公司未经股东会或者董事会同意为他人提供担保是否有效？

实务精要：
公司法规定公司对外担保需要经过公司股东会或者董事会同意，否则，担保合同可能无效。然而，如果公司法定代表人未经股东会或董事会同意以公司名义对外担保，且债权人并未尽到合理审查义务，是否必然导致担保行为无效呢？不尽然。如果公司法定代表人并非无偿为公司设定单方义务，而是为公司利益对外担保，即使未经公司股东会或董事会决议，公司担保行为仍为有效。
案情简介：
1、购房人李宏伟、王妍斐与隽城置业公司（开发商）签定《商品房预售合同》，约定购买期房一套；开发商为买受人的贷款提供担保，买受人未按约办理房屋交接手续或未按约申领不动产权证书（小产证），致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时提交贷款银行，买受人应向开发商支付违约金。
2、预售合同签定后，购房人向开发商合作银行申请抵押贷款，开发商作为保证人，三方共同签定《贷款合同》，约定担保类型为所购房屋抵押担保，保证人（开发商）提供阶段性担保，自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。
3、之后，银行依约放款，开发商按期交房，但涉案房产一直未办理小产证，亦未办理抵押权登记。且购房人逾期还款。
原、被告主张：
4、银行起诉购房人还款，并要求开发商承担连带保证责任。
5、开发商以担保未经公司股东会、董事会同意应属无效为由不同意诉请。
法院裁判：
本案经过一审、二审程序，均支持了银行的诉请，要求开发商对购房人的逾期还款义务承担连带保证责任。法院认为：
1、法定代表人可以一般地代表公司对外从事行为，但对于以公司财产为他人提供担保的行为，因其往往是公司负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，并不当然包含在法定代表人的代表权限内，必须经过公司有权机关合法决议形成公司的真实意思，再行通过法定代表人的行为对外作出意思表示。因此，对于交易相对方而言，其在缔约时应当负有甄别法定代表人实施的担保行为是否符合公司真实意思的注意义务。董事会或股东会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据，如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。本案中，购房人系向开发商购买期房，开发商明知其通过首付款加按揭贷款的方式支付房款。开发商亦承认其是为开展商品房销售等经营活动向银行提供担保，保证合同有效。
2、开发商为期房按揭贷款提供阶段性担保系平衡银行、小业主、开发商三方利益的结果。开发商的阶段性担保义务实质是附解除条件的担保，在银行取得他项权证后，解除条件即成就，开发商的担保义务解除。本案中，购房人并未取得不动产权证，也没有证据证明银行办理抵押权预告登记后存在怠于行使权利的情形，开发商应当依约承担保证责任。而且，其承担保证责任后，可以依法向购房人追偿，也可以依据《商品房预售合同》追究购房人违约责任。因此，开发商关于保证条款显失公平的理由并无事实和法律依据。
实务总结：
1、最高法发布“九民纪要”进一步明确，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，在债权人非善意的情况下，合同无效。公司对外担保需经股东会、董事会决议（公司机关决议）同意，债权人对担保人真实意思有无尽到审查义务，系认定担保合同效力的关键因素。
2、公司机关决议并非公司真实意思的唯一证据，如果公司为自身利益的目而为他人提供担保，债权人的机关决议审查义务可以豁免。最高法“九民纪要”第19条规定，如果公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保，则无需公司机关决议通过。举重以明轻，如果公司不是为了“其控制的公司”而是为了“其本身”的经营活动提供担保，更加无需公司机关决议。本案即如此。
3、为谨慎起见，债权人在与公司保证人签订保证合同时，应要求保证人提交以下两份书面文件：（1）同意公司担保的股东会会议决议或董事会会议决议原件；（2）保证人公司章程复印件（盖章）。
相关法条：
《公司法》第十六条
公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。
公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。
前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。
最高法“九民纪要”第十九条 存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：
（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；
（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；
（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；
（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。
案件来源：
上海金融法院，上海隽城置业有限公司与中国银行股份有限公司上海市嘉定支行、李宏伟等金融借款合同纠纷二审民事判决书【（2020）沪74民终44号】