债权人如何合理向破产房企主张建设工程优先权

受市场经济形势影响，房地产企业的发展遇到诸多难题，施工费用预算不足、工程成本增加、自身经营不力以及资金使用监管不当等原因，致使房地产企业的资金压力愈发严重，甚至楼盘烂尾、资不抵债走向破产。作为建设工程的承包人面对房企破产，如何主张建设工程优先权才算合理？
一、建设工程优先权是什么？
《合同法》第286条对建设工程优先权作出规定，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
二、建设工程优先权谁能主张？
任何承包主体都能向破产房企主张建设工程优先权么？答案当然是大写的“NO”。我们知道一个楼盘的建设，在土木、水电、消防等施工方面以外，还有工程勘测、工程设计以及装修装饰等内容，但是，根据现有法律法规及生效裁判来看，并不是所有建设工程合同承包方都能够向破产管理人主张申报建设工程优先权的。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。”因此，建设工程优先权的主张主体为“建筑工程承包人”，而作为建设工程的勘察人、设计人，其主张的工程款优先权将不被支持。
而作为工程装饰装修承包人，根据《合同法》第286条的法律精神以及实务操作，承包人仅能在装饰装修工程为建筑物增加的价值范围内主张优先权。
地方法院对主体问题也做了明确答复《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先权有关问题的解答》第六项：“装饰装修工程承包人主张工程价款优先权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先权的，不予支持。”
三、建设工程优先权何时主张？
破产程序中，承包人在任何时候都能主张建设工程优先权么？不一定。权利主张不仅要看工程是否竣工，即使未竣工也要看债权人申报债权时主张优先权的时间是否符合破产法相关规定。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”可见正常程序中工程款优先权的主张时间为两种，即“竣工之日”或“合同约定的竣工之日”。
但是，房企进入破产程序时工程尚未竣工的情形下，承包人的建设工程优先权主张期限要从何时起算？根据最高人民法院发布的15批指导性案例73号，符合《破产法》第十八条规定的情形，建设工程施工合同视为解除的，承包人行使优先权的期限应自合同解除之日起计算。而对于“合同解除之日”的确定，根据《破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”由此，房企进入破产程序后，尚未竣工的建设工程优先权可自破产案件受理之日起算。
律 师 小 结
房地产市场瞬息万变，房企进入破产程序也未必就是企业走向终结的标志，作为建设工程承包人面对破产程序不必过分消极，及时同破产管理人沟通，积极向债务人企业依法主张权利，亦是维护自身合法权益最大化的有效途径。