物管企业拒绝退出物业管理区域的法律后果及处理途径

俗话说“请神容易送神难”，业主大会可以顺利的通过解除物业服务企业的决议，但并不一定能够顺利的将物业服务企业请出，其中的原因也是多种多样，的确有合理理由的，但大多数会以一种毫无事实根据的无赖状态赖着不走或者故意刁难。但是，无理就是无理，始终都要被解决，只是各自小区解决此类事情的方式和态度不同而已，那么法律对于此类情形是否有一些明确的法律责任和后果的规定呢？具体又该如何处理这类事件？本文对此进行了收集整理，以飨读者。
相关物业管理条例规定
一、《物业管理条例》
第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
二、《深圳经济特区物业管理条例》
第一百零八条建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定，不提供或者移交相关资料的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门给予警告，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定，未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百一十二条物业服务企业违反本条例第七十七条规定，拒不退出物业管理区域的，由区主管部门责令其限期退出；逾期仍不退出的，由区主管部门责令退还逾期所收取的物业服务费，并按月处以五万元罚款；逾期三个月仍不退出的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第一百一十五条物业服务企业违反有关规定，侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。
第一百二十一条建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本条例有关规定，不及时移交相关资料和财物，或者不按照约定退出物业管理区域，经区主管部门依法处罚后仍拒不改正的，由区主管部门提请公安机关对直接责任人员依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。
三、《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定
第十三条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：
（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的；
（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；
（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。
街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。
第十四条 经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行；无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。
经物业管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外；拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。
第六十八条 主管部门、街道办事处、社区工作站、相关行政管理部门及其工作人员在物业管理行政监管中不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十四条 物业服务企业及相关从业人员、业主委员会委员及执行秘书有违反《条例》、本规定的行为并依法承担行政法律责任的，应当作为不良行为记录载入信用信息档案。
由此可见，法律法规对于物业服务企业不依法进行物业交接的行为规定了明确的法律责任和后果，对于符合条件的、性质严重的行为，依法可以追究其刑事责任。
如何处理物业服务企业阻碍、拒绝交接的情况
根据法律法规以及实践的经验，我们可以逐步采取以下途径：
1、在业主大会依法解除物业服务企业合同后，依法通知物业服务企业业主大会的决议并依法给予其退出和交接的期限，并依法告知其交接资料、款项、用房等物业管理服务资料，同时，业委会依法安排物业交接小组，专项对接和沟通；
2、将解除物业服务企业的大会决议依法通知给主管的工作站、街道办及住建局等主管部门；
3、在物业交接期内，主动积极的与物业服务企业进行沟通和交接，并在适当的时候寻求主管部门参与协调；
4、合理的与新的物业服务企业安排后续入驻和接管事宜；
5、在交接到期之后，物业服务企业仍不退出的，首先本着解决问题的根本，与物业服务企业就拒绝退出的理由和争议进行解决，能合理解决或协助解决的，可以协助解决，不合理不合法的理由严词拒绝，并向主管部门报告，先由主管的工作站、街道办等部门进行协调沟通，组织联席会议进行沟通解决；
6、对于主管部门无法协调解决的，依法发文要求行政主管部门对物业服务企业的违法违规行为采取行政措施或者出具行政处罚，如果行政主管部门不依法作出，那么属于行政不作为，可针对该行政行为提起行政复议或行政诉讼；
7、对于行政部门的处罚和命令，物业服务企业仍然拒绝的，对于其符合条件的，可以依法申请公安对其进行行政罚款或行政拘留，对于侵占本体维修资金等明显的违法行为，根据其侵占行为的金额、性质等对其犯罪行为提请刑事处理；
8、对上述各项措施仍无法妥善解决的，可以采取提起诉讼的方式进行，但诉讼的方式一般所产生的时间成本和财务成本较大，但也是最终的有效途径。
在整个处理和解决问题的过程中，应保持和占据合情合理合法的地位，不采取过激措施、不使用违法手段，保证小区的稳定和谐才是根本。同时，要能够根据自身的实际情况综合运用行政、刑事、民事的法律措施，要相信凡是违法的行为必有违法责任，凡是无赖的行径也必要承担最终的恶果。