学区房降温显著，房地产到底要如何配置？

2021年10月13日，教育部在官网发布《对十三届全国人大四次会议第9636号建议的答复》（教基建议〔2021〕597号），《答复》对大家关心的“改善炒作学区房”事宜进行了回复。
《答复》认为：“学区房”的出现在一定程度上反映了优质教育资源配置不均衡、校际间办学质量存在差异的问题。教育部高度重视这一问题，一手推进均衡发展、着力缩小校际差距，一手推进多校划片、治理择校和规范招生入学秩序，取得了明显成效。”

来源：中华人民共和国教育部
一、“学区房”哪儿来的
学区房一般指的是具有稀缺性学校区域的房产，实际上是教育资源不均衡衍生的产物。
在一个城市里，教育资源很难做到完全公平，就会出现“牛校”和“菜校”，同时一个小区只能对应一个学校，只能在对应的学校入学。而一些往往不愿意让孩子输在起跑线上的家长们，就倾向于去购买可就读“牛校”的小区的房产，这些小区的房子开始供不应求，就成了“卖方市场”，房价节节攀升，这就成了独树一帜的“学区房”现象。
“学区房”不是正常的经济现象，他是建立在教育资源不均衡上的畸形产物，更加加重了教育的不公平。
有钱的家庭可以花大钱买房上好学校，而没有钱的家庭因为过高的房价毫无机会。“学区房”同时也加重了家庭的子女教育成本，导致越来越多的年轻人对“生孩子”望而却步。
今年5月，国家出台“三孩生育政策”，其中的“配套支持措施”就提到，要“推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支”。
在这个大方向下，作为“教育不公平”的产物、“家庭教育开支”的大头，“学区房”是一定会被整治的。
二、对“学区房”乱象的治理政策
《答复》中指出，国家已从三个方面对“学区房”乱象进行治理。
1、第一个方面是从源头解决问题，即解决“教育资源不均衡”的问题，推进义务教育均衡发展。
2012印发的《国务院关于深入推进义务教育均衡发展的意见》（国发〔2012〕48号）提出，鼓励建立学校联盟，探索集团化办学，提倡对口帮扶，实施学区化管理，整体提升学校办学水平。
2014年教育部联合相关部门印发了《关于推进县（区）域内义务教育学校校长教师交流轮岗的意见》（教师〔2014〕4号）提出，引导优秀校长和骨干教师向农村学校、薄弱学校流动，明确校长教师交流轮岗工作的责任主体，合理确定交流轮岗的人员范围及各项优惠政策，鼓励优秀教师到乡村尤其是边远校点任教。
2016年印发的《国务院关于统筹推进县域内城乡义务教育一体化改革发展的若干意见》（国发〔2016〕40号）提出，加快推进县域内城乡义务教育学校建设标准统一、教师编制标准统一、生均公用经费基准定额统一、基本装备配置标准统一和“两免一补”政策城乡全覆盖。
2018年，国务院办公厅印发《关于全面加强乡村小规模学校和乡镇寄宿制学校建设的指导意见》（国办发〔2018〕27号），2019年中共中央、国务院印发《深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》（以下简称《意见》），提出“互联网+教育”，建立覆盖义务教育各年级各学科的数字教育资源体系，免费向农村和边远贫困地区学校提供，实现共享优质教育资源。
教育部会同有关部门持续实施义务教育薄弱环节改善与能力提升工作，支持各地有序扩大城镇学位供给，满足学生入学需求。
在以上这些政策中，对于城镇学校教育资源影响分配较大的是“教师轮岗制度”。比如今年8月，北京市发布《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》，实行义务教育学校教师的跨校交流活动。
“教师轮岗制度”在不断的探索过程中，目前北京实行的是教师人员在学区内的流动，还没有做到真正跨学区。
在北京的探索和实践当中，曾经把海淀、东城的老师流转到延庆或者密云远郊区县，但实际成效并不是很成功。一方面影响了老师的生活、工作的整体质量，另一方面学生和老师的匹配度也未必达到理想的效果。所以现在对于跨区域远程的干部教师流动，北京主要采用线上“双师课堂”形式。
那么依靠本地的老师，同时把城区优质教育资源的服务属性，通过信息化的手段流转出去，指导当地的老师不断提高办学水平，从而提高整个教育的服务水平。
除了北京之外，深圳、上海也在试点“教师轮岗制度”。今年1月，上海市教委发布了《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，完善交流轮岗制度。
上海的教师流通轮岗，包括“同学段学区集团、跨学段学区集团”两种方式，都要求的相应的教师流动比例，相对北京来说更进一步。
上海将先试点后全面实施,，逐年推进，争取用2-3年时间在全市覆盖中小学教师人事管理制度建设工作。
通过“教师轮岗制度”，区域内的教育资源可以进行平衡互补，家长对这种教育供给侧结构的改革认识就会影响到他对学校的选择、对学区房的认定等，对“学区房”乱像有着化解作用。
2、第二个方面是从学生入学程序入手，规范招生入学秩序。自2014年起，教育部启动了义务教育免试就近入学改革，按照“学校划片招生、生源就近入学”的目标，推动各地形成公平完善的就近入学规则。
积极推进多校划片，随机分配优质学校名额；积极推进小学、初中对口直升、强弱搭配和九年一贯制办学；积极推进优质高中招生指标分配到区域内薄弱初中和农村初中等多种措施，有效缓解“择校热”和“学区房”等问题，稳妥推进多校划片，采取随机派位方式入学。
《意见》进一步规范民办义务教育学校招生行为，对报名人数超过招生计划的实行电脑随机录取，构建公办民办一视同仁、公平发展、互不享有招生特权的招生入学机制。
同时各地实行招生信息“八公开”制度，提出“十项严禁”纪律要求，明确招生入学工作由地市或县级教育行政部门统一组织实施，严禁中小学校与社会培训机构挂钩招生，严禁以考试成绩、证书等作为招生依据，不得以面试、评测等名义选拔学生。
这其中引人关注的是“多校划片方式入学”。北京海淀区、西城区、东城区已正式实施了多校划片政策。多校划片是指一个小区对应多个学校。根据政策要求，多校划片会将热点小学、初中，分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。
在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。这就打破了原来一个小区对应一个学校的做法，使得“学区房”不再成为稀缺资源。除了北京之外，上海的徐汇区、长宁区、静安区也实行和多校划片类似的“电脑派位”政策，实质上也是在入学程序中力求公平，模糊“学区房”的概念。
除此以外，上海还在今年开始实行“名额分配综合素质录取”政策，将头部高中的招生名额强制性地分配给初中各校。
这意味着，从优质初中考进优质高中的的名额减少了，而从普通初中进入优质高中的名额增加了。实际上，此举通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会，各个初中后续可以享受更多的报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。冲击了“一定要上好初中才能上好高中”的观点，也减弱了对于学区房的必要性需求。
3、第三个方面则是直接对于炒作“学区房”进行整治。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止借学区房等名义炒作房价。
针对部分城市学区房价格大幅上涨的情况，及时指导北京、上海、合肥、宁波等市采取有力措施解决学区房热问题，将“借学区房等炒作房价”纳入整治重点，严厉打击中介机构以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源，散布房源紧张、房价上涨等虚假信息。
越来越多的城市将在治理房地产领域虚假违法广告中，把以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。
三、学区房或将成为历史，房地产如何配置
以上三个方面，从实体、程序、外部因素三个层次对学区房进行整治。
在推进教育不公平、减少家庭教育开支的大背景下，学区房将很有可能成为历史。
《答复》中也提到：下一步，教育部将研究制定《关于构建优质均衡的基本公共教育服务体系的意见》，完善政策保障措施，缩小城乡、区域、校际、群体差距，推进义务教育优质均衡和城乡一体化发展，从根本上解决择校热问题。同时，持续巩固招生入学政策、制度、成果，依法依规做好规范管理工作，切实促进教育公平、营造良好教育生态。
学区房也确实降温了，当教育资源分配均衡时，学区房这个产物也自然会消失。“天价购买20平米的学区房只为上户口”这类的事情也将成为历史。坚持房住不炒，任何企图通过炒作“学区房”概念拉升房价的，泡沫最后都会被打破。
未来，不具有实际意义的学区房老破小非常容易出现流动性风险，再加上即将全面铺开的房地产税，持有这类资产将带来不小的税收成本。
现今的政策环境下，房产的配置也必须理性，以投资为目的的买房更要擦亮眼睛，关注和领会国家政策精神。