征收活动中承租人权利救济路径

2011年1月21日，国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了《城市房屋征收管理条例》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收补偿由四部分组成，包括被征收房屋价值补偿，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失补偿和补助奖励。
在国有土地上房屋征收与补偿中，常遇到被征收房屋存在租赁关系的情况，由于承租人是被征收房屋的实际使用者，是搬迁、临时安置、停产停业等损失的实际承担者，承租人能否获得征收补偿是困扰征收实践的难题，笔者将对这一问题及承租人如何在征收活动中保护自身利益进行探讨。
一、承租人能否获得征收补偿的不同观点
承租人在征收活动中能否获得征收补偿，在实践中存在较大的争议，主要有以下三种不同观点。
第一种观点认为，承租人才是搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的实际承担人，有权根据实际损失向征收人请求征收补偿。
第二种观点认为，原则上承租人不能获得征收补偿，但如果租赁合同约定了征收补偿的归属，则征收人可以依据租赁合同给予承租人征收补偿。
第三种观点认为，征收补偿支付的对象只限于被征收人即房屋所有权人，承租人无权请求征收补偿。征收补偿合同和租赁合同系两个不同的法律关系，承租人只能依据租赁合同向出租人主张相应损失。
二、承租人无权从征收人处获得征收补偿，应当依据租赁合同向出租人主张相应权利
笔者认同上述的第三种观点，即征收补偿支付的对象只限于被征收人即房屋所有权人，承租人无权请求征收补偿。承租人应当依据租赁合同向出租人主张相应损失。
（一）征收补偿的对象仅为房屋所有权人，承租人无权主张
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条所列的征收补偿，其对象为“被征收人”。对于何谓“被征收人”，该条例第二条已有明确规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
根据这一规定，搬迁、临时安置及停产停业等损失的补偿对象应为被征收房屋的所有权人。现行法律并未赋予承租人获得征收补偿的权利，承租人无权向征收人主张征收补偿。
（二）承租人应当根据租赁合同关系，向出租人主张相应权利
2011年1月21日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》删除了2001年版《城市房屋征收管理条例》中有关拆迁人与私有房屋承租人签订补偿协议及给予承租人补偿的条款。按现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人与征收人之间已经没有了直接的法律关系。
承租人是被征收房屋的实际经营者，征收人的征收行为往往会给承租人带来停产停业、装修、搬迁、预期利益等损失。但由于租赁合同关系与征收关系属于不同的法律关系，承租人并非征收关系的主体，不能依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》获得相应的补偿。因此，承租人应根据与出租人之间的《租赁合同》的约定，向出租人主张相应权利。
（三）征收人不宜越俎代庖，参与被征收人与承租人之间的补偿纠纷
有观点认为，征收人应当作为居间者，在被征收人与承租人之间合理分配补偿利益，尽化解社会矛盾之责任。但笔者认为，征收人不宜参与被征收人与承租人之间的补偿纠纷，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了对承租人的直接补偿，正是要使征收补偿回归正常的逻辑轨迹。
首先，房屋租赁合同是出租人与承租人之间根据意思自治原则订立的，如何分配、安排征收补偿利益在不同的租赁合同关系中可能大相径庭，并没有统一的适用标准。
其次，被征收房屋上还可能存在所有权人、承租人、次承租人等多个权利主体和多种法律关系。租赁合同有无法律效力瑕疵、合同各方是否有违约行为或者过错等因素，对承租人能否请求补偿及补偿如何计算也有关键影响。在未经法院裁判前，难有定论。
再次，根据行政法“法无授权不可为”的原则，《国有土地上房屋征收与补偿条例》未规定承租人可获征收补偿，如果征收人所在地的地方法规也没有规定承租人可获征收补偿，征收人则不宜直接向承租人发放征收补偿。
综上所述，面对出租人与承租人对征收补偿的分歧，征收人即没有能力对出租人与承租人间的利益安排进行正确、有效的审查，也没有相应的职权。因此，征收人不宜越俎代庖，参与被征收人与承租人之间的补偿纠纷。
三、承租人需未雨绸缪，做好征收风险防范
承租人是被征收房屋的实际使用者，征收必然会给承租人带来损失与影响，现行制度已不再对承租人进行征收补偿，承租人应当未雨绸缪，做好征收法律风险防范。
（一）签署合同时，约定征收拆迁时的处理办法
由于承租人不是征收关系的法律主体，无法依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》请求征收补偿，承租人因征收造成的利益损失，往往需要通过租赁合同向出租人主张。2011年实施的住建部《商品房屋租赁管理办法》第七条第二款也规定“房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。”
因此，若日后出租人与承租人因征收赔补问题发生争议，《租赁合同》仲裁或民事诉讼救济中至关重要。承租人应当在《租赁合同》中详细约定征收拆迁时的处理办法，笔者建议应至少约定由出租人负担搬迁、临时安置的补偿和停产停业的损失，还可进一步约定出租人对租赁预期利益的补偿。
（二）履行合同时，做好投资、收益证据的取证
在发生征收赔补争议进仲裁或民事诉讼时，出租人若要主张征收所致损失，除了有《租赁合同》对征收赔补问题的约定外，往往还负有证明损失的举证责任。
因此，承租人在履行租赁合同、开展经营的过程中，需要注意对装修、设备等投入以及经营收益等证据进行及时取证存档。