2015年2月4日起施行的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（下称“《新民诉法解释》”）共552条，是我国迄今为止条文数量最多、内容最丰富的官方法律文件。《新民诉法解释》针对2012年颁布实施的《中华人民共和国民事诉讼法》（下称“《新民诉法》”）作出了诸多详细具体的阐述，为司法实务和法律服务提供了更明确的指引，其中也包括本期将要解读的“不动产专属管辖”条款。
《新民诉法》及《新民诉法解释》颁布前，不动产专属管辖的范围始终是学界和实务界存在争论却未有统一定论的课题，本次新法和新解释颁布后，不动产专属管辖的范围有何变化？对于从事诉讼业务和非诉讼业务的律师又分别具有什么意义？本期将以《新民诉法》及《新民诉法解释》相关规定为基础，并比照旧法相关规定，解读不动产专属管辖的适用。
一、不动产专属管辖的背景
根据民事诉讼理论，通常可以将管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖四大类。专属管辖属于特殊的地域管辖，系指法律明确规定特定类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院均无权管辖，当事人也不得通过协议变更管辖。
我国《民事诉讼法》将不动产纠纷案件明确列入专属管辖由来已久，1991年第一部《民事诉讼法》第三十四条便明确：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。不动产纠纷案件采取专属管辖的方式主要是出于方便法院调查相关不动产状况，便利当事人参加诉讼。而随着社会经济发展，不动产纠纷案件呈现出多元化的趋势，不加区分的不动产专属管辖并没有完全达到便立法院，便利当事人的效果。
二、《新民诉法》颁布前的不动产专属管辖
法条名称 | 条文内容 | 不动产专属管辖的范围 |
《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修订） | 第三十四条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 | 因不动产纠纷提起的案件（未限定范围） |
无 | 未限定范围 | |
最高人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批》 | 凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。 | 针对“在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷”类案件： 以不动产专属管辖为原则，被告户籍地或居所地法院管辖可例外。 |
第二十四条建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。 | 针对“建设工程施工合同”案件： 以施工行为地为合同履行地，即表明适用合同争议的纠纷解决地而非不动产专属管辖。 | |
第一百二十九条主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。 | 针对“不动产担保合同”案件： 若主合同不涉及不动产，即便担保合同涉及不动产，因担保合同纠纷提起的诉讼不适用不动产专属管辖。 | |
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行） | 第二十九条因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。 | 针对“房屋买卖合同”案件，不适用不动产专属管辖。（地方法院做出，非最高院，不具有全国性普遍效力） |
三、《新民诉法》及《新民诉法解释》确定的不动产专属管辖
1、《新民诉法》的规定：
第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
解读：《新民诉法》第三十三条的规定与上述2007年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定完全一致。
2、《新民诉法解释》的规定：
第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
解读：《新民诉法解释》首次具体并完整阐释了不动产专属管辖的范围，并提及“物权纠纷”的概念。那么，何为“物权纠纷”？这就必须提及“物权纠纷”一词的出处，应通过同样由最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》对于案由的划分进行解读。
最高人民法院对《民事案件案由规定》的最后一次修订是根据2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号）作出的，这次修订恰恰略早于《新民诉法》的实施。在该决定作出同日发出的《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》（法〔2011〕42号）中关于民事案件案由编排体系的几个问题中，最高人民法院特别提及了“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题，内容如下：
“修改后的《民事案件案由规定》仍然沿用2008年《民事案件案由规定》关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由”。
在此基础上，就不难理解《新民诉法解释》的规定。《新民诉法解释》将因不动产引起的纠纷具体区分为物权诉讼和与之相对的债权诉讼（根据《民事案件案由规定》界定的纠纷种类则为“合同、无因管理、不当得利纠纷”），原则上适用不动产专属管辖的仅为物权诉讼中的几种类型，例外适用不动产专属管辖的为债权诉讼中的四种特定类型，具体见下表。
适用情况 | 适用范围、具体类型、对应《民事案件案由规定》的纠纷类别 | |
适用不动产专属管辖 | 物权纠纷 | 权利确认（案由32.物权确认纠纷(1)~(3) ） |
分割（案由48(2).共有物分割纠纷） | ||
相邻关系（案由47.相邻关系纠纷(1)~(7) ） | ||
债权纠纷 （合同、无因管理、不当得利纠纷） | 农村土地承包经营合同纠纷（案由119.农村土地承包合同纠纷(1)~(6) ） | |
房屋租赁合同纠纷（案由97(2).合同纠纷） | ||
建设工程施工合同纠纷（案由100(3).建设工程施工合同纠纷） | ||
政策性房屋买卖合同纠纷（案由82(5).经济适用房转让合同纠纷） | ||
不适用不动产专属管辖 | 物权纠纷常见类型 | 用益物权纠纷 |
担保物权纠纷（抵押权纠纷、质权纠纷、留置权纠纷） | ||
占有保护纠纷 | ||
债权纠纷 （合同、无因管理、不当得利纠纷）常见类型 | 房地产开发经营合同纠纷 | |
商品房合同纠纷（预约、预售、销售、委托代理销售） | ||
建设工程合同纠纷（勘察、设计、监理） | ||
四、不动产专属管辖的适用
不动产专属管辖的核心价值在于确定特殊类型的涉不动产案件的法院管辖权。
对于从事诉讼业务的律师而言，不动产专属管辖的适用指明了其申请立案的法院。
对于从事非诉讼业务的律师而言，尤其是在涉不动产合同的起草及审阅过程中，明确该合同的类型属于上表中的哪一类涉不动产案件对于争议解决条款的拟定和审核具有重要意义。若属于《新民诉司法解释》明确应当适用不动产专属管辖的案件类型，则应完全排除当事人协议约定其他管辖法院的可能性；若不属于《新民诉司法解释》明确应当适用不动产专属管辖的案件类型，则完全可以由当事人协议约定管辖法院，并且该管辖法院也可以不是不动产所在地的法院，取而代之的可以是对当事人更有利的联系点所在管辖法院。