青岛国有土地上住宅房屋征收补偿政策

2017年6月30日青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二次会议通过了《关于修改<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的决定》（以下简称“新条例”），新条例对房屋征收补偿方面做出了较大的修改。国有土地房屋征收涉及到被征收人的切身利益，小编结合新条例以及青岛市人民政府关于贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例的》通知（青政发[2013]16号）相关规定，对于国有土地上住宅房屋征收补偿政策进行梳理，以期提供实务借鉴。
一、关于补偿方式
被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算，私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准。房屋征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。
1、房屋补偿
征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。实行就地房屋补偿的，应当在建设项目规划用地红线范围内提供补偿房屋。具体补偿面积为：
（一）按照被征收房屋面积给予补偿；被征收房屋面积不足25平方米的，按照25平方米计算；
（二）增加10平方米住房改善面积；
（三）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的50％支付房款；（四）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。补偿房屋建筑面积超出前款规定应补偿面积的部分，按照补偿房屋的市场价格结算。
2、货币补偿
征收住宅房屋实行货币补偿的，实际应补偿面积按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。补偿房屋公摊面积按照应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。另外，被征收人选择货币补偿的，给予被征收房屋货币补偿金5%的奖励，可按照“征一购一”的原则购买住房，不受住房限购政策限制。被征收人重新购买住房的，享受相关税收优惠政策。
所谓公摊面积比例，是指在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。
二、其他补偿
1、搬迁补助费：
搬迁补助费按每户1200元计发。
2、临时过渡补助费:
选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米30元的标准，一次性计发10个月临时过渡补助费。选择房屋补偿的， 对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，按照每月每平方米30元的标准计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米 的，按40平方米计算。
选择房屋补偿的，如超出协议约定期限，对被征收人或公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米60元的标准，逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
房屋征收部门提供被征收人或者公有房屋承租人周转过渡房屋的，在补偿协议约定的临时过渡期限内，对被征收人或者公有房屋承租人不予发放临时过渡补助费；超出补偿协议约定期限的，由房屋征收部门对被征收人或者公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米30元的标准，逐月发放临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。
综上所述，青岛市国有土地房屋征收的补偿基本框架为：
（1）选择房屋补偿：[房屋实际面积＋（房屋实际面积×公摊面积比例）＋10平方米改善面积]×评估价格+搬迁补助费+临时过渡补助费+其他奖励；
（2）选择货币补偿的为[房屋实际面积＋（房屋实际面积×公摊面积比例）＋10平方米改善面积]×评估价格+5％奖励+搬迁补助费+临时过渡补助费（10个月）+其他奖励。
特别提示：以上补偿计算方法仅适用于青岛市国有土地住宅房屋征收补偿（即棚户区改造补偿）。不包括集体土地房屋征收（即城中村改造补偿）的情况，关于集体土地房屋征收参照《土地管理法》的相关规定。