住宅小区如何更换物业服务企业？

随着经济发展与人民生活水平的提高，小区业主对于小区管理的参与程度和参与意愿越来越高，业主更加关注小区的物业服务体验，对于业主权利的行使更加积极。因此，很多对现有物业服务不满意的小区业主都开始关注和考虑更换物业服务企业，更换物业服务企业作为法定的业主大会决定事项，应当如何操作，笔者通过相关规定以及实务经验梳理更换物业服务企业的程序与注意事项，以期为大家提供参考。
01、通过业主大会表决解聘物业服务企业
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
根据上述规定，解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数以上的业主且参与表决人数过半数以上的业主同意，也即“双三分之二”中的“双二分之一”通过即可推动更换物业服务企业。
02、业主大会召开前的准备工作
（一）提出更换物业服务企业的意见，将其列入业主大会议案
更换物业服务企业必须通过业主大会表决，首次业主大会的议案由筹备组负责，定期/临时业主大会的议案则由业主委员会/物业管理委员会负责，业主如有更换物业服务企业的意愿，应当通过筹备组或者业主委员会/物业管理委员会反映。
如相关业主反映更换物业服务企业的意愿后，且业主的数量达到了一定合理比例（该比例并无法定标准），筹备组或者业主委员会/物业管理委员会应当将相关业主提议将更换物业服务企业列入议案之中的。如筹备组或者业主委员会/物业管理委员未予列入表决议案的，虽然目前相关法律法规未对此规定直接的救济方式，但是结合街道办事处、乡镇人民政府具有指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责的职权1，相关业主可以向街道办事处、乡镇人民政府予以反映举报，街道办事处、乡镇人民政府有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，保障业主的合法权益。
业主大会的发起方式和召开方式，可详阅《如何召开一次成功的业主大会》，此处不再赘述。
（二）编辑准备《选聘物业服务企业方案》
业主大会召开之前的重要准备工作之一就是《选聘物业服务企业方案》的制定，该方案是选聘物业服务企业的重要标准，需要作为表决附件向全体业主公示，并作为表决项由业主大会确认。
其具体内容如下：
1.选聘方式
北京市鼓励业主通过市住房和城乡建设主管部门建立的招投标平台选聘物业服务企业，也有不少小区选择邀请招标方式进行物业服务人的选聘，选聘方式中应当列明业主委员会拟选择的招标代理机构名称。招标代理机构通常由业委会进行选聘，开展相关招标准备工作。
2.选聘标准
该部分内容可咨询物业服务招标代理机构，结合小区的实际情况，确定新的物业服务企业的基本条件，尤其要明确物业服务标准以及对应的物业费标准。
3.收费方式
其中收费方式需注明采用包干制或者酬金制方式。根据《北京市物业服务收费管理办法》第十条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，两者的主要差异如下：

4.选聘流程
主要包括组织编制招标文件、组建评标委员会、公示招标方案、开展邀请招标工作、公示评标结果、提交业主大会表决、签署物业服务合同等，涉及评标的具体过程与时间可咨询物服务招标代理机构。
5.服务范围、合同期限等其他内容
（三）、编辑准备《物业服务合同》
《民法典》第九百三十八条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”选聘物业服务单位时物业服务合同也会作为重要的文件提供给潜在物业服务企业，因此在前期准备过程中就应当梳理好物业服务合同的内容，确保符合本小区的物业服务需求。
北京市住房和城乡建设委员会北京市市场监管局于2022年07月13日发布关于推行新版《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知，上述示范文本也可供各小区参考使用。
（四）、业主大会表决事项的设计
更换物业服务企业看起来只是一个简单的命题，但是在具体的更换过程中，业主大会的议案并非只列入解聘物业服务企业即可，还需综合考虑新物业服务企业的选聘问题，因此合理设计业主大会表决事项，减少重复表决程序，确保表决有效性和可操作性具有重要意义。
表决事项如何设计，本身并非一个单纯的法律问题，只要合理并具有可表决性即可成立，从法律角度审查而言，则需探究该表决事项的内容是否违反了物业管理的相关法律规定，是否侵害了业主的实质性权利。
1.典型错误示例
下述示例较为典型，在各大小区更换物业服务企业时，不少业主委员会都会照此编辑类似表决事项内容，笔者从如下几种常见的表决事项内容易引发的效力问题予以具体说明：
（1）错误议案（示例）：授权业主委员会以公开招投标方式选聘一家物业服务企业为本小区提供物业服务2。
《北京市物业管理条例》中除了规定业主大会决定“选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务”的内容，同时还规定，业主大会有权“确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格”。“授权业委会以招标方式选聘物业单位并签订物业服务合同”的表述意味着业委会一经授权便全权处理物业单位的选聘事宜，并与中标单位签订物业服务合同，此过程无须再行召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定，该授权并非限于委托业委会执行选聘物业单位程序事宜，从物业单位入围、评标、中标以及签约实质上涉及到了选聘物业单位决定权，妨害和限制业主共同决定选聘物业单位之权利。
北京市朝阳区人民法院民事判决书（2012）朝民初字第34810号载明：“本院认为：……物权法确立业主撤销权目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损业主提供救济途径，业主撤销权成立与否，应就决定之合法性及合理性进行全面审查。……授权业委会公开招投标选聘物业单位的决定并签订物业服务合同是否侵害业主合法权益，此亦本案争议焦点。根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。议事规则中亦明确规定：决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案由业主共同决定。授权业委会以招投标方式选聘物业单位并签订物业服务合同意味着业委会一经授权便全权处理物业单位选聘事宜，并与中标单位签订物业服务合同，此过程无须再行召开业主大会由全体业主参与讨论并作出决定。该授权并非限于委托业委会执行选聘物业单位程序事宜，从物业单位入围、评标、中标以及签约实质上涉及到了选聘物业单位决定权，违反了议事规则及物权法相关规定，亦妨碍和限制业主共同决定选聘物业单位之权利，故此XX要求撤销业主大会决议于法有据，本院予以支持。”
（2）错误议案（示例）：授权业主委员会确定中标单位，并与中标单位签订新的物业服务合同3。
如前所述，业主大会决定选聘、解聘物业服务人，因此选聘物业服务企业应当由业主大会进行直接表决，而不能将业主大会决定事宜授权业主委员会决定。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条特别规定：“《北京市物业管理办法》第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。”因此，关于物业服务企业的选聘，业主委员会可以代行招标等程序性事项，但不能越权直接决定与哪个物业服务企业建立合同关系。
（3）错误议案（示例）：本次业主大会批准业委会依照评标结果名次与中标候选人谈判签订物业服务合同4。
该议案较前两个议案的进步之处在于并非笼统授权业主委员确定中标单位，而是明确指向业主委员会依据评标结果与中标候选人签订物业服务企业，但是其表述仍然存在一定瑕疵。
根源在于评标结果并非业主共同决定，业主无法就评标过程进行参与选择，因此最终评标结果还是体现为业主委员会代行业主大会权利进行了选择决定，仍然侵害了业主大会决定选聘物业服务人的权利。
上述示例中，如小区各业主均无疑义，则更换物业公司也可推进，但是如有任一业主提出异议，则不可避免的会因为侵害业主共同管理权利而被撤销，导致更换物业服务企业受到影响。
2.建议示例
需说明的是，结合上述错误示例可以看出，选聘新的物业服务人，业主大会较难通过一次会议完成，为了充分保障业主大会对于选聘物业服务人的决定权，实践中，笔者更建议采取两次召开业主大会的方案进行表决：第一次业主大会主要表决确认解聘，授权业主委员会开展选聘工作；第二次业主大会主要表决确认选聘的具体物业服务人，完成物业服务企业的更换。
（1）第一次业主大会表决事项
· 解聘物业服务人XX公司/不再接受XX公司物业事实服务
很多业主委员会在更换物业服务人的时候，存在不直接表述解聘现有物业服务人的情形，认为直接表决如何选聘新的物业服务人就代表了解聘原有物业服务人，解聘和选聘两者都需要明确的表决结果，不能遗漏，且解聘应当是选聘的前提，解聘和选聘应当成立各自单独的议案，不建议混为一个议案表决。
· 授权业主委员会按照《XX小区选聘物业服务企业方案》就XX小区选聘新的物业服务人进行招标选聘，并评标确定第一候选人与第二候选人作为中标候选人
《北京市物业管理条例》第六十四条第一款规定：“业主共同决定由物业服务企业提供物业服务的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标，继续聘用原物业服务企业的除外。”该规定较为笼统，在实际操作时，如何开展招标工作可以最大限度的满足全部业主对于选聘事项的参与决策权利，选聘的流程标准都应经业主大会表决，防范后续可能出现的效力性风险。
（2）第二次业主大会表决事项
· 选聘第一候选人/第二候选人为XX小区物业服务机构，授权业主委员会与第一候选人/第二候选人谈判、签订物业服务合同
在表决票中通常设置“是”或者“否”作为选项，在选择最终物业服务人时，可以将两个候选人的名称分别作为选项，进行二选一的勾选，防止出现分别设置表决时均达到相应表决比例后还需二次决策的问题。
另物业服务合同可能会在实际签署时有一些非实质性条款的调整和变化，因此表决票中建议增加“谈判”的授权，便于业主委员会灵活开展工作。
03、业主大会表决通过后的工作
1.书面通知原物业服务人决定解聘的决定
《民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”在业主大会组织召开的时间里，虽然物业服务企业对于解除现有物业服务合同已有预期，但是依据上述规定，业主委员会应当在业主大会通过解聘的决议后书面予以正式通知。
2.确定离场进场时间，组织物业交接
《北京市物业管理条例》第四十四条规定：“业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；……”
《民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”
《北京市物业管理条例》第七十六条规定：“业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务，并且退出物业管理区域：(一)移交物业共用部分；(二)移交本条例第二十一条5、第七十一条6规定的档案和资料；(三)结清预收、代收的有关费用；(四)物业服务合同约定的其他事项。”
根据上述规定，当更换物业服务企业的议案通过表决后，还需做好前后物业服务企业的对接工作，顺利度过更换物业服务企业的过渡期。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
3.建议聘请第三方共同完成物业交接和承接查验工作
物业服务交接涉及到排水、消防、中控等多个专业设施设备的交接，由业委会单方负责力量有限，可以选聘专业第三方机构辅助共同完成物业交接和承接查验工作，做好更换物业公司的扫尾工作。
04、开发商主导下更换物业公司
实践中存在大量未能成立业委会的小区，无业主管理组织的情况下，存在开发商代为解聘选聘物业公司的情形，但该情形的适用更多的出现在小区物业因故撤场的情形下，实践中暂未见开发商主动解聘现有物业公司的实例。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
根据上述规定，我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止开发商（建设单位）更换前期物业服务企业，在小区未成立业委会或召开业主大会的情形下，开发商更换物业服务企业不违反现行法律法规。
从法律性质的角度，这一阶段的物业合同仍视为“前期物业服务合同”。但需要注意的是，2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》规定了前期物业服务合同的合同期限不超过两年，则笔者倾向于认为，在北京地区超过了两年的前期物业服务合同即使原物业公司继续提供物业服务的，则超过两年合同期限的合同性质已经不再属于前期物业服务合同，进而此时开发商也不再具备更换物业公司的权利。在非北京地区，如当地无前期物业服务合同期限的限制规定的，则在小区业主委员会尚未成立并选聘新物业服务企业前，都可视为在前期服务服务合同期间，开发商在此期间可以更换物业服务企业。此种情形下，业主不能以其并非合同当事人为由拒绝支付物业费。
从保护小区物业服务正常运转的角度，如出现现有物业服务企业因故撤场等需要更换物业服务企业的情形时，在小区未成立业委会或召开业主大会的情形下，对于开发商介入并承担物业选聘工作以保证小区物业服务正常运转的行为应予鼓励，作为开发商一方，为避免业主产生怀疑和疑问，也要注意在选聘新的物业服务单位时：
尽量保证物业服务标准和物业服务费不变。
尽量通过公开选聘方式选择物业服务机构，接受业主监督。
向当地住建委请示报备，可以最大限度的避免后续可能引发的业主诉讼风险。
典型案例：
案例一: 韦凤萍、广东中奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书((2017)桂01民终2126号
本院认为：南宁奥园小区至今尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘物业服务企业。故国立公司作为南宁奥园小区的建设单位，在雅博物业退出南宁奥园小区后，在小区业主委员会尚未成立并选聘物业服务企业前，可以通过公开招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国立公司通过公开招投标的方式选聘中奥物业南宁分公司作为南宁奥园小区前期物业服务企业，并与之签订了《南宁奥园商住小区前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对全体业主均具有约束力。
案例二:仁化县盛世铭庭物业管理有限责任公司与肖华满物业服务合同纠纷一案民事一审判决书(2020)粤0224民初256号
本院认为：在涉案小区业主委员会尚未成立的情况下，无法由全体业主共同决定选聘或解聘物业服务企业并由小区业主委员会代为履行该项职责，只能由开发商进行选聘，单个或部分业主并不能决定选聘或解聘物业服务企业。故澳锦公司作为开发商，其更换物业公司的行为并未违反法律规定。……故盛世铭庭公司与肖**满具有物业服务合同关系，双方均应按照《前期物业管理服务协议》的约定履行各自义务。
案例三：重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司与田应梅物业服务合同纠纷一审民事判决书(2020)黔0111民初4210号
本院认为，2016年11月28日，贵阳文展房地产开发有限公司吉林坡项目处向贵阳市花溪区住房和城乡建设局提出紧急申请，称由于贵州虹祥物业管理有限公司拟于2016年12月21日撤离小区，且该小区尚未成立业主委员会。为了维护小区稳定，保证小区正常运转，拟选聘天江物业公司即本案原告接管该小区，接管至小区设立业主委员会止。贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2017年1月4日作出花建通（2016）47号《协议选聘物业管理企业的批复》，同意贵阳市文展房地产开发有限公司吉林坡项目处选聘天江物业公司接手该小区管理。因此，原告天江物业公司系合法取得管理该小区的资格。且虽然被告称其对物业管理公司变更不知情，综上所述，被告辩称原告天江物业公司与房开公司约定侵犯其权益，起诉于法无据，本院不予采纳。
05、居民委员会代行业主委员会职责更换物业服务公司
《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》，针对客观原因未能选举产生业主委员会的情况，通过设置“物业管理委员会”代行业主大会或业主委员会的职责。
根据上述规定，在不能产生“业主委员会”的情形下，除个别设立“物业管理委员会”的行政区划外，其他地区可以由物业所在地的居民委员可以通过代行业主委员会的职责更换物业服务公司7，其主要程序同上述业主委员会的工作程序，此处不再赘述。
结语
经过上述程序，物业服务企业的更换最终完成。物业服务企业的的更换涉及的准备工作较多，不仅需要业主委员会的充分筹备，也更加需要每一个小区业主的积极参与支持，同时要注意在每一个环节推进前提前征询街道办或乡政府的指导意见，切实按照相关规定的程序推进，防范潜在法律风险，实现更换物业服务企业、创建更美好的小区生活环境的目标。
[1]《北京市物业管理条例》第八条 街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；……
居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。
[2]北京市朝阳区人民法院民事判决书（2012）朝民初字第34810号
[3]北京市海淀区人民法院民事判决书（2014）海民初字第21535号（虽然该判决后续因程序违法被撤销，但是其就议案的分析与笔者意见一致，可供参考）
[4]北京市海淀区人民法院民事判决书（2019）京0108民初19373号
[5]《北京市物业管理条例》第二十一条 在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：
(一)物业管理区域划分相关文件；
(二)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(五)物业管理必需的其他资料。
[6]《北京市物业管理条例》第七十一条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：
(一)小区共有部分经营管理档案；
(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
(四)住宅装饰装修管理资料；
(五)业主名册；
(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；
(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
[7] 案例二：辽宁和邦物业管理有限公司、沈阳世博置地房产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书(2021)辽01民终4556号
世博社区委员会拟启动该小区物业管理服务企业对外招标工作，遂就相关事宜向小区业主征询意见，由于业主大会表决结果已超过法律法规的规定人数和面积标准，世博社区委员会选聘新物业服务公司的行为符合大多数业主真实意愿且不违反法定程序。和邦公司未提交充分证据证明世博社区委员会在此招标过程中存在违反法定程序的行为，也未提供证据证明物业服务合同内容存在违反法律和行政法规的强制性规定情形，故和邦公司要求确认世博社区委员会新聘物业服务合同无效、……的上诉请求，本院不予支持。