国有酒店企业股权收购之法律尽职调查内容与潜在法律风险探析（下）

内容提要：
本文主要根据酒店的行业特点及股权的国有属性，介绍在国有酒店股权收购过程中，除了一般的法律尽职调查内容，还需要特别关注的要点。主要从国有酒店企业的主体资格合法性；历史上存在改制的情形；业务经营及资质证照；资产状况；重大债权债务；劳动关系和人力资源等方面进行阐述尽职调查的要点。同时，结合实务经验对潜在的法律风险进行探析，并对涉及国有股权被收购需要取得的批准进行剖析。
因篇幅原因，分两期推送。本期为下篇，主要介绍国有酒店股权收购过程中 “资产状况、重大债权债务、劳动关系和人力资源、国有股权转让的批准”四部分的法律尽职调查内容。上篇详见《国有酒店企业股权收购之法律尽职调查内容与潜在法律风险探析（上）》。
四、资产状况
对被收购国有酒店企业资产的审查内容主要包括对固定资产、无形资产、其他资产的审查，其中固定资产主要对土地使用权、房屋所有权、在建工程、机器设备进行调查；无形资产主要对商标、专利、软件著作权等知识产权、服务标识、商号、域名等进行调查。主要通过核验各项财产权利凭证、合同、主管部门登记档案，如不动产权证、土地使用权证、房屋所有权证、租赁协议、资产购置协议和发票、商标证书、专利证书以及其他权属证明文件等，以核查资产的合法性，是否存在出租、抵押等权利限制与负担，是否存在法律上的纠纷等情形。
国有酒店企业的土地使用权可能会包含自有、租赁、占用用地，需根据土地使用权的取得方式分别查验相应的文件，若是划拨土地，需查验国土资源管理部门的划拨文件、划拨土地使用证；若是出让土地，需查验国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、土地出让金支付收据；若是国家授权经营、作价入股的土地，需查验国土资源管理部门对授权经营、作价入股及土地处置方案的批准文件、土地使用权证书；若是从第三方转让取得，需查验第三方与国土资源管理部门签订的国有土地出让合同、国有土地使用权转让合同、国有土地使用证、土地转让价款支付凭证；若是通过租赁方式取得，需查验第三方持有的国有土地使用证、国土资源部门签发的租赁土地他项权利证书、土地租赁合同、租金支付凭证。此外，当地特殊的政策和法规等文件也是判断土地使用权的合法性的重要依据。
部分国有酒店企业因历史原因，在未依法办理建设手续的情况下私建或加盖建筑物或构筑物，根据《城乡规划法》的规定，进行建筑物的工程建设，建设单位应当向主管部门申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的，构成违法建设，将面临罚款、限期改正或限期拆除的风险。若该类违法建筑被拆除，不仅影响酒店的正常运营，还将影响酒店的商业价值。因此，应核查自建房屋的建设文件，如建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收等文件，核查自有房屋（不论是否取得房屋所有权证）与其土地使用权的匹配情况，以判断尚未取得房屋所有权证的自建房屋后续取得房屋所有权证是否存在法律障碍。此外，应注意房屋是否通过二次消防的验收，取得消防合格证。
2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，各地先后实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一登记到不动产权证书上。在对土地使用权和房屋使用权查验时，应注意即使房屋拥有房屋所有权证，但因其使用的土地未取得土地使用权而无法办理不动产权证。
国有酒店企业自建但未完成的物业，要根据在建工程进度的实际情况查验国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、立项批复文件、环保部门的环评文件、消防部门的消防审核意见等文件，以判断在建工程手续是否齐备、是否为合法施工。同时，查验在建工程与其占用的土地是否匹配，后续办理房屋所有权证或不动产权证是否存在法律障碍。
五、重大债权债务
查验重大债权债务时，为避免遗漏，可要求被收购酒店财务提供截止某时间点的全部应收应付款明细、其他应收应付款明细及预付款、其他预付款。针对金额较大的款项要求被收购酒店提供相应的合同和发票，重点查验合同内容的约定，如合同金额、债务或债权期限、合同主要义务、违约责任、附随义务等。
在债权方面，因酒店收入的特殊性，很多债权为消费欠款，通常未与客户签订协议等书面文件，存在无法收回的风险。在债务方面，应审查酒店所涉及的金额较大债务及其偿还情况，特别注意各种贷款文件、债务担保文件、资产抵押文件、有关债权债务争议的文件。还要关注或有债务，充分考虑产生或有负债的可能性以及或有负债对收购的影响等。为降低或有负债的风险，收购方应当要求被收购方及其产权人开具证明或在收购协议中承诺与保证，保证若有未列负债出现由其自行负责。
此外，有些国有酒店企业设立较早，可能有部分债权是发生在公司制改制之前，根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关（的）民事纠纷案件若干问题的规定》第四条的规定：“国有企业依公司法整体改造为国有独资有限责任公司的，原企业的债务，由改造后的有限责任公司承担”、第二十八条的规定：“出售企业时，参照公司法的有关规定，出卖人公告通知了债权人。企业售出后，债权人就出卖人隐瞒或者遗漏的原企业债务起诉买受人的，如债权人在公告期内申报过该债权，买受人在承担民事责任后，可再行向出卖人追偿。如债权人在公告期内未申报过该债权，则买受人不承担民事责任。人民法院可告知债权人另行起诉出卖人。”，收购方应当要求出售方履行公告通知申报债权的程序，以起到债务风险隔离的效果。该程序是国企改制收购中不可缺少的债务风险防范机制。
六、劳动关系和人力资源
酒店行业是劳动密集型行业，用工方式多样化，人员流动较大。在调查劳动关系和人力资源时，在了解酒店企业员工的整体状况的基础上，重点审核企业是否与员工签署了合法的劳动合同，是否存在劳务派遣、劳务外包、退休返聘的员工，是否存在离退休人员、内退人员、持有伤残等级证书人员；员工是否享受了法定的薪资待遇，是否为缴纳五险一金、商业保险；缴纳的五险一金是否符合法定的比例，是否按时足额缴纳；是否存在加班的情形，有无支付加班工资；是否存在竞业限制补偿；是否存在股权激励计划；与员工之间历史上、目前是否存在纠纷，以及是否存在发生潜在纠纷的情形。
此外，《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》第四条第（四）项规定，“改制为国有控股企业的，改制后企业继续履行改制前企业与留用的职工签订的劳动合同；留用的职工在改制前企业的工作年限应合并计算为在改制后企业的工作年限；原企业不得向继续留用的职工支付经济补偿金。改制为非国有企业的，要严格按照有关法律法规和政策处理好改制企业与职工的劳动关系。对企业改制时解除劳动合同且不再继续留用的职工，要支付经济补偿金。”；第（五）项规定：“企业改制时，对经确认的拖欠职工的工资、集资款、医疗费和挪用的职工住房公积金以及企业欠缴社会保险费，原则上要一次性付清。改制后的企业要按照有关规定，及时为职工接续养老、失业、医疗、工伤、生育等各项社会保险关系，并按时为职工足额交纳各种社会保险费。”。因此，若存在国有企业改制的情形，应重点查验是否依法支付了法律规定的各项补偿费用。
七、国有股权转让的批准
涉及国有股权被收购需要取得国有资产监督管理机构的批准。《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权交易操作规则》规定，转让方就本次股权转让的数额、交易方式、交易结果等基本情况制定转让方案，申报国有产权主管部门进行初步审批。《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第十七条规定，以协议转让形式出售企业，企业出售合同未经有审批权的地方人民政府或其授权的职能部门审批的，人民法院在审理相关的民事纠纷案件时，应当确认该企业出售合同不生效。因此，应着重审查是否已经获得了本次收购的初步批准或授权以及该批准或授权是否具体明确。关于批准部门，对于内资企业，是由同级国资委决定其所出资企业的国有产权转让事宜，转让全部或部分国有产权致使国家不再拥有控股地位的，应当报其所属国有资产监督管理机构的同级人民政府批准。其中，重要子企业的重大国有产权转让事项，应当报同级国有资产监督管理机构会签财政部门后批准。如果涉及政府社会公共管理审批事项的，需预先报经政府有关部门审批。