新冠疫情对房地产领域合同履行的影响若干问题分析

前言：当前，新型冠状病毒感染肺炎疫情的防控工作正处于关键时期，全国上下众志成城，同心同德，各行各业都在本职岗位上为打赢这场阻击战全力以赴。作为中国最早设立的国际仲裁机构，贸仲在积极应对防疫工作的同时，专门设立“共克时艰，玉汝于成---抗击疫情法律风险防范专栏”，欢迎和鼓励各行业仲裁员、专家发挥专业所长，积极研究，提前谋划，为各行各业抵御疫情法律风险、有序复工复产献计献策。我们希望将专栏办成一个重大疫情公共卫生事件下各方共享法律观点的公益性平台，共同为推动疫情防控和复工复产贡献法治的力量。
本次新冠状肺炎疫情（以下简称“本次疫情”或“疫情”）被世界卫生组织界定为“国际关注的突发公共卫生事件”，我国多个省市先后启动重大突发卫生公共事件I级响应。为保障公众生命健康，政府采取了相应疫情应急防控措施并不断升级。延迟复工、交通管制等防控限制措施对各行各业都产生了重大影响，包括当下的房地产行业。鉴此，我们根据疫情对房地产领域合同履行的影响，结合日常工作经验，对房地产企业可能面临的部分问题，提出意见建议，以供参考。
1.因疫情及应急管控措施对《国有建设用地使用权出让合同》项下的土地出让人与受让人在合同履行上的影响
（1）土地出让人与受让人在疫情发生前签订《土地成交确认书》，约定的土地出让合同签订时间在疫情持续期间的，签约时间能否顺延？
成交确认书经挂牌出让程序后签署，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人确定国有土地使用权受让人的行为，主流观点认为属于平等主体间权利义务的约定，属于民事行为。双方合意锁定成交事项，约定一定期限内签订正式合同。成交确认书中对当事人名称、标的、价款、履行期限、违约责任等均有约定，已具备合同的有效要件（预约），对双方当事人具有约束力。
确因受疫情及应急管控措施影响，土地出让当事人客观上无法准时签约的，双方均有权以不可抗力为由通知对方并要求合理顺延合同签约时间至疫情警报解除后客观上能够签约之时，且无需承担违约责任。建议土地出让人与受让人双方及时沟通，重新协商合适的签约时间。
（2）如合同约定土地出让金支付时间在疫情持续期间内的，能否顺延付款？
土地出让金的支付属于金钱债务，原则上不构成履行不能。鉴于目前线上转账支付技术成熟，且疫情期间央行针对大额支付也采取了相对便利并放开的政策，原则上受让人不得当然地以疫情及管控措施导致支付不能为由，要求顺延付款，应预先做好资金筹集并按约及时付款。
如果客观上由于受让人的相关财务人员无法复工或者须线下柜台操作但银行网点未能复工等而无法办理的，受让人应及时向相关部门发出书面通知（包括发函、电话等）并留存证据，并取得逾期付款的责任豁免及谅解。此外，还应实时关注当地国土、银监等部门出台的相关公告通知（展期及恢复通知等）并征询相关事项。一旦条件成就，即时支付土地出让金。
（3）受疫情及应急管控措施影响，出让人无法按约交付宗地的处理
如果土地出让合同的交地时间在本次疫情期间，且出让人确实受此次疫情及相关管控措施的影响而构成交地障碍的，出让人有权以不可抗力为由主张顺延交付日期。此外，鉴于《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）》第37条规定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”受让人遇到此类情况时应首先审核自身的土地出让金的支付义务是否已按约履行及是否存在免责事由，否则出让人系行使先履行抗辩权而非受疫情不可抗力影响而拒绝交地，且受让人将承担迟延付款的违约责任。
受让人在审核自身土地出让金支付义务完成的前提下，以书面形式核实出让人宗地交付的义务能否履行。出让人如需延期也以书面通知等形式通知受让人并说明具体的情况事由及后续工作。
2.疫情对房产交付的影响
在本次疫情发生前签订商品房买卖合同的，应当根据疫情的发生及持续影响，因地制宜，进行具体分析。核心的判断标准是本次疫情对开发商按期交房是否构成实质上的履行障碍。
如项目客观上已经竣工验收合格并具备交付条件，合同约定的交房时间在各地政府部门通知的延迟复工期限内的，则开发商有权相应顺延交房日期。如果约定交房时间在延迟复工期限之内或之后，受疫情影响确实导致项目停工等不具备按期交付条件的（因果关系），开发商可主张因不可抗力影响合同实质履行，免除部分或全部责任，并顺延交房日期。如果既定交房时间在延迟复工期限后，且已具备交房条件的，开发商可向购房人发出《交付通知书》并应告知购房人，因疫情影响或政府管控等，保留房屋交付时间调整并顺延的权利。如果约定交付时间在疫情发生之前并已经构成迟延交房的，开发商应承担违约后的扩大风险，不能免责。
建议：（1）按照商品房买卖合同的要求，开发商及时向业主发出书面（包括短信、微信、邮件等电子形式）通知不可抗力的事件及可能的影响；（2）对于系受疫情及管控的实质影响而无法按约交房的，应书面通知购房人延期交付的情况，并附上部分证明材料；（3）及时搜集、固定有效证据，包括但不限于政府行政部门颁布的迟延复工、关闭售楼处等实体场所的通知文件，案场工地封闭的视频及照片，施工单位向开发商发送的停工报告，劳务人员因疫情管控无法到岗、主材受交通管制等无法到位进场等材料。
3.疫情对房产过户办证的影响
《不动产登记暂行条例》第14条第1款规定，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《商品房销售管理办法》第34条亦规定，房地产开发商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送属地的房地产行政主管部门。由此明确了开发商在办理不动产权属移转登记中所负义务的性质及界限。房产最终过户需要双方协同配合。本次疫情的持续及防控措施，是否对开发商履行过户义务构成了实质性障碍（一时不能履行），是决定开发商能否顺延办证期限的标准。
如果客观上已达到过户办证的条件，因疫情导致行政主管部门现场窗口延迟复工而无法受理，又无法通过网上远程办理手续的情况下，开发商可以不可抗力免责事由，待行政主管部门恢复正常办公后及时办妥。
建议：（1）开发商就疫情可能造成迟延过户办证的事宜书面通知买受人并附上必要的证明材料；（2）收集并固定相关行政主管部门迟延复工的证据，如没有确切的书面通知仅仅是现实操作口径，则留存电话等远程在线预约预审的相应证据，向相应部门发送征询报告，以固定开发商方面已经最大程度地履行办证义务、防止损失扩大的证据。
4.商业地产中，承租人是否有权要求减免疫情期间的租金
地产租赁合同是出租人将地产交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本次疫情系不可抗力，但其本身并不当然对租赁合同产生影响。出租人的给付义务在于交付并持续提供租赁物的使用；承租人的给付义务主要是支付租金。本次疫情难称直接对上述两项主要义务构成障碍。但政府部门为了控制疫情的迫切需要，采取了如迟延办公场所复工、封楼严管、设立围挡等一系列管控措施，对租赁物的正常使用产生了重大影响。上述行政命令构成不可抗力，实质上影响了租赁合同的履行。承租人可以主张受该不可抗力影响而无法履行租赁合同，要求减免停业期间的租金。司法实务中多数认为构成不可抗力或者可基于公平原则合理分摊损失，分摊比例上有法院支持由双方当事人对半承担：如在广西高院（2007）桂民四终字第1号案中，承租人主张受“非典”疫情影响导致其承租的酒店停业，起诉请求免除“非典”期间全部租金，法院认为，出租人已减半收取“非典”期间的租金且免除派驻人员的全部工资，体现了公平合理的原则。该措施合理分担了“非典”疫情对承租人经营带来的不利影响，体现了公平原则；相反，如果免除“非典”期间全部租金，实质是让出租人承担全部不利后果，反而有失公平，故判决驳回承租人的诉讼请求。
建议：（1）当疫情对租赁合同的履行产生重大影响时，承租双方充分协商，通过租金相应减免政策或者租期的相应顺延等方式，共克时艰；（2）出租人对承租人的减租申请予以审核、回应，并参照各行业协会提出的倡议及指导，根据地产业态性质、行业领域、受影响程度等因素进行综合考量。
贸仲山东分会示范仲裁条款
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交中国国际经济贸易仲裁委员会山东分会，按照申请仲裁时中国国际经济贸易仲裁委员会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
Any dispute arising from or in connection with this Contract shall be submitted to China International Economic and Trade Arbitration Commission (CIETAC) Shandong Sub-Commission for arbitration which shall be conducted in accordance with the CIETAC's arbitration rules in effect at the time of applying for arbitration. The arbitral award is final and binding upon both parties.