一、研究目的及数据样本
研究目的：经郑州中级人民法院审理的当事人中涉及专业从事二手房买卖居间服务机构的案例中各方当事人的责任承担方式以及承担责任的原因或理由。
研究样本的形成如下：检索数据库为“威科先行”法律数据库，检索时间为2018年2月26日，设定的检索条件为“居间合同纠纷案由、郑州市中级人民法院、民事判决书”，共计有134个判决书样本，因本文拟研究的问题是专业从事二手房买卖居间服务的机构与买受人或出卖人居间合同纠纷的责任承担，故排除了非专业居间机构从事的居间以及非二手房买卖居间，最终剩余有效判决书样本78个。
因二手房买卖居间合同同时具有居间合同和房屋买卖合同的性质，司法实践中较多存在出卖人和买受人因房屋买卖关系诉至法院而未将居间人列为当事人的情形，因该种情形不属于本文研究目的，故不在样本范围内。
二、居间人、出卖人、买受人各方责任承担统计图
从饼状图中可以看出，居间人承担责任的案例31个，占比39.7%，买受人承担责任的案例18个，占比23.1%，出卖人承担责任的案例13个，占比16.7%，居间人和买受人分摊以及居间人和出卖人分摊责任的案例12个，占比15.4%，三方分摊损失的案例2个，占比2.6%，出卖人的无权代理人承担责任的案例2个，占比2.6%。
三、各方承担责任的方式及原因列举
1、居间人承担责任的方式及原因
承担责任方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
无权主张（或返还）佣金、代办费，或退还定金 | （1）作为专业居间服务机构，未尽专业的审查、注意或提示义务（例如：未对所谓的出卖人的代理人是否取得授权进行审查；未调查房屋权属状况；未审查出房屋为安置房；未审查出房屋存在租约；将本应扣留用作担保的房产证返还出卖人而使出卖人另行出售；未事先告知交易流程以及影响交易的重大事项；未带领买受人进入室内看房等）。 （2）买卖双方就合同履行过程中出现的问题未能协商达成一致意见。 （3）政府出台文件导致买受人无法办理按揭。 （4）居间未成，主张买卖双方私下交易，但无证据。 （5）约定的支付佣金的条件不成就。 |
向出卖人赔偿定金损失或其他损失 | （1）居间人未向买受人收取定金，因买受人违约导致出卖人遭受定金损失的，居间人承担。 （2）作为专业居间服务机构，未尽专业的审查、注意或提示义务。 |
退还物业交割保证金 | 符合约定条件时拒不向出卖人交付物业交割保证金（虽未签署物业交割文件，但买受人已经装修入住视为交割条件满足）。 |
2、买受人承担责任的方式及原因
责任承担方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
承担（或无权要求返还）佣金 | （1）居间合同已经履行完毕，已经完成房屋移交和过户手续。 （2）居间合同成立即视为居间人完成居间义务，即使合同未完全履行，居间人也有权主张全部佣金。（3）合同有约定居间佣金由违约方承担，买受人违约；（4）合同有约定一旦促成合同成立，不论因任何原因解除、不履行，均不退还居间费。（5）主张居间人存在违约但无证据证明。 |
无权要求返还定金 | 买受人拒绝履行合同 |
3、出卖人承担责任的方式及原因
责任承担方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
承担居间费 | 出卖人拒绝履行合同（理由如配偶不同意出售、他人无权代理但经法院审查认为构成表见代理、要求加价、明示拒绝履行等），合同有约定居间佣金由违约方承担。 |
双倍返还定金 | 出卖人拒绝履行合同。 |
无权收取定金 | 居间人未依据合同向买受人收取定金，出卖人要求居间人赔偿定金损失，法院以定金为实践合同，未收取定金的定金合同不成立为由驳回出卖人诉讼请求。 |
4、居间人和买受人分摊、居间人和出卖人分摊责任的方式及原因
责任承担方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
买受人或出卖人只承担部分佣金 | （1）虽然居间人促成合同签订，但未实际履行或解除（包含因买受人或出卖人违约所导致），居间服务的目的并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，还包括促成双方完成房屋的交易过户等手续，因居间义务并未全面履行，支付全额佣金有失公平。（2）作为专业居间服务机构，未尽专业的审查、注意或提示义务。（3）居间人和买受人或出卖人之间都存在过错。 |
5、买受人、出卖人和居间人三方分摊责任的方式及原因
责任承担方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
各方分摊佣金损失 | （1）合同成立，买卖双方均有违约导致合同无法履行，居间人未完成全程居间义务。（2）合同成立，各方当事人均无过错，导致合同无法履行。 |
6、出售方代理人因无权代理承担责任的方式及原因
责任承担方式 | 法官认定的承担责任的原因 |
无权代理人向买受人双倍返还定金 | 因代理人没有所有权致使标的物所有权不能转移。 |
无权代理人向居间人支付佣金 | 一般而言作为专业居间服务机构，未对代理人是否取得授权尽到审查注意义务，无权主张佣金，但代理人向居间人出具承诺，如权利人未追认，其赔偿佣金损失。 |
四、裁判规律和争议问题
从以上法官对不同主体承担责任的理由来看，不同的案例中法官对类似事实的认定是有一定规律的，例如：（1）一般都认为作为专业的居间服务机构，居间人负有专业的审查、注意或提示的义务，未尽到该等义务的，应承担责任；（2）居间人对合同不能完全履行无过错的，至少有权基于其付出的居间工作获得部分费用；（3）存在混合过错时，会导致过错方应分摊损失等。
同时不难看出，对于类似的事实，不同法官存在认识上不一致，甚至判决理由相互冲突，主要如下：（1）有的法官认为促成合同成立即视为居间人完成居间义务，即使合同未完全履行，居间人也有权主张全部佣金；而有的法官认为，居间服务的目的并不仅限于促成合同成立，还包括促成双方完成房屋的交易过户等手续，因居间义务并未全面履行，支付全额佣金有失公平。（2）有的法官认为，居间人未向买受人收取定金系居间人过错，在买受人违约的情况下，居间人应赔偿出卖人定金损失；而有的法官认为，定金担保为实践合同，未交付定金则不生效，居间人无需向出卖人承担定金损失。以上争议问题仍有待于司法实践的统一。
五、风险提示
基于前述对郑州中院审理二手房买卖居间合同纠纷的责任承担方式及原因的分析，律师给出如下建议：
1、站在出卖人或买受人的角度
应在合同签订前对交易价格、现状、权属、解押、租赁、交易流程、交易税费、交易期限、过户登记承担等进行全面沟通，立足自己的经济能力，并对市场有所预估。因为，一旦买卖合同成立，任何一方违约，均应承担违约责任和佣金损失。
2、站在居间人角度
作为专业的居间服务的机构，居间人在促成合同成立前，应尽到专业的审查、注意及提示义务，注意收取保管定金，合同签订后应积极就双方履约中不能达成一致的问题进行组织协商，积极推进各项代办事务，最终完成房屋过户和交割。
任何一个环节出现问题，都有可能导致居间人无法取得全额佣金，甚至还有可能承担赔偿责任。