新形势下的房地产收并购模式选择

据中国指数研究院方面统计，在融资严监管的大背景下，2019全年约200家房地产企业参与收并购，其中百强房地产企业收并购金额约占房地产企业收并购总金额的78%，房地产行业集中度进一步提升。2020年初，新冠肺炎疫情的发生或将进一步加剧地产行业的两极分化。由于规模差异，房地产企业在抵御疫情冲击方面也各不相同，对于中小型房地产企业是关乎生死的危机，对规模大、债务机构稳健的千亿房地产企业而言，新冠疫情或是其进一步提高市场占有率的机会，新一轮的房地产收并购大潮或将上演。
在此背景下，选择合理、有效的收并购模式是提高效率和效益的保证。房地产收并购泛指对房产、土地使用权的交易，常见的地产收并购模式有：股权并购和资产并购两大类。
资产收并购模式
资产收并购即直接收购目标土地、在建工程或者房屋的所有权。
资产收并购模式的优点
仅收购目标项目资产，有效避免项目公司或有债务的影响。此模式下不涉及股权变动，只是对项目公司资产(土地、房产或在建工程)的收购。对于收购方来说，不会受原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务、担保等的影响，可以降低商业风险。
资产收并购模式的缺点
1、手续繁琐，需办理土地使用权和房屋建筑物的过户手续，如果是房地产项目整体收并购或在建工程收购，则需办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的变更手续。此外存在原土地的设计规划指标调整的风险。
2、税负较重，收购方需缴纳印花税和契税，被收购方需缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、印花税等；
3、资产转让的审查手续较为严格，操作耗时。
资产收并购模式的操作要点
1、对于在建工程的收购，一方面该在建工程项目已支付全部土地使用权的出让金，并取得土地使用权证书；另一方面，该在建工程土地投资开发需要完成总投资额的25%。对于存量物业的收购，收购方需重点关注该项目是否已取得产权证书，是否存在抵置押或存在建设工程价款优先受偿权，收购后办理过户手续是否存在法律障碍等问题。
2、因资产直接转让与资产划转在土地增值税以及契税上存在不同。对此，在部分资产收购交易中，出于税收筹划的考虑，可采用“先资产划转再资产转让”的收购模式，即先在税收优惠地设立税收优惠载体，在进行同一控制主体下资产划转后（如母公司在税收优惠地设立其他全资子公司由全资子公司之间进行资产划转；同一自然人与其在税收优惠地设立的一人有限公司，并进行资产划转），再向收购方转让资产，以实现税务筹划的目的。
3、资产收并购过程中，如通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，则不属于增值税的征税范围。对此，若采用资产收并购方式的，可以考虑将相关负债、劳动力等一并收购，如进行承债式收购，以实现对增值税的筹划。
4、在被收购资产可分割的情况下，亦可考虑先以部分资产投资设立特殊目的载体后，再由该部分资产作为担保物进行后续融资，并继续收购的方式，以减轻收购方的资金压力。
股权收并购模式
房地产企业的股权收并购，是指收购方通过购入被收购方股权的方式实现对被收购企业的实际控制，从而取得地产项目的开发权。通常有以下几种方式：
1、股权转让
收购方通过受让目标公司的全部或者部分股权方式，通过行使股东权利的方式间接获得对目标公司以及目标项目的控制和开发权利。此外，也可通过受让目标公司的股东公司的股权来实现对目标项目的开发。
2、资产划转后转让
是指母公司将目标项目资产无偿划转至其全资子公司，再通过收购子公司的全部或部分股权来实现对目标项目的开发。
3、增资并购
增资并购是指通过向目标公司增加注册资本，成为目标公司新股东的一种股权并购操作模式。
股权收并购模式的优点
1、省时省事，只是目标公司的股东发生变化，目标项目的开发主体并没有发生变更，项目开发中的各种证照、法律文件等只要在有效期内，均无需进行任何变更，只需收购方与出让方达成股权转让协议，办理工商变更登记，再进行董事、监事改选即可，法律程序上操作简单，可以为项目开发节省大量时间。
2、交易时交易双方的税负相对较轻，房地产企业的收并购属于重大涉税交易，在整个交易对价中，税收成本占据了较大的比例，在股权收购模式下，收购方免征契税，仅需要缴纳印花税即可，而被收购方仅需要缴纳印花税、企业所得税即可。此种交易模式下，不论是收购方还是转让方的税负都较轻，更有利于促进交易的实现，因而股权收并购的交易方式目前是大多数房地产类并购项目的优先选项。
股权收并购模式的缺点
1、目标公司或有债务的风险。主要包括：为第三方担保形成的债务、未决诉讼（或潜在诉讼)形成的债务、潜在行政罚款导致的债务、票据责任导致的债务等。
2、股东优先购买权的风险，目标公司股东为二人及以上时，拟订交易就有可能因目标公司原股东之前矛盾而出现障碍，如以“股东优先购买权”为手段，阻止股权转让交易。