农村房屋拆迁村民在取得安置房初始登记之前同非本集体经济组织成员签订指标转让合同法院判定合同无效
基本案情
张三、李四为广州市某村村民，二者为夫妻关系。张三、李四于2020年5月同本镇人民政府、本村集体经济组织签订《拆迁安置协议书》三方协议，约定镇人民政府对张三、李四共有的宅基地房屋进行拆迁，并补偿给张三、李四共计60万元的拆迁安置补偿款以及总安置面积为1100平方米的拆迁安置房指标（含总置换安置房面积270平方米，总权益面积830平方米）。
王五系广州市居民，有购房需求，其通过朋友介绍认识张三和李四。王五在张三、李四的极力劝说及低价诱惑下，双方于2020年7月签订《安置房指标转让协议书》，约定张三、李四将其270平方米的置换安置房指标永久性转让给王五，总价为150万元，王五分六期支付转让款（第六笔110万的转让款的支付条件为政府下达指标文件后的五个工作日内一次性支付），并约定张三、李四在指标下达并可办理转让手续之日起五个工作日内为王五无条件办理指标过户或者房产登记手续。
王五于合同签订后依约向张三、李四支付了前五期款项共计40万元并取得收据，但张三和李四迟迟未能为王五办理指标过户或者房产登记手续，王五遂于2021年11月6日诉至法院，请求1.确认双方签订的《安置房指标转让协议书》无效；2.张三、李四返还转让款40万元；3、张三、李四支付资金占用期间的利息；4.本案诉讼费由张三、李四承担。
争议焦点
1.《安置房指标转让协议书》的合同效力？
2.对于王五主张的资金占用利息，是否予以支持？
法院认为
针对争议焦点1：根据现行相关法律法规及本案立案后广州市规划和自然资源局对本院作出的《关于协助调查的复函》，办理房屋征收补偿登记应当由拆迁方和被拆迁方共同申请，需提交申请人或其代理人身份证明（要求申请人为被拆迁房屋产权人）、不动产权属证明、税务部门的纳税或者免税证明、产权交换协议（需有房屋征收管理部门公章）等书面材料。
案涉《安置房指标转让协议书》不能够作为申请办理房屋征收补偿登记的依据。同时安置房需办理初始登记后，按不动产登记相关规定，经审核符合条件才能申请办理转移登记；政府部门因棚改项目的建设需要对张三、李四家庭所在的宅基地房屋进行拆迁，并以农村家庭户为单位对被拆迁房屋进行安置补偿，案涉安置房指标系张三、李四基于其集体经济组织成员的特定身份而取得，具备一定的人身属性。因此，在拆迁安置房尚未确权及具备上市交易条件的情况下，张三、李四就向王五转让安置房指标的行为，明显扰乱了正常的房地产市场交易秩序，损害了社会公共利益，依法应属无效。
针对争议焦点2：根据该《安置房指标转让协议书》第三条“如政府下达已确定270平方米的指定文件时，政府不允许转让给第三人的，张三、李四同意将该置换安置指标房屋给王五永久性使用。”可知，王五明知拆迁安置房尚不具备上市交易条件，仍向张三、李四购买安置房指标，故其对合同的无效亦存在过错，法院现对其主张的资金占用利息不予支持。
裁判结果
双方签订的《安置房指标转让协议书》无效；张三、李四向王五返还40万元转让款，对于王五主张的该40万元自合同签订之日起计算的资金占用利息法院不予支持。
律师说法
广东南方福瑞德律师事务所 曹纯珂律师
1.宅基地房屋拆迁后，村民能够获得的补偿项目以及补偿方式？
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第二款的规定，农村宅基地被征收的，村民可获得“土地补偿费（指宅基地使用权补偿费），安置补助费，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，以及社会保障费用”。
宅基地房屋拆迁补偿方式一般分为两种：一种是货币补偿；另一种是置换补偿，指在规划的安置区域按照不同价格标准折算置换面积，对村民进行安置。
2.农村拆迁安置房指标转让合同的效力？
拆迁安置房指标转让涉及的是上述宅基地房屋拆迁补偿方式中的“置换补偿”，是指被拆迁人在确定拆迁安置补偿资格后、实际取得拆迁安置补偿房屋初始登记之前将该“拆迁安置房的购房资格”予以转让，可以认为是一种财产性权利的转让。而农村拆迁安置往往涉及到集体土地被征收为国有，该指标转让合同由于农村宅基地使用权取得的身份专属性而在不同的情况下具备不同的合同效力：
（1）转让农村拆迁安置房指标给同一集体经济组织成员的，合同有效。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农民以“户”为单位基于其集体经济组织成员身份取得宅基地使用权，也即是农村宅基地使用权的取得具有一定的身份专属性。
转让农村拆迁安置房指标给同一集体经济组织成员的，由于受让人同样具有本集体经济组织成员身份，因而转让人对拆迁安置房指标的转让并不损害本集体经济组织或者本集体经济组织中其他成员的利益，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，在转让指标行为系双方之间的真实意思表示的情况下应当认为该指标转让合同合法有效。
（2）转让农村拆迁安置房指标给非本集体经济组织成员的，合同效力存在争议。
一种观点认为：虽农村宅基地使用权的取得具有一定的专属性，但宅基地房屋拆迁安置房指标系由于宅基地房屋拆迁而获得的相应经济性权利，已转化为一种经济利益，农户向非本集体经济组织成员的转让行为并不违反宅基地使用权取得的专属性，拆迁安置房指标转让合同应为有效。司法实践中，深圳地区法院在认定“回迁房指标”转让协议的效力方面，认为“回迁房指标”作为一种被拆迁人合法取得的可期待权，应当充分尊重当事人的意思自治，除违反效力性强制性规定以外，一般认定为有效。
另一种观点认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定，征收土地后的补偿要“保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”。拆迁安置房指标是国家对失地农民所作的补偿，具有一定的身份专属性和保障性，其性质不因“地”换成了“房”而改变。转让农村房屋拆迁安置房指标给非本集体经济组织成员的，合同应当被认定为无效。在实践中也存在宅基地房屋拆迁安置指标下达文件中明确标注安置房具有专属性质因而指标转让文件直接被认定为无效的情形。
3.农村拆迁安置房指标转让交易存在的风险？
（1）合同无效风险
如前所述，农村拆迁安置房指标在向非本集体经济组织成员转让时有可能被认定为违反宅基地安置房指标的专属性而被认定为转让合同无效。同时买方可以通过登录当地人民政府门户网站、规划和自然资源管理部门网站、当地房产管理局网站、拨打政府热线等方式查询该安置房的是否被标注为具有专属性或者是否存在限购、限售而无法办理房产登记的风险。
（2）无权处分风险
由于拆迁安置补偿获得的安置房指标往往以家庭为单位也即是家庭共有，且此时安置房尚未办理房产证，若转让人的转让行为并未获得家庭其他共有人的同意或者事后追认的话，就存在转让人无权处分的风险。该无权处分行为虽不影响双方之间指标转让合同的合同效力，但是物权效力上存在实现不能的风险，也即是无法实现办理指标过户或者安置房产权转移登记该受让人的主合同利益。
（3）房屋价格上涨，一方反悔要求解除指标转让合同的风险
由于安置房指标买卖合同涉及的周期长、房产标的在当前阶段尚不确定、政府政策可能发生变化以及土地出让金等过户费用的缴纳问题，实践中存在合同一方反悔要求解除指标转让合同的风险。如卖方由于安置房周边房价涨幅较大，以安置房具有专属性以及存在购房限制为由要求解除合同，或者买方以指标转让合同因违反法律、法规的强制性规定而应当被认定为无效、因政策原因安置房不能过户而无法实现合同目的等为由主张转让方返还转让款。
（4）过户登记不能风险
农村拆迁安置房的指标转让由于可能存在的房产限购、限售等政策原因以及可能需要缴纳的大额费用（如土地出让金等）而在现实办理过户登记手续时存在障碍。并且由于安置房指标转让合同合同履行周期长、不确定性因素较多，并且可能出现转让人一房二卖、设定抵押、典当等权利负担的情形，买受人面临过户登记不能的风险。
结 语
安置房指标是当事人的期待物权，即在未来确定的时间内能够获得一处不动产，法律并没有禁止这种期待权的转让，根据“法无禁止即自由”的思想，安置房指标在权利人合法自愿的情况下，可以自由进行转让。然而，安置房指标是否能够现实转让，不能一概而论，还取决于安置房的土地性质、权利来源和是否附有权利限制等因素。
实践中，对本属国有土地上房屋进行拆迁的安置房指标可以买卖，本文仅针对农村宅基地征收后的回迁安置房指标转让的合同效力进行分析讨论，下一期我们将进一步分析讨论职工安置房指标买卖合同效力。农村宅基地征收回迁安置房指标买卖交易法律风险非常高，一不小心就容易产生纠纷。建议买受人在计划购买农村拆迁安置房指标时综合考虑自己的集体经济组织成员身份情况、安置房是否被设置为具有专属性以及是否存在限购、限售等购房阻碍等多方因素，签约前，及时审查卖家的身份（包括是否有权处分、共有人信息等），确保签订合同的主体资格适格，合同条款对土地出让金、违约责任、合同无效后的处理等问题进行必要的约定，必要时，可寻求专业人士进行背景调查和给予购房指导，以更好地制定购房计划以及降低购房风险。
参考案例
（2017）粤01民终19308号、（2020）粤0111民初1352号、（2021）粤0111民初1153号、（2019）粤03民终23430号、（2021）粤0306民初25366号、（2018）粤03民终17503号、（2017）粤民申5589号、(2018)粤0115民初107号
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第二款
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》（法〔2016〕399号）
- 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。 - 在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。