“我父母名下有一套100平米的住宅，十年前100万购入，目前市场价值约为200万元。现在我父母想把这套房子过户到我名下，请问如何才能更省钱？”
在房价高企的年代，到底采取哪种，郧和律师来做个全面的解答：
一、房产过户的三种形式
要把房屋从一方名下过户到另一方名下，主要有三种方式，分别是买卖、赠与、继承。
买卖和赠与的方式，可以在任何两个具备完全民事行为能力的自然人或者法人之间进行，即买卖、赠与只对民事行为能力有要求，而对买卖双方和赠与双方的身份没有要求。
继承的方式则相反，继承要求继承的双方具有近亲属关系，而且继承只能在被继承人死亡才能发生。
另外，还有一种情形，是不具有近亲属关系的一方对另一方承担了主要的抚养或者赡养义务，被抚养或者赡养人死亡前，可通过遗赠抚养协议，在自己死亡后，将自己所有的不动产赠送给这个抚养或者赡养人。这种情形类似于遗嘱继承。
因此，在接下来的表述中，笔者将把遗赠和继承作为一类来分析，而不是和赠与划为一类。
二、各种房屋过户涉及的税费
税
主要是增值税及附加税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税。
费
包括房屋估价费用、公证费（继承需要）、登记费等
三、三种房屋过户形式涉及税费明细
1、房屋买卖
| 买卖住宅 | 卖方 | 增值税及附加税 | 1.个人出售不满两年住宅的，按照房屋成交价或者评估价的5.3%全额缴纳； 2.个人出售满两年住房的，免征。 |
| 个人所得税 | 1.房改房、农民自建房：房屋成交价或者评估价的1%； 2.商品房：（成交价或评估价-购置价-税务机关认定的合理费用）×20%； 3.出售满五年且是家庭唯一住房的，免征。 | ||
| 买方 | 契税 | 1.个人购买家庭唯一或第二套住房，面积90㎡及以下的，成交价或者评估价的1%； 2.个人购买家庭唯一住房，面积90㎡以上的，成交价或者评估价的1.5%； 3. 个人购买家庭二套住房，面积90㎡以上的，成交价或者评估价的2%； 4.个人购买家庭第三套及以上住房，的，成交价或者评估价的4%； | |
| 买卖非住宅 | 卖方 | 增值税及附加税 | 1.金额征收：房屋成交价或者评估价的5.3%全额缴纳； 2.差额征收：（成交价或评估价-购置价）×5.3%. |
| 土地增值税 | 1.核定征收：房屋成交价或者评估价的7%或者9%缴纳； 2.查实征收：（成交价或评估价-购置价-税务机关认定的合理费用）×税率，税率为30%-60%； | ||
| 个人所得税 | （成交价或评估价-购置价-税务机关认定的合理费用）×20% | ||
| 印花税 | 房屋成交价或者评估价的0.025% | ||
| 买方 | 契税 | 房屋成交价或者评估价的4% | |
| 印花税 | 房屋成交价或者评估价的0.025% |
2、房屋赠与
| 赠与方 | 增值税及附加 | 1.离婚财产分割，无偿赠与近亲属或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，免征； 2.赠与其他人的，按税率5.3%缴纳。 |
| 个人所得税 | 1.离婚财产分割，无偿赠与近亲属或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，免征； 2.赠与其他人的，按税率20%缴纳。 | |
| 印花税 | 房屋评估价的0.025% | |
| 受赠方 | 契税 | 房屋评估价的4% |
| 印花税 | 房屋评估价的0.025% |
因为赠与是无偿的，没有交易价格，因此应纳税额的确定主要基于房屋评估价格。房屋价格评估费用就成了受赠方必须要承担的一项费用。目前十堰地区房屋价格评估费，约为评估价的千分之三到千分之五之间。
3、房屋继承
在我国目前尚未开征遗产税的情况下，房屋继承情形要缴纳的税费，与将房屋无偿赠与近亲属或抚养人、赡养人的情形基本相同，主要区别在契税方面：法定继承和遗嘱继承都免征契税，但是通过遗赠取得房产的，应当跟赠与一样，按房屋评估价的4%缴纳契税。
另外，房屋继承一般需要办理公证，因此取得房产的一方还会负担公证费用，目前十堰地区的遗产公证费用大概是遗产额的百分之一点一。
四、个案中买卖、赠与和继承税费比较
我们仍以客户咨询的10年前100万购入的房屋现值200万为例，进行三种房屋过户税费比较：
买卖
因为已符合满五唯一的条件，出卖方不征税。
买方只需缴纳契税，又因为是唯一住房，面积90㎡以上，契税为成交价或者评估价的1.5%，即200万×1.5%=3万元。
赠与
赠与方需缴纳印花税200万×0.025%=500元。
受赠方需缴纳印花税200万×0.025%=500元，契税200万×4%=8万元。另外，房屋评估费用中200万的3~5‰，即6000元到1万元。
继承
法定继承时，免征契税。因此，在被继承人死亡时，继承人继承房屋变更登记只需缴纳受印花税200万×0.025%=500元和房屋评估费用6000元到1万元，继承公证费约2.2万元。
比较三种操作方式，针对客户的问题，买卖是最省钱的交易方式，但实践中房屋过户情形非常复杂，哪种方式税最省，一定是具体问题具体分析。
五、郧和律师实务建议
在直系亲属间，如果有一套房屋需要进行二次销售，不建议赠予。一般可以直接进行买卖，税费较少，风险系数也是最低的。
直系亲属间，如果房屋不再进行二次出售，或者房产证已满5年，且为家庭唯一住房，就较适合采用赠与方式，税费最省。
如果房屋产权所有人死亡，继承房产的是法定继承人，则考虑继承方式过户，税费最低。