一、从制度空白到实践突破
1. 信托财产登记制度的重要意义
信托财产登记制度是确保信托财产独立性的重要制度。对此, 我国《信托法》第10条采用“登记生效主义”, 将登记作为信托生效要件, 尽管目前我国已建立在中国信托登记有限责任公司进行信托产品登记的制度, 但是, 涉及不动产及股权的其他相关法律法规中均没有关于该等财产作为信托财产登记的具体内容, 各地不动产登记部门、市场监督管理部门在实操中亦不支持对该等财产进行信托标注, 从而导致大量以不动产、股权等需要登记财产设立的信托长期处于效力待定状态。过往项目中, 针对不动产和股权类的信托财产, 有通过SPV模式或过户模式进行变通的做法, 但也有各自相应的法律风险。
2. 中国信托财产登记制度的探索
对于我国信托财产登记的难题, 近年来京沪杭等不少地方都明确了要加快试点和推进信托财产登记制度。以上海为例: 2022年6月发布的《上海市浦东新区绿色金融发展若干规定》第十九条第二款就明确了“以不动产设立信托的, 可以向不动产登记机构申请记载为信托财产。中国信托登记公司可以在浦东新区试点信托财产登记, 办理绿色信托产品登记、统计、流转等事项。”2024年8月22日, 新修订的《上海市推进国际金融中心建设条例》第二十七条明确规定: “市地方金融部门会同中央金融管理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信托登记机构, 探索建立以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制。” 2025年5月27日, 上海六部门联合发布了《关于开展不动产信托登记试点的通知》(沪委金融办〔2025〕53号, 以下简称“上海不动产通知”), 正式开启不动产信托登记试点。
北京在实操中更先一步完成不动产信托和股权信托的登记。国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会2024年12月11日发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(京规自发〔2024〕337号, 以下简称“北京不动产通知”)后, 北京通州区及昌平区不动产登记中心在2025年4月2日同时完成“双首单”不动产信托财产登记项目。在股权信托登记方面, 中信信托也在国家金融监督管理总局北京监管局与北京市市场监督管理局2025年4月10日联合下发《关于做好股权信托财产登记工作的通知(试行)》(京金发〔2025〕40号, 以下简称“北京股权通知”)后, 成功在北京市朝阳区市场监督管理局完成了首单股权信托财产登记。
北京和上海的上述规定虽为地方政策, 但其通过“公示确权”明确了信托财产的独立性, 解决了过往信托财产与受托人资产混同的问题, 为后续信托财产登记制度在全国推广积累经验。
二、不动产信托登记的主要内容——基于沪深两地通知
1. 适用范围
沪深两地不动产通知适用的受托人范围仅限于两地辖区内的信托机构(名单详见附件二), 其他地区的信托机构以及非信托机构作为受托人的民事信托尚不能适用试点通知; 且两地通知仅适用于各自行政区域内的不动产办理不动产信托登记, 其他地区的不动产尚不能适用试点通知。
此外, 上海不动产通知还特别明确了双受托人模式的不动产慈善信托也可适用试点通知, 并且鼓励信托机构围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等场景设计信托服务模式。
2. 办理条件
两地通知对于办理不动产信托登记的不动产要求基本一致, 包括合法所有、可转让/符合转让条件、权属清晰、无权利限制。两地通知均要求办理不动产信托登记的不动产“无权利限制”, 从字面意义上看, 这似乎意味着已设置抵押担保的不动产无法办理不动产信托登记。而《民法典》第四百零六条已允许抵押财产在抵押期间进行转让, 并且在实践中不动产设置抵押的情况也较为常见, 后续抵押不动产信托登记能否逐步放开有待观察。
此外, 上海不动产通知另外增加了“可估值”的要求, 但是上海不动产通知规定的办理登记所需提交材料并未包括评估报告, 后续如何核查“可估值”这一要求, 有待相关部门在实操中予以明确。
3. 办理流程
北京不动产通知的办理流程分为3步: 信托产品预登记-签订信托文件-办理信托财产登记;
上海不动产通知规定的办理流程则更为详尽, 具体分为4步: 信托产品预登记-签订信托文件后申请出具登记证明文件-办理信托财产登记(区分了不动产纳入信托以及信托处置/分配两个环节)-反馈登记结果。
两地通知在办理流程上均规定了信托产品登记加信托财产登记的“双登记”原则, 并且均规定在办理信托财产登记时将在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”以及对应的信托产品名称。该等登记信息可以明示相关不动产为信托财产, 将其与委托人、受托人的固有财产相区隔, 以保障信托财产的独立性。
相比之下, 上海不动产通知在不动产信托财产分配和处置办理流程方面规定得更为详尽, 专门规定了以不动产分配信托利益或者处置不动产时如何办理物权转移登记等。
三、股权信托登记的主要内容——基于北京规定
1. 适用范围
(1)仅限于在北京市行政区域范围内登记的有限责任公司的股权进行股权信托登记, 一方面限定了企业的地域范围为北京市行政区域内, 另一方面限定了企业类型为有限责任公司, 并不包括股份有限公司或者合伙企业等其他类型企业;
(2)仅限于北京辖内信托机构作为信托受托人办理, 非北京辖区的信托公司或者非信托公司受托人的信托无法适用通知;
(3)无论是设立信托还是在信托管理过程中纳入有限责任公司的股权作为信托财产的均可以适用通知办理股权信托财产登记。
2. 办理条件
北京股权通知规定“委托人转让的股权应符合股权转让条件, 权属清晰, 不存在权利限制情形。”根据前述规定, 办理股权信托财产登记的有限责任公司股权应当由委托人合法持有, 该等股权之上不应存在质押、司法冻结等权利限制的情况, 并且如其他股东享有优先购买权的, 应当取得该等股东放弃优先购买权的确认。
3. 办理流程
北京股权通知规定股权信托财产登记的办理流程具体包括3步: 办理信托产品预登记-签订信托文件-办理股权变更或设立登记。
整体流程上与北京不动产通知规定的不动产信托办理流程类似, 也遵循了信托产品登记加信托财产登记的“双登记”原则, 并且在营业执照上将标注“本公司股东XXX(代表某某信托产品)”, 显示信托产品名称, 将信托财产与受托人固有财产相区分, 保障信托财产的独立性。
四、未决问题及展望
1. 税务问题
对于不动产和股权等财产信托而言, 税务负担较重一直是实操中普遍面临的问题。按现行税法相关规定, 不动产信托在设立时可能涉及印花税、契税、个人所得税等; 信托运行过程中可能产生房产税、土地增值税等; 信托终止时可能面临遗产税等。而股权信托业务可能涉及个人所得税、企业所得税、印花税等。而此次北京不动产通知以及北京股权通知的发文单位和对象未包括税务部门, 上海不动产通知的发文单位虽有税务部门, 但未具体说明税收政策和种类。如果将不动产/股权置入信托以及信托未来处置不动产/股权视为不动产/股权的转让交易, 则可能面临沉重的税负。
2. 抵质押财产办理信托财产登记的问题
京沪两地通知均要求办理不动产信托登记的不动产“无权利限制”, 北京股权通知中也规定了股权信托登记的股权也应当“不存在权利限制情形”。从字面意义上看, 这似乎意味着已设置抵/质押担保的不动产和股权无法办理信托登记。
而《民法典》第四百零六条以及第四百四十三条已允许抵质押财产在抵质押期间进行转让, 此次京沪两地的相关通知中也进一步明确了不动产/股权信托中物权转移的定义, 并且在实践中不动产及股权设置抵质押的情况也较为常见, 对于该等抵质押财产的转让, 实操中, 在取得抵/质押权人同意的情况下, 相关登记机关通常都可以办理转让登记。因此建议后续信托登记制度能逐步放开抵质押财产, 进一步丰富不动产及股权信托登记的适用场景。
3. 展望
虽然仍有前述未决问题, 北京和上海的规定和实操案例已经为我国信托财产登记制度的发展和完善迈出了重要的一步。未来, 随着先行试点地区的样本和经验推广至全国, 相信将切实助力家族信托、慈善信托更广泛地服务于养老助老、家庭服务、公益慈善、财富传承等特定场景的需求, 真正实现信托制度的价值。
附件一: 京沪两地不动产信托登记规定对比
附件二: 京沪两地辖区内的信托公司名单
北京辖区内的信托公司: 北京国际信托有限公司、国民信托有限公司、国投泰康信托有限公司、英大国际信托有限责任公司、中国对外经济贸易信托有限公司、中信信托有限责任公司、中诚信托有限责任公司、中国民生信托有限公司、建信信托有限责任公司、中国金谷国际信托有限责任公司、中粮信托有限责任公司、华鑫国际信托有限公司。
上海辖区内的信托公司: 上海国际信托有限公司、华宝信托有限责任公司、中海信托股份有限公司、上海爱建信托有限责任公司、中泰信托有限责任公司、建元信托股份有限公司、华澳国际信托有限公司
1. 信托财产登记制度的重要意义
信托财产登记制度是确保信托财产独立性的重要制度。对此, 我国《信托法》第10条采用“登记生效主义”, 将登记作为信托生效要件, 尽管目前我国已建立在中国信托登记有限责任公司进行信托产品登记的制度, 但是, 涉及不动产及股权的其他相关法律法规中均没有关于该等财产作为信托财产登记的具体内容, 各地不动产登记部门、市场监督管理部门在实操中亦不支持对该等财产进行信托标注, 从而导致大量以不动产、股权等需要登记财产设立的信托长期处于效力待定状态。过往项目中, 针对不动产和股权类的信托财产, 有通过SPV模式或过户模式进行变通的做法, 但也有各自相应的法律风险。
2. 中国信托财产登记制度的探索
对于我国信托财产登记的难题, 近年来京沪杭等不少地方都明确了要加快试点和推进信托财产登记制度。以上海为例: 2022年6月发布的《上海市浦东新区绿色金融发展若干规定》第十九条第二款就明确了“以不动产设立信托的, 可以向不动产登记机构申请记载为信托财产。中国信托登记公司可以在浦东新区试点信托财产登记, 办理绿色信托产品登记、统计、流转等事项。”2024年8月22日, 新修订的《上海市推进国际金融中心建设条例》第二十七条明确规定: “市地方金融部门会同中央金融管理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信托登记机构, 探索建立以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制。” 2025年5月27日, 上海六部门联合发布了《关于开展不动产信托登记试点的通知》(沪委金融办〔2025〕53号, 以下简称“上海不动产通知”), 正式开启不动产信托登记试点。
北京在实操中更先一步完成不动产信托和股权信托的登记。国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会2024年12月11日发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(京规自发〔2024〕337号, 以下简称“北京不动产通知”)后, 北京通州区及昌平区不动产登记中心在2025年4月2日同时完成“双首单”不动产信托财产登记项目。在股权信托登记方面, 中信信托也在国家金融监督管理总局北京监管局与北京市市场监督管理局2025年4月10日联合下发《关于做好股权信托财产登记工作的通知(试行)》(京金发〔2025〕40号, 以下简称“北京股权通知”)后, 成功在北京市朝阳区市场监督管理局完成了首单股权信托财产登记。
北京和上海的上述规定虽为地方政策, 但其通过“公示确权”明确了信托财产的独立性, 解决了过往信托财产与受托人资产混同的问题, 为后续信托财产登记制度在全国推广积累经验。
二、不动产信托登记的主要内容——基于沪深两地通知
1. 适用范围
沪深两地不动产通知适用的受托人范围仅限于两地辖区内的信托机构(名单详见附件二), 其他地区的信托机构以及非信托机构作为受托人的民事信托尚不能适用试点通知; 且两地通知仅适用于各自行政区域内的不动产办理不动产信托登记, 其他地区的不动产尚不能适用试点通知。
此外, 上海不动产通知还特别明确了双受托人模式的不动产慈善信托也可适用试点通知, 并且鼓励信托机构围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等场景设计信托服务模式。
2. 办理条件
两地通知对于办理不动产信托登记的不动产要求基本一致, 包括合法所有、可转让/符合转让条件、权属清晰、无权利限制。两地通知均要求办理不动产信托登记的不动产“无权利限制”, 从字面意义上看, 这似乎意味着已设置抵押担保的不动产无法办理不动产信托登记。而《民法典》第四百零六条已允许抵押财产在抵押期间进行转让, 并且在实践中不动产设置抵押的情况也较为常见, 后续抵押不动产信托登记能否逐步放开有待观察。
此外, 上海不动产通知另外增加了“可估值”的要求, 但是上海不动产通知规定的办理登记所需提交材料并未包括评估报告, 后续如何核查“可估值”这一要求, 有待相关部门在实操中予以明确。
3. 办理流程
北京不动产通知的办理流程分为3步: 信托产品预登记-签订信托文件-办理信托财产登记;
上海不动产通知规定的办理流程则更为详尽, 具体分为4步: 信托产品预登记-签订信托文件后申请出具登记证明文件-办理信托财产登记(区分了不动产纳入信托以及信托处置/分配两个环节)-反馈登记结果。
两地通知在办理流程上均规定了信托产品登记加信托财产登记的“双登记”原则, 并且均规定在办理信托财产登记时将在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”以及对应的信托产品名称。该等登记信息可以明示相关不动产为信托财产, 将其与委托人、受托人的固有财产相区隔, 以保障信托财产的独立性。
相比之下, 上海不动产通知在不动产信托财产分配和处置办理流程方面规定得更为详尽, 专门规定了以不动产分配信托利益或者处置不动产时如何办理物权转移登记等。
三、股权信托登记的主要内容——基于北京规定
1. 适用范围
(1)仅限于在北京市行政区域范围内登记的有限责任公司的股权进行股权信托登记, 一方面限定了企业的地域范围为北京市行政区域内, 另一方面限定了企业类型为有限责任公司, 并不包括股份有限公司或者合伙企业等其他类型企业;
(2)仅限于北京辖内信托机构作为信托受托人办理, 非北京辖区的信托公司或者非信托公司受托人的信托无法适用通知;
(3)无论是设立信托还是在信托管理过程中纳入有限责任公司的股权作为信托财产的均可以适用通知办理股权信托财产登记。
2. 办理条件
北京股权通知规定“委托人转让的股权应符合股权转让条件, 权属清晰, 不存在权利限制情形。”根据前述规定, 办理股权信托财产登记的有限责任公司股权应当由委托人合法持有, 该等股权之上不应存在质押、司法冻结等权利限制的情况, 并且如其他股东享有优先购买权的, 应当取得该等股东放弃优先购买权的确认。
3. 办理流程
北京股权通知规定股权信托财产登记的办理流程具体包括3步: 办理信托产品预登记-签订信托文件-办理股权变更或设立登记。
整体流程上与北京不动产通知规定的不动产信托办理流程类似, 也遵循了信托产品登记加信托财产登记的“双登记”原则, 并且在营业执照上将标注“本公司股东XXX(代表某某信托产品)”, 显示信托产品名称, 将信托财产与受托人固有财产相区分, 保障信托财产的独立性。
四、未决问题及展望
1. 税务问题
对于不动产和股权等财产信托而言, 税务负担较重一直是实操中普遍面临的问题。按现行税法相关规定, 不动产信托在设立时可能涉及印花税、契税、个人所得税等; 信托运行过程中可能产生房产税、土地增值税等; 信托终止时可能面临遗产税等。而股权信托业务可能涉及个人所得税、企业所得税、印花税等。而此次北京不动产通知以及北京股权通知的发文单位和对象未包括税务部门, 上海不动产通知的发文单位虽有税务部门, 但未具体说明税收政策和种类。如果将不动产/股权置入信托以及信托未来处置不动产/股权视为不动产/股权的转让交易, 则可能面临沉重的税负。
2. 抵质押财产办理信托财产登记的问题
京沪两地通知均要求办理不动产信托登记的不动产“无权利限制”, 北京股权通知中也规定了股权信托登记的股权也应当“不存在权利限制情形”。从字面意义上看, 这似乎意味着已设置抵/质押担保的不动产和股权无法办理信托登记。
而《民法典》第四百零六条以及第四百四十三条已允许抵质押财产在抵质押期间进行转让, 此次京沪两地的相关通知中也进一步明确了不动产/股权信托中物权转移的定义, 并且在实践中不动产及股权设置抵质押的情况也较为常见, 对于该等抵质押财产的转让, 实操中, 在取得抵/质押权人同意的情况下, 相关登记机关通常都可以办理转让登记。因此建议后续信托登记制度能逐步放开抵质押财产, 进一步丰富不动产及股权信托登记的适用场景。
3. 展望
虽然仍有前述未决问题, 北京和上海的规定和实操案例已经为我国信托财产登记制度的发展和完善迈出了重要的一步。未来, 随着先行试点地区的样本和经验推广至全国, 相信将切实助力家族信托、慈善信托更广泛地服务于养老助老、家庭服务、公益慈善、财富传承等特定场景的需求, 真正实现信托制度的价值。
附件一: 京沪两地不动产信托登记规定对比
附件二: 京沪两地辖区内的信托公司名单
北京辖区内的信托公司: 北京国际信托有限公司、国民信托有限公司、国投泰康信托有限公司、英大国际信托有限责任公司、中国对外经济贸易信托有限公司、中信信托有限责任公司、中诚信托有限责任公司、中国民生信托有限公司、建信信托有限责任公司、中国金谷国际信托有限责任公司、中粮信托有限责任公司、华鑫国际信托有限公司。
上海辖区内的信托公司: 上海国际信托有限公司、华宝信托有限责任公司、中海信托股份有限公司、上海爱建信托有限责任公司、中泰信托有限责任公司、建元信托股份有限公司、华澳国际信托有限公司