。
第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。在被拆迁人的房屋拆迁与安置房建成的过渡时期给予被拆迁人安置费用，是对被拆迁人基本生存权的保障。
第二，产权调换及补偿协议的签订，可以视为被拆迁人对于被拆迁房屋的所有权已经转移到调换后的房屋或房屋对价补偿款上，被拆迁人基于物权请求权，享有对安置房屋或其对价款的优先请求权。
第三，被拆迁人安置补偿协议的签署时间一般早于在建工程、土地抵押以及施工方施工时间，因此被拆迁人的过渡安置费享有优先受偿权。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，此项条款虽没有直接规定被拆迁人的权利在破产程序中的优先性问题，但通过该条款的立法目的与立法精神不难看出，立法倾向于保护被拆迁人的权利。
实践中，部分地区法院对此亦颁布相应的指导意见，如辽宁省高级人民法院《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见（试行）》第12条的规定，被拆迁人和被征收安置人的债权请求权应作为各类破产优先权保护债权中的第一顺位予以清偿。昆明市中院《昆明市中级人民法院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》第22条规定，鉴于目前法律法规中未对优先权作出系统性的规范，优先权规定分散于不同的部门法及司法解释之中，通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿:
（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；
（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；
（3）具有优先受偿权的建设工程价款；
（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。
综上，结合司法实践，被拆迁人对于安置房屋折价款以及安置房屋交付前的过渡费的债权一般具有优先于其他破产债权的优先受偿权。
二、破产申请受理后， 过渡期安置费是否应继续支付？
根据相关法律规定，拆迁人与被拆迁人产权调换及补偿协议并非双方均未履行完毕的合同，所以，管理人不能根据《破产法》第十八条的规定适用合同特别解除权。因此，在无其他法定事由或合同约定解除事由出现的情况下，拆迁人与被拆迁人签订的产权调换及补偿协议应当继续履行，即拆迁人应当依照合同约定及相关法律规定继续支付过渡安置费。
对于超出过渡期限的过渡安置费问题，参考福建省住建厅《关于进一步做好国有土地房屋征收与补偿工作的试试意见》第十条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。安置房为高层建筑的，过渡期限一般不超过三年；安置房为多层建筑的，过渡期限一般不超过二年。
在前款规定的过渡期限内，房屋征收部门应当按规定标准支付被征收人临时安置费，但已经提供周转用房的除外。除不可抗力外，超过前款规定过渡期限的，房屋征收部门应当从预期之月起，对自行过渡的被征收人双倍支付临时安置费，对提供周转房的被征收人按规定标准支付临时安置费。但征收补偿协议约定逾期临时安置费标准超过上述规定要求的，按协议约定执行。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。”
那么，当协议及相关法规未规定超过过渡期限是否应继续支付过渡安置费的，参考上述规定及其他相关法律规定，笔者认为，也应当支付。
1、如前所述，过渡安置费实际上是为了对保障被拆迁人基本生存居住权及对于其被拆除物权的补偿，若认定超出过渡期限的过渡费不再支付对被拆迁人虽然算不上侵权，但也丧失了公平和保障。因此，应当予以认定，且在破产受理后仍应予以认定。
2、依据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，当房地产企业破产，双方签订的协议无法继续履行，则被拆迁人可依法要求债务人承担赔偿损失的违约责任，超过过渡期后，被拆迁人可能因需要租房、临时安置等产生损失，可以参照协议约定的标准酌情确定赔损失的赔付。
3、司法实践中亦存在支持继续支付的案例：广西梧州市万秀区人民法院审理廖惠珍与广西梧州市高新美业建设投资有限责任公司普通破产债权确认纠纷一审一案【（2018）桂0403民初1232号民事判决书】中，判决过渡费支付至实际交房时（需注意的是，该案双方回迁协议约定了过渡期逾期，按广西实施《城市房屋拆迁管理条例》细则第四十七条内容处理）；承德市双桥区人民法院审理王春雨与承德天行房地产置业有限公司破产债权确认纠纷一审【（2019）冀0802民初3038号】中，判决支付拆迁安置费至破产受理日，上述金额及破产受理后需要支付的金额按照破产重整方案标准及比例执行。
三、过渡安置费能否作为共益债务处理？
共益债务产生于人民法院受理破产申请后，因此，在法院受理破产前所产生的债务，不可能被追认为共益债务。根据《破产法》第四十二条规定，过渡费不能认定为共益债务，但实践中，存在将破产申请受理后，为了支付还未支付的过渡安置费而对外形成的借款认定为共益债务的案例.
（一）在破产清算程序中，被拆迁人过渡安置费的清偿难以认定为共益债务
根据《破产法》第四十二条第（一）款规定，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务。也就是说，该条适用的前提是双方均未履行完毕的合同因履行产生的债务，而在破产企业的产权调换及补偿协议中，被拆迁人的义务已经履行完毕，仅破产企业一方未履行完毕。且该义务的履行并非单是基于管理人或债务人的请求，而是基于司法实践中对被拆迁人的特别保护，因此，难以依据此条款将过渡安置费认定为共益债务。
并且，共益债务一般基于对全体债权人利益的保护而产生。在破产清算程序中，继续履行“调换协议”并非基于对全体债权人的保护，甚至有可能损害全体债权人利益。因此，拆迁安置补偿合同履行费用不能依据《破产法》第四十二条规定作为共益债务支出。
（二）在破产重整案件司法实践中，具有将过渡费作为共益债务的先例
破产重整案件司法实践中，江苏涟水鑫鼎置业有限公司管理人2020年1月19日发布的《关于招募破产案件共益债务贷款人的公告》，在涟水鑫鼎置业有限公司破产重整中，管理人对外公开招募共益债务贷款人，其中特别说明：“本次借款以破产管理人名义进行，由管理人用于支付拆迁安置户超期过渡费，且经法院事前许可，根据《中华人民共和国企业破产法》规定，应界定为破产共益债务，贷款人即为共益债权人。在破产程序中共益债权为优先债权，依法可以用债务人的财产随时清偿，也可以在管理人有收入时随时清偿”。
因此，若将过渡安置费认定为共益债务，限于在破产重整案件中，经法院事前许可，为支付尚未支付的部分过渡安置费而对外形成的借款可认定为共益债务。
过渡安置费作为被拆迁人生存和生活物质的基本保障，拆迁人应当及时并足额交付，以保障被拆迁人基本权力的同时维护社会秩序和生产建设的安全稳定。作为法律人，针对于被拆迁人的过渡安置费还需继续分析研究，作为管理人，要积极的推进破产进程，充分发挥管理人的职能，以保障破产程序的顺利完成。
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