合理维修时间的司法认定 ——朱敏、黄坚与湖州朗惠置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

关键词：漏水、维修、时间、赔偿
案件索引：
一审案号：湖州市吴兴区人民法院（2014）湖吴民初字第1075号。
二审案号：湖州市中级人民法院（2015）浙湖民终字第137号。
判决结果：
一审：支持朱敏、黄坚一年期间房屋修复损失，驳回其他诉讼请求。
二审：驳回上诉人湖州朗惠置业有限公司的上诉，维持原判。
案情简介：
上诉人（原审被告）：湖州朗惠置业有限公司（下称“朗惠公司”或“开发商”）。
被上诉人（原审原告）：朱敏、黄坚。
2010年5月18日，朱敏与朗惠公司签订《商品房买卖合同》一份，由朱敏购买朗惠公司承建的坐落于湖州太湖度假区渔人码头天玺花园87幢A座房屋；购房款为2506133元；朗惠公司应在2010年12月31日前交付房屋；房屋达到交付条件后，朗惠公司应书面通知朱敏办理交付手续。双方进行验收交接时朗惠公司应当出具相关证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，朗惠公司不得拒绝朱敏查验房屋。所购商品房为住宅的，朗惠公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。此外，合同还对逾期交房等违约责任作了明确约定。合同签订后，朱敏按约支付了购房款，但朗惠公司却未能按约如期交付房屋。2011年11月19日，朱敏和黄坚对房屋进行验收，发现该房屋存在门窗脱胶、墙面渗水等质量问题，同日，朱敏、黄坚并在房屋交接验收表业主签字一栏中签名。2014年3月中旬，湖州建工对房屋三楼渗水部位进行了维修。
之后，朱敏、黄坚向一审法院提起诉讼，要求朗惠公司支付交房违约金122239元，并主张按照以购房款为基数，以年息5.6%计算自2011年11月20日起至2014年7月8日期间房屋修复期间的损失。
一审法院判决：支持朱敏、黄坚一年期间房屋修复损失，驳回其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉人湖州朗惠置业有限公司的上诉，维持原判。
各方观点：
上诉人朗惠公司观点：一、一审法院酌定房屋修复期为一年，进而认定修复期间损失140306.71元缺乏事实及法律依据。根据“谁主张、谁举证”的基本规则，朱敏、黄坚应对其主张房屋修复期间的损失承担举证责任。一审法院认定朱敏一方主张的修复期从2011年11月20日至2014年7月8日显属偏长，其应主动释明并进一步分配举证责任，以确定合理的修复期间。另外，从2011年11月19日的《房屋交接验收表》来看，记录的房屋质量瑕疵不影响房屋的使用。上述房屋质量瑕疵的修复时间也根本不需要一年时间。一审认定修复期间为一年完全是自由裁量权的滥用。二、朱敏、黄坚在原审中变更诉讼请求违反法律规定，原审法院对变更后的诉讼请求重新开庭审理明显程序违法。本案已于2014年10月15日、10月22日两次开庭审理，且在第二次开庭审理时已经完成法庭调查、举证质证、法庭辩论等全部程序。根据民事诉讼证据规则及《举证通知书》要求，变更诉讼请求应当在举证期限届满前即一审法院指定的“法庭调查结束前”提出，故朱敏、黄坚在2014年11月18日提出变更诉讼请求的申请已经超出了法院指定的举证期限。综上，请求撤销原判第一项并依法改判。
被上诉人朱敏、黄坚观点：一、一审酌定房屋修复期为一年并无不当。首先，2014年7月8日前，本案所涉房屋由朗惠公司实际控制。朗惠公司拖延修复房屋，责任在于朗惠公司。朱敏、黄坚一方一审已经提供了房屋交接验收表，可以证明涉案房屋直到2014年7月8日修复合格才达到入住条件，故而朱敏一方已经完成了举证责任；二、朗惠公司开发的天玺花园别墅普遍存在房屋漏水、门窗脱胶、墙面渗水、地下室漏水等情况。天玺花园业主多次上访，在市建设行政主管部门、市信访局都有据可查。朱敏一方多次要求朗惠公司尽快解决房屋质量问题，但其一直拖延到2014年7月8日才修复。朗惠公司应当承担房屋修复期间损失。综上，请求二审维持原判。
法院观点：
朱敏与朗惠公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当依照合同约定，履行各自的义务。朱敏按期支付了涉案房屋的购房款，朗惠公司也应当交付符合合同约定的房屋。后因朗惠公司交付的房屋存在质量瑕疵，影响朱敏一方入住，朗惠公司应赔偿其相应损失。根据一审查明的事实，双方于2011年11月19日就涉案房屋进行首次验收交接，共同确认房屋多处渗水、脱胶，部分门窗需要整改，但朗惠公司直至2014年7月8日才将涉案房屋修整完毕。一审法院综合考虑涉案房屋的面积大小、修复的难易程度以及房屋当时实际仍处于朗惠公司控制之下等具体情况，酌情确定一年时间的修复期，并无明显不当。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出。举证期限可以由双方当事人协商确定后向法院申请认可，协商不成或法院不予认可的，由法院指定举证期限。本案中，朗惠公司与朱敏、黄坚未就举证期限进行协商。根据一审法院向当事人发送的《举证通知书》，此种情况下双方当事人应于法庭调查结束前提交证据，也即当事人最晚可于法庭调查结束前变更诉讼请求。本案历经2014年10月15日、10月22日、12月5日进行三次公开开庭，朱敏一方在最后一次开庭时变更诉讼请求。经查，2012年12月5日开庭时，一审法院根据朱敏变更后的诉讼请求重新组织了法庭调查，双方当事人也重新进行举证、质证，因此，朱敏一方变更诉讼请求并未超过举证期限，一审程序合法。
律师点评：
房屋作为商品房买卖合同的标的物，在交付时开发商应当保证该房屋无瑕疵，也就是没有质量问题，否则就属于瑕疵交付。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于开发商的交付违约行为，买房者有权要求开发商承担违约责任、赔偿实际损失。
一 商品房瑕疵交付的应对
本案中，买房者在验收房屋时已经发现房屋存在门窗脱胶、墙面渗水等质量问题，但是仍然在交接验收表上签字确认。这个事实显然对买房者极为不利。正常来说，如果买房者在验房时发现房屋质量不符合合同约定，应当立即向开发商指出并要求整改，由此导致的相关损失应当由开发商承担。但是现实中，很多买房者忽视自己的合法权益，在开发商的催促、甚至“哄骗”下即便发现了房屋的瑕疵，也照旧签了交接文件，这使得之后一旦发生争议，买房者就很难证明自己已经及时向开发商提出了质量瑕疵的整改要求。
另一方面，房屋交接文件往往都是开发商事先打印好的，上面往往已经预先印制了例如“房屋无问题”等字样，留给买房者签字的地方往往很小，仅能签下名字而无法写下其他意见。那么如果买房者对于自己的权利或者诉求比较随意甚至漠视的话，仅仅签下名字而不注明自己的意见，那么该签名自然会被法院认为是同意房屋现状交接的依据。
因此，买房者如果在验房过程中发现房屋存在质量问题，无论开发商如何承诺都应当要求开发商出具书面文件，同时应当将自己发现的问题和整改要求写在交接文件的空白处，作为买房者签字的备注，拍照或者复印留存。如此便可在之后的争议解决过程中，作为证据向法院提交，有效的证明买房者积极要求整改的客观事实。
二 维修时间的确定
一般而言，商品房一旦出现本案的瑕疵交付的情况，对于买房者可以向开发商主张赔偿损失。而这其中重要的一项就是承担逾期交房违约金。
当商品房在交付时存在着影响房屋正常使用或者结构安全的缺陷时，这样房屋显然不具有正常的使用功能。那么无论开发商是否取得了竣工验收手续，都不影响买房者按照迟延交房的约定向开发商主张违约赔偿。
但是并不是所有房屋质量问题都会完全影响房屋正常使用或者安全，这时就必须按照民法及合同法规定的公平原则来合理确定赔偿损失的范围。
本案中，房屋的确存在门窗脱胶、墙面渗水等质量问题，但这些瑕疵相对较为轻微，不会影响房屋的结构安全，也不会造成业主完全无法使用涉案房屋。但是，房屋维修肯定会占用一定的时间，买房者正常使用房屋的权利势必会因为房屋的维修而受到影响。买房者之所以获得房屋所有权是因为买房者支付了房屋作为对价，房屋无法正常使用，相当于该部分房款被开发商不合理的占用。
因此本案中买房者主张以房款为基数，按照合理维修期限及5.6%的同期银行贷款利率来主张资金占用损失是相对比较合理的。在这种计算方式下，就涉及到如何计算房屋维修期限的问题了。
本案的开发商直到2014年7月8日才将涉案房屋修正完毕，从时间上讲已经离约定交房时间延迟了近3年，那么对于此类患有严重“拖延症”的开发商为什么法院没有支持3年左右的维修期间呢？
按照《民法通则》以及《合同法》的规定，法院对于当事人提出赔偿损失的要求有自由裁量权，法院在行使该裁量权的时候应当综合考量违约的情形、延续的时间、产生的后果和影响等确定违约行为的严重程度以及损失的合理范围。就本案而言，虽然房屋存在着一定的质量问题，但是从这些问题本身比较轻微，只需要局部维修就可以，并不会影响买房者对于全部房屋的正常使用。因此，买房者如果以此类轻微瑕疵的存在而主张全部房屋的逾期交付或者全部房款的损失显然是不合理的。另一方面，尽管房屋的瑕疵比较轻微也很容易修复，但是开发商却拖延了近3年才修复完毕，这一过程势必对于买房者产生了影响和损害，同时对于开发商这种怠于履行自己义务的行为也应当予以惩罚。因此，法院在结合本案中买房者提出以全部房款作为基数按照银行同期贷款利率计算资金占用损失的基础上，将合理维修时间认定为一年的做法较好的考虑了违约行为的性质和后果，平衡了双方当事人的合法权益。
综上所述，买房者在遭遇到开发商瑕疵交付的情况下，应当及时以书面方式向开发商提出并保留相关的证据。对于由此受到的损失，应当从客观出发，合理计算和确定。只有合情合理的要求才会符合法律的规范，才会得到法院的支持。