房地产项目股权收购法律尽职调查系列之一 —— 尽调中如何抓住重点

随着我国房地产市场的稳步发展，房地产开发商拿地模式也日益多样化。股权收购因其操作相对简便，当下税务压力较小等优势，成为地产行业拿地的主要模式。为最大程度的了解项目，规避风险，开发商往往需要律师对目标公司和目标项目进行法律尽职调查，需要会计师介入进行财务尽职调查。法律尽职调查，作为律师一项重要的非诉业务，在房地产公司股权收购领域起到至关重要的作用。
从委托律师进行法律尽调的目的来看，主要存在以下两种情况：
其一，委托方已对目标公司进行过比较详细的调查与了解，法律尽职调查文本只是需要配合委托方的业务部门上报委托方公司系统，取得股东或者集团公司对收购交易的同意。
其二，委托方对目标公司不够了解，需要法律专业人士对目标公司进行调查，律师的尽调结果作为其后续交易的重要参考。
本文探讨第二种情况。针对房地产项目股权收购法律尽职调查如何抓住重点进行分析。
充分沟通，了解尽调目的
笔者参与过众多房地产股权收购法律尽职调查项目，委托方收购目标公司目的不一。有看中目标公司开发资质而收购；也有看中目标公司的地块开发价值而收购；还有看中目标公司征信，获取目标公司的壳，从而取得项目融资而收购。
了解收购目的与合作背景非常重要，对于律师而言，尽调清单的出具、尽调方案的书写以及尽调的重点都与合作背景息息相关。
▲ 如尽调目的是为了取得目标地块，那么，尽调清单与尽调方案中，对目标地块的取得、现状、权利限制、现有证件情况、与总包合作情况（如有）、开发情况是本次尽调中的重点，内调以及外调以此为重点展开。
▲ 如目的是为了取得目标公司部分股权，仅作为目标公司的一个股东从而获取投资收益。此时，目标公司的债权债务、目标地块的开发程度、目标公司的涉诉情况、目标公司所在地的地产开发、销售政策等变得异常重要，成为本次尽调的重点。
有所侧重，了解目标公司与目标地块的主要问题
法律尽职调查是全方位的工作，律师在尽调过程和尽调报告中均会涉及目标公司的成立、沿革、现状、资产、债权债务、诉讼情况等。但是，除了面面俱到之外，我们还需有重点。这个重点，可能会是本次交易能否顺利进行的关键。
当我们接到尽调任务或者客户的拟委托时，我们需对目标公司现有的情况进行了解。尽调业务中，客户往往已经在前端对本次交易与目标公司形成了一些意见，这个时候，需要我们与委托方进行沟通与商讨，并在此过程中，初步总结出尽调重点（类似于诉讼案件中的争议焦点）。
比如，我们在收购一块未完全开发的土地时，会对已开发的面积、已出售的房产、后续土地开发是否要变更规划、调整容积率进行调查，对项目用地红线，周边土地开发情况，楼盘可以开发的高度等进行调查。
再比如，我们在收购一块已有司法查封的土地时，需要对该权利限制状况进行充分的调查，有几个查封，司法查封的债权有多少，利息如何计算，债权人人数多少，法院的处理意见是什么，这些将成为影响本次交易对价的主要依据。
前期了解，对存在的主要问题进行重点调查
如上，在尽调前期，我们对本次尽调中的相关重点已有了解。这些了解最终体现在我们提供的尽调清单、尽调方案以及工作计划中。
工作安排主要从以下几点展开：
第一，合理分配尽调人手。内、外调均对重点问题进行人员及工作精力上的倾斜。
第二，针对尽调的情况进行分析，查缺补漏。针对遗漏的问题或不清楚的情况，再进行补充调查，对目标公司实际控制人进行访谈。
第三，对重点问题进行分析，对该部分形成初步的书面报告。
第四，对已发现问题，提出有针对性、可行性的建议。
有的放矢，在尽调文本中重点体现分析与建议
尽调文本的编排有多种模式。海普睿诚建筑房地产尽调小分队前期的尽调报告文本主要内容的编排顺序如下：公司基本情况、发现的问题、法律分析、法律意见。
具体来讲，分别从目标公司基本情况及相关证照、资质、股权结构、组织结构、历史沿革、资产状况、债权债务状况、重大业务合同状况、诉讼及行政处罚状况、知识产权与专利技术状况、人力资源管理状况（相关内容根据尽调项目不同情况进行增减）进行尽调情况的罗列、问题的提出、结论或意见的出具。
此种模板优点在于稳定性，大多数房地产股权收购尽调文本均可按照此模板进行书写，缺点是没有重点。针对委托人来讲，尤其是拟进行股权收购的开发商决策层，呈现给他们的东西，务必要重点突出，这样才能节约时间、提高效率。
现阶段我们使用的尽调文本主要板块按照以下顺序进行编辑：重大问题发现、法律分析、解决方案，之后才是尽调文本的常规模块。文本内容上侧重法律分析与解决方案，弱化或减少目标公司基本情况的篇幅。达到让委托人明白问题、看懂分析、知悉方案。
重点问题重点分析，是一份完整的尽调报告中最核心的部分。尽调律师以此为基础，在尽职尽责的前提下，给委托人出具可行、可信、可靠的法律尽职调查报告。