自2015年初以来，中央政府对于房地产市场的调控逐渐深入，并从财政、土地、金融等多个方面给房地产市场注入流动性和活跃性。在上述一系列利好政策的刺激下，越来越多的消费者表达出了购房的意愿。但购置房产通常会花费一个家庭大部甚至是全部的存款，对于任何家庭来说都无疑的最为巨大的开支，而目前房产市场又正处在政策的重大转型时期，因此广大购房者在置业前就必须对最新的购房政策有所了解（包括购房类型、贷款方式、税收负担等），在此智仁所建筑房地产部就结合2015年的最新政策为广大购房者进行梳理。
一、购房类型
购房者在考虑置业时首先要做的就是要在结合自身经济能力和实际需求的情况下，决定购买哪一种类型的房产。目前市场上的房产的主要分类和特点如下：
序 | 项目 | 特点 | 主要法律风险 | 解决方案 |
1 | 商品房 | 房地产开发商直接销售；可以进行预售 | 由于可以期房的形式销售，故存在预售后因开发商资金断裂无法交房的情况 | 审慎考察开发商综合实力；或购置现房或准现房 |
2 | 二手房 | 二次销售的房屋、通常由个人出售 | 交易受交易双方个人情况影响较大；在房价剧烈波动时期容易发生违约 | 尽量一次性完成《房屋买卖合同》的签订；必要时可以通过中介辅助交易 |
3 | 经济适用房 | 由政府向中低收入者提供的保障型用房 | 购买时需要向政府补缴收益，会影响购买价格 | 按照政府的相关规定计算补缴收益的具体数额并进行合理选择[1] |
4 | 房改房 | 已由私人进行购买的公有住房 | 只有特殊身份的人可以进行房改，故不可进行“房卡”的交易 | 需等待房改完成，房屋性质成为私房后再进行交易 |
5 | 特殊类型 | 非住宅用地、不能分户办理房产证的房屋；价格较低 | 无法取得房产证。无法再次出售或进行融资 | 在购房前必须询问是否能办理房产证；如果不能，请慎重选择 |
由此可见，不同的房产类型有着自身的特点和法律风险；而它们之间并无好坏优劣之分。广大购房者应根据自身的需求，合理选择最适合自身的房产类型，并尽可能的未雨绸缪，以避免该类房型的主要法律风险。
二、贷款方式
以按揭贷款购置房产是目前支付房款的主要方式。从资金的来源做分类又可以分为商业贷款和公积金贷款；在而实际购房中除了使用分别上述两种贷款外，有时还会将上述两种贷款组合起来用来支付房款。但无论是商业贷款还是公积金贷款都容易受到国家财政和金融政策的影响，下面就结合着2015年国家的最新政策，来看看两种贷款方式的具体内容和办理方式。
序 | 项目 | 商业贷款（以工商银行商品房贷款为例）[2] | 公积金贷款（以杭州市为例）[3] |
1 | 贷款条件 | 是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）--65周岁（含）之间，并具备以下条件： 1、具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明；2、具有良好的信用记录和还款意愿；3、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；4、具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；5、具有支付所购房屋首期购房款能力；6、在贷款行开立个人结算账户；7、能够提供贷款行认可的有效担保；8、贷款行规定的其他条件 | 1、按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存六个月（含）以上；2、购买住房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购房合同和相关证明材料，并同意以所购住房作为贷款担保；3、购买商品房的，销售楼盘已经中心审批同意，在合同签订、支付首付款后，提出贷款申请；4、购买二手房的，房产代理中介已经中心备案，在合同签订、支付首付款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请；5、购买公有住房的，应在合同签订、全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请；6、拆迁安置的，应在合同签订、全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请； |
2 | 首付比例 | 使用商业贷款购买首套普通自住房首套房首付比例为30%；二套房的首付比例不低于40% | 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 |
3 | 贷款限额 | 最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。 | 1、职工本人符合贷款申请条件的，最高贷款额度为50万元。职工及其配偶均符合贷款申请条件的，每户最高贷款限额为100万。2、自2014年10月1日起至2015年10月31日止，职工月缴存额高于148元（含）、低于530元，最高可贷额度为15万元；职工月缴存额高于530元（含）、低于1274元，最高可贷额度为30万元；职工月缴存额高于1274元（含）的，最高可贷额度为50万元。 |
4 | 贷款期限 | 贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。 | 贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄延后5年（男性65周岁，女性60周岁）。其中，二手房贷款年限加房龄不大于40年。 |
5 | 贷款利率 | 贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上：首套房利率在基准利率按九折计算，二套房的利率在基准利率的基础上上浮1.1倍计算。 | 从2015年3月1日起，杭州住房公积金贷款利率五年期以下（含五年）年利率为3. 50%，五年期以上年利率为4.00%。第二套房贷款利率比首套同期上浮10%。 |
6 | 贷款资料 | 1. 借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；2. 借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；3. 借款人经济收入证明及职业证明；4. 借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；5. 房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条；6. 贷款人要求提供的其他文件或资料。 | 职工应按购买住房的不同类型，向委贷银行提出贷款申请，填报《杭州市住房公积金贷款申请表》，提供申请人及其配偶、房屋产权共有人的身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、家庭房产查档证明，以及相应购房证明材料：1、购买商品房（含经济适用住房）的，提供购房合同、首付款收据（发票）。2、购买本市二手房的，提供房屋转让合同、首付款收据（发票）或现金缴款单（收款账户须为监督支付账户），出让方的房屋所有权证、国有土地使用证和契证、委托代理合同、资金监督支付协议书。3、购买公有住房的，提供公有住房买卖协议、价格审批表、售房款储存监收证明单、出售方的房屋所有权证。4、拆迁安置的，应在合同签订、付清购房总价款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请，提供房屋拆迁产权调换协议书、回迁安置协议书或拆迁补充协议、安置房购房发票、拆迁安置单位的房屋所有权证（分户证）及资金结算单。 |
7 | 限制条件 | 暂无 | 家庭名下有2套及以上住房的，或公积金贷款未结清的，不予发放公积金贷款。 |
综上，商业贷款和公积金贷款的特点都比较明显：商业贷款可以获得较多的贷款资金，但首付比例较高，且贷款利率也相对较高；而公积金贷款则有贷款金额的上限，但首付比例较低，且贷款利率相对较低。但广大购房者需要注意的是，根据2015年4月3日杭州市公金中心以及浙江省公积金中心的发文，省、市两级公积金政策已有了较大的变化，特别是在贷款额度的规定上，自2015年11月1日之后又会有新的计算方法。
具体的变化如下图（编者注：该图来源于杭州网）所示：
三、税收政策
税收政策的主要变化是根据2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
经过上述政策调整之后，目前购置房产中主要的纳税情况如下：
项目 | 税种 | 纳税依据 | 税率 | 说明 |
出售方 | 营业税 | 销售款全额 | 5% | 个人将购买不足2年的住房对外销售的 |
销售款减去购房款的差额 | 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的 | |||
免征 | 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的 | |||
个人说得税 | 销售款减去购房款的差额 | 20% | 能取得房屋初始取得凭证 | |
销售款全额 | 1% | 无法取得房屋初始取得凭证，简易征收办法 | ||
免征 | 普通住宅满5年（含5年），且为家庭唯一住房的 | |||
土地增值税 | 按四级超额累进税率征收 | 个人出售住宅免征 | ||
印花税 | 房屋总价 | 0.05% | ||
购房方 | 契税 | 房屋总价 | 1% | 面积90平方米以下，且是家庭唯一住宅 |
1.5% | 面积90-140平方米，且是家庭唯一住宅 | |||
3% | 除上述两种情况之外的 | |||
印花税 | 房屋总价 | 0.05% | ||
由于在实际的交易中（特别是在二手房的交易中），出售方通常会要求购买方承担全部税费，因此出售方的税费也是购房时一个需要考虑的重要因素。
以上三个方面就是影响广大民众置业的主要因素，本文归纳的就是今年国家在房地产政策变化后的在贷款和税收方面的最新政策。如有购房意向的民众应在置业前对上述政策所有了解，以期能以最合理的价格购买最适合自身的房产。当然，2015年注定是一个房地产政策频出的一年，在本文中为大家归纳的政策也可能发生变化。如上述政策在2015年继续发生变化的，则浙江智仁律师事务所一定会为广大购房者带来对政策最新、最全面的解读。
[1]《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》（2013年8月12日）
[2]《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（2015年3月30日）
[3]根据《关于调整住房公积金贷款政策的通知》（杭房公委（2015）1号）（2015年4月3日）