商品房买卖合同解除导致商品房担保贷款合同解除的，银行按揭贷款由谁返还

商品房买卖合同解除后，买卖合同双方应当恢复到商品房买卖合同订立之前的状态，但因商品房买卖合同的解除，也将导致商品房担保贷款合同中法律关系的破坏与解除。那么，在买卖合同解除之后，按揭贷款应该如何处理呢？本文将对这一问题进行简要论述。
一、法律关系分析
（一）概述
在通过担保贷款，以按揭的方式购买商品房的法律关系中，通常涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。其中会涉及到三方主体：买受人（借款人）、出卖人（保证人）和银行（贷款人）；这三者之间会存在三种法律关系：买卖双方之间的房屋买卖法律关系，买受人与银行间的担保贷款关系，出卖人与银行的保证关系。（如下图）

（二）商品房买卖合同与商品房担保贷款合同的关系
虽然商品房担保贷款合同在发生以及转让方面对商品房买卖合同具有一定的依附性与从属性，但两者之间并不是主合同与从合同的关系，它们之间应当是独立的，但又有密切联系的关系。理由如下：
第一，当商品房买卖合同被解除、宣布无效或者被撤销时，并不能直接导致商品房担保贷款合同的解除、无效或者被撤销，而只是使得担保贷款的担保物发生变化。法院不可因为商品房买卖合同的无效来认定担保贷款合同也无效。贷款合同能否继续存续，依赖于双方的意思表示。如果借款人即业主具有还款能力，该贷款合同仍可以继续存续。同时，在商品房买卖合同因合同义务履行完毕而归于消灭时，商品房担保贷款合同并未随之消灭，该合同会继续存续至贷款偿还完毕之日。所以，在合同的效力以及消灭上，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同并不具有从属性，两者是相互独立的。
第二，商品房买卖合同又与商品房担保贷款合同紧密联系。借款人即商品房的买受人与银行签订商品房担保贷款合同的目的就是为了解决自身想要购房但资金不足的问题。并且，担保贷款合同的担保物与商品房买卖合同的标的物具有同一性，银行在与借款人（买受人）签订担保贷款合同时会要求借款人将所购商品房作为担保物为按揭贷款合同提供担保以实现购房目的。
综上，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间系既相互独立但又紧密联系的关系。
（三）商品房买卖合同解除后，担保贷款合同是否可以解除
民法典施行后新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十条（注：司法解释修订前的条款序号为第二十四条）规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。该条中明确规定在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，可以解除贷款合同的前提是“合同目的无法实现”。对于现阶段中国大多数的购房人来说，他们与银行签订担保贷款合同的目的就是购买房屋，这是毋庸置疑的。并且在实践中，在买受人（借款人）与银行（贷款人 ）签订了担保贷款合同之后，银行会依照合同约定将贷款直接支付给出卖人（开发商），买受人不得也无法将该贷款挪作他用。在商品房买卖合同解除之后，买受人想要购买房屋的合同目的已经无法实现，此时担保贷款合同的存续对于买受人来说已经没有意义。因此本条司法解释赋予商品房担保贷款合同的当事人有请求解除贷款合同的权利。
二、担保贷款合同解除后，按揭贷款应如何返还
对于按揭贷款如何返还，民法典施行后新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十一条第二款（注：司法解释修订前的条款序号为第二十五条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条如何理解，如何确定按揭贷款返还主体？通过对相关案件的检索，在目前的司法实践中，主要存在着两种审判思路。第一种是担保贷款合同解除后，应由买受人与开发商对应返还的按揭贷款承担连带责任；第二种是免除了买受人的还款义务，由出卖人即开发商承担贷款的返还义务。
（一）买受人与开发商对应返还的按揭贷款承担连带责任
在此类案件中，审理法院认为虽然《商品房买卖合同解释》规定了贷款应由出卖人返还给银行，但此规定并不能当然免除买受人基于其借款人的地位应向贷款银行承担的还款义务。开发商将其收到的贷款本息返还给银行，从本质上来说是受买受人的委托向银行归还贷款本息。根据合同相对性的原理，购房者才是借款合同的借款人，其实质的还款人还应是买受人。所以买受人与开发商应对按揭贷款的返还承担连带责任。
案例1：（2018）粤民申4775号，周光垠、东莞市利澳花园开发有限公司金融借款合同纠纷
裁判要点：本案再审审查的争议焦点为：周光垠请求广发银行东莞分行返还其已偿还的贷款本息76597.79元，并停止偿还剩余贷款的主张是否成立。本案中，因开发商利澳公司过错导致涉案商品房烂尾无法过户，所涉商品房买卖合同已予解除。因双方当事人均未就一审判决解除涉案《个人购房借款合同》提起上诉，故涉案《个人购房借款合同》已予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，二审法院认定周光垠作为《个人购房借款合同》的相对方，应向广发银行东莞分行返还涉案贷款余额及利息，并无不当。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，并未免除买受人作为借款人应向贷款银行承担的还款义务，故二审法院对一审法院的错误判决予以纠正，不予支持周光垠请求广发银行东莞分行返还其已偿还的贷款本息76597.79元，并停止偿还贷款的主张，亦无不妥。
（二）免除买受人的还款义务，由开发商负责返还按揭贷款
在此类案件中，审理法院从权利义务的平衡以及公平原则出发，充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。从而严格按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，免除买受人的还款义务，由开发商负责返还按揭贷款。
案例2：（2019）最高法民再245号，王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷
裁判要点：本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
案例3：（2020）川民申4339号，中国工商银行股份有限公司都江堰支行、都江堰市解放小区综合市场有限公司金融借款合同纠纷
裁判要点：本院经审查认为，案涉借款由工行都江堰支行一次性划入市场公司在工行都江堰支行账户内，借款人并未实际收取借款，都江堰市城乡房产管理局产权监理所为工行都江堰支行办理了预购商品房抵押预告登记。因案涉《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》已经生效判决确认解除，按揭贷款合同目的已无法实现，为减少当事人的诉累，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，原审判决由出卖人市场公司承担向工行都江堰支行返还购房贷款本金及利息的义务并无不当。
三、小结
通过对以上案例的分析，笔者认为《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款（注：司法解释修订前条款序号为第二十五条第二款）的规定明确了出卖人应向担保权人返还购房贷款，并没有规定买受人仍应对银行贷款承担共同的还款责任。该条款的设置属于突破了合同的相对性，目的是为了保障银行和买受人的利益。因为从按揭贷款的最终去向来看，银行所发放的贷款最终收款者为开发商，那么最终的还款者也理应是开发商。在买受人实际并没有收受贷款的情况下，仍让其对剩余的贷款承担返还责任，明显加重了其负担，有违公平原则。由开发商直接向银行偿还贷款是最符合诉讼效率以及实质公平的责任承担的安排。
同时，在我国目前的司法实践中，河北、北京、上海、湖北、福建、江西、四川等地各级人民法院都已经作出了适用上述《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款的判决，在笔者检索的案例中，这类案例占比相当高，即商品房买受人不再承担向贷款银行返还本息的义务，该返还义务应由商品房出卖人承担，己形成了普遍的司法实践，对于按揭贷款合同解除后买受人对于剩余贷款不承担责任的司法态度也逐渐明朗。