谈物业公司单方涨价物业费对业主的约束力问题

摘要：众所周知，建设单位和物业公司签订的前期物业服务合同，以及业委会和业主大会选聘的物业公司订立的物业服务合同，对业主具有约束力，该合同也会明确约定物业费的标准。不过，实践中会存在物业公司欲调整物业收费标准，对物业费进行涨价的情况。原则而言，“涨价”的前提需由物业公司和业主协商一致，但和全体业主“协商一致”是难以实现的，所以物业公司的涨价手段，主要是单方变更物业费收费标准，并向主管部门申请备案新的物业费价格。此种情况下，涨价行为的效力，只能对同意备案价格的业主具有约束力，并不当然对备案价格持异议的业主具有拘束力。本次物业实务系列，将对此问题进行简要探讨，以供参考。
案情介绍
【关联案件索引：（2017）云03民终1415号】
2013年12月28日，曲靖市某地产商与某物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）就标的小区物业管理签署了《前期物业管理服务委托合同》并约定：“住宅物业费：1.00元/平方米/月”，该合同签订后物业公司入驻标的小区进行物业管理。2015年，物业公司以每月1.3元/平方米向其所在地发改局对物业服务费标准申请备案，并获得了备案登记。于是次年开始物业公司遂以1.3元/平方米每月的标准向全体业主收取物业费。
本案被告王某、陈某系标的小区业主（以下简称“本案业主”），未交纳自2016年起的两年物业费，其辩称物业公司上调物业服务费价格未与二人协商，虽然有部分其他业主认可了该价格标准，物业公司也向有关部门进行了价格备案，但对本案业主没有约束力，拒绝按每月1.3元/平方米的标准交纳物业服务费。如根据1.3元/平方米标准计算，本案业主应交两年物业费为人民币7320元，如按照1元/平方米标准计算，则应交付5726元物业费。另查明，涉案小区在案件审理时并未成立业主大会和业主委员会，但已经有三分之二以上业主同意按照涨价后的标准交纳物业费。本案经过两审，最终判决由本案业主向物业公司支付物业费5726元，驳回了物业公司的其他诉讼请求。
律师观点
本案中，物业公司主张新调价格已对其管理的物业区域内的全体业主产生拘束力，基于两点理由：第一，该价格已经过相关部门备案；第二，现已有三分之二以上业主（包括人数和面积）实际按新价格交纳了物业服务费，已满足《物权法》第七十六条关于重大事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的条件。
笔者认为，业主大会未成立，业主与物业公司产生法律关系的桥梁是前期物业服务合同。物业服务费价格由建设单位与物业公司协商订立，业主并不直接参与合同订立。在合同履行过程中，物业公司可能因服务成本的提高需要调整物业服务费价格。实践中比较普遍的做法是，物业公司在主管部门制定的价格浮动范围内确定一个收费价格，向主管部门备案后在物业区域内进行公示后就直接向业主按新标准收费。具体而言，备案价格对物业服务合同当事人来说，并不当然具有约束力，备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致，才对双方产生法律效力。物业服务合同是业主和物业公司权利义务的载体，是收取物业费的依据；“备案”，是依据现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费的行政性要求，目的是为了对物业服务收费进行价格管理，防止收费超出政府制定的浮动幅度。在业主大会未成立情况下，物业公司上调物业费价格，需遵循与业主协商一致的原则。另一方面，从涉案所在地的地方性法规来看，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第十条规定，实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。
由此可知，实行政府指导价的物业服务收费，相关政府部门也只是根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容等因素制定相应的基准价和浮动范围。各物业区域的具体收费价格标准，还需要业主与物业公司根据实际情况协商后，在公布的浮动范围内通过物业服务合同进行约定。所以，物业服务费价格调整的正常程序应该是：欲调整一方与合同相对方进行协商，协商达成一致后变更合同内容，双方将变更后的合同向主管部门申请备案。显然，物业公司未与业主协商一致进行备案，而以该备案价格主张对业主具有约束力是没有事实和法律依据的。同时，政府部门要求对物业收费价格标准进行备案，是为了防止收费超出政府制定的浮动幅度，备案价格对物业服务合同当事人来说，并不具有强制执行效力。
在业主大会未成立情况下，还未成立能代表全体业主行使权力的机构和组织，三分之二以上业主的交费行为，不等于业主大会或者业主委员会的决定。只有业主大会或者业主委员会依据法律规定，在合法、合规的前提下按照法定程序召开和选举，注册和成立，才能在法律意义上代表和决定全体业主的意志（《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”）。同时，业主大会或者业主委员会所作决定，也并非对业主具有绝对的约束力。（《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”）。物业公司作为物业服务合同中业主的相对方，不能代表业主大会或者业主委员会，不能行使法律、法规赋予业主大会或者业主委员会的权力，因此也不得以三分之二以上业主实际按新调价格交纳了物业服务费而主张新标准对全体业主具有约束力。
物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业公司向业主收取物业服务费的依据。调整物业服务费价格，属于对合同内容的变更。物业服务合同属于平等民事主体之间签订的合同，任何一方变更合同内容均需与合同相对方协商一致，才能在双方之间产生变更合同的法律效力（《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：“当事人协商一致，可以变更合同”）。在业主大会未成立情况下，物业公司欲调整物业服务费价格，需遵循与业主协商一致的原则，取得具体合同相对方的同意。