关于房地产公司困境和出路思考

近日，看到一篇题为《越秀地产武汉高端房被嘲稀烂打补丁成解决方案》的报道，讲述香港上市公司越秀地产(00123.HK)当前在武汉星汇君泊项目中，所遭遇的精装房质量问题投诉，令其焦头烂额，深陷信誉危机。精装修住宅集中出现地板不平、墙面渗水、以及阴阳角、踢脚线材料劣质、燃气管道爆裂等问题，据报道，连日来，“身经百战”的越秀地产已经对业主提出的问题疲于应付。笔者作为多年从事房地产法律实务的执业律师，对此深有感触。
众所周知，我国房地产发展迅猛，尤其这十数年间，中华大地上地产企业风起云涌，初次置业需求、改善需求、学区房、豪宅、保值投资最佳标的等概念和名词都深深牵动着每个在城市中生活的中国人的神经。从普通百姓到明星大腕，都对买房升值深信不疑。坊间也到处流传着谁谁购房数年，升值多少倍，或是某某人按揭购房——出租——再购房，从而滚动完成财富积累实现财务自由等神话。
普通老百姓如此认为，连从事房地产的开发企业也出现了这样的幻觉，认为只要拿到土地，预收房款、加上开发贷款及各种拖欠，就可以实现最低成本的滚雪球式大发展。在此种“迅速致富”思想的感召下，房地产项目越做越大，地产公司也越来越多。
尽管万通地产冯仑等人早在十几年前就提出模式之争，即中国大陆的房地产模式由于是从香港通过深圳引进，再经过海南炒作最终进入内地，因而我们的房地产模式是典型的香港模式，它主导了国内所有的房地产市场。并且香港模式的产生于其特殊的背景，就是香港政府和大开发商高度垄断土地，政府不断以土地收购来维持其财政而开发商垄断市场高房价转嫁给消费者。
而美国模式讲求专业化和长期投资，更加值得借鉴。尤其是我国国土面积大，土地供应相对充裕，不能完全照搬香港、新加坡等国家和地区的模式。
然而这些警醒之言并未成为主流声音，淹没在了房地产市场巨大的红利和叫好声中。但近年来，由于经济滑坡、房地产销售遇阻以及房产价格持续上涨等因素带来的购房人群减少、购买力下降等问题导致开发商深受打击。继而又因成本控制、管理人员流失、低价中标、赶工等原因导致开发商产品质量问题屡见不鲜，甚至很多曾经享有很高美誉度的大型开发商也出现了偷工减料等严重质量问题，纠纷、诉讼不断。业主维权和媒体报道又进一步弱化了开发商在销售广告中的投入效果。
于是房地产市场就形成了一个恶性循环，高价买地——提前（甚至超前）认购收款——压缩成本——降低质量——交房纠纷——退房纠纷——销售不畅……于是乎，香港模式最重要的闭环无法有效形成，开发商越干越难干，直呼市场太差！
究竟哪里出现了问题？笔者以为，中国的房地产经过二十年如此迅猛的发展，快鱼吃慢鱼的模式已经难以维继了，甚至大鱼吃小鱼也并不是一个亘古不变的真理了。靠圈地、预售模式急速发展的方式将在一线城市面临土地供给不足而在二线以下城市面临购买力不足的双重困难。而大型、超大型地产企业如还不求变，不把臃肿的脂肪锻炼成紧实的肌肉，可能也会陷入健康状况持续不良，最终有一天突然崩溃的境地。因此，模式的转变迫在眉睫。
笔者认为，模式的转变需要“简亦亦繁”，所谓“简”，就是大道至简，让房子回归其使用目的本身，开发商的第一要务就是要按照制造企业的标准造出好的产品——房子，质量的作用无论对我国的制造企业还是地产企业都是第一位的也是终极的要求，看看德国工业的崛起我们应有所启发。
而所谓“繁”，就是指不同的地产企业应根据其不同的规模、优势和资源来科学地确定自身的发展模式和方向。比如超大型地产企业应加强其内部管理和协调的有效性，避免大而不强；而中小地产企业则应在产品定位上追求特色，或者寻求在特色经营的基础上与其他企业的合作；品牌企业可考虑输出管理和品牌；地产企业可加强与其他行业的纵向合作和联盟；地产企业也可参与一些新型或传统转型行业的整合、通过建设特色、专业街区和专用物业等方式谋求发展。
同时，从法律风险控制角度，开发商应充分认识到，过去在行业景气度高的时期，开发商甲方独大的方式已经不能适应目前以及今后的形势。开发商应下大力气提高自身协调管理能力，这里就包括了项目管理、各部门协调、法律顾问的作用发挥和内部法务岗的有效建立、各种法律文件的及时修订完善、纠纷产生后的及时解决机制等方面。