物业服务管理法律进阶知识（一）解聘后物业公司拒不退场怎么办？

在物业服务中，更换物业服务公司是一件极具挑战性的事情，从召开业主大会进行决定到成功清退物业服务人之间，存在较长的时间跨度和较大的法律风险。在出现物业公司拒绝撤场时，业主和物业服务人之间的长期积累的矛盾会骤然爆发，极易产生冲突，对基层治理造成挑战和威胁，找出一条依法清退物业服务公司的路径就显得尤为重要。本文系在《物业服务管理基本法律知识》系列的基础上，对物业治理提出更为具体，且更有实践指导价值的一篇文章，希望对躬耕于物业服务和管理法律事业的同侪提供一些启发和助益。
01、基本情况
某小区与2006年建成，开发商W公司将H物业公司确定为前期物业服务人，并签订前期物业服务合同，合同中约定，前期物业服务合同自业主委员会成立并选聘新的物业服务人后终止。前期物业服务期间，小区逐渐出现各种问题，业主诉求长期未得到解决，业主认为H物业公司履行合同不符合约定，2024年初，Q小区物业管理委员会在当地街道办事处及社区居民委员会监督和指导下，组织了就“是否同意解聘现物业服务企业”议题以书面形式征求全体业主意见，参与该议题意见征集的Q小区专有部分面积的业主及人数占比均达三分之二以上，且同意解聘现物业服务企业的参与表决专有部分面积的业主及参与表决人数均达98%以上，已形成解聘前期物业服务公司的业主共同决定，基于以上情况，Q物业管理委员会向H物业发出退场通知，H物业服务企业在收到上述通知后拒不退场。但Q小区物业管理委员会已经根据业主共同决定选聘了新物业服务人，并签订了物业服务合同。
02、法律分析
（一）前期物业服务合同自新物业服务合同成立时终止；
H物业服务公司系开发商聘请的前期物业公司，在前期物业服务合同中约定了自小区成立业主委员会时合同解除，但是法律还赋予了前期物业服务合同一项法定的解除条件，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《陕西省物业服务管理条例》第二十五条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《西安市物业管理条例》第五十一条“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”现Q小区物业管理委员会已经代表Q小区业主与选聘的新物业服务人签订了物业服务合同，合同已经成立并生效，因此前期物业服务合同已经满足法律规定的解除条件。
（二）Q小区物业管理委员会有权督促H物业服务企业自接到通知之日起15日内退场；
根据《陕西省物业服务管理条例》第七十六条“原物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业服务区域。合同对通知期限另有约定的除外。”Q小区物业管理委员会已经与新物业服务人签订物业服务合同，合同成立并生效，前期物业服务合同已经解除，Q小区物业管理委员会有权通知H物业相关情况，并要求其限期离场。通知后15日内H物业公司未离场的，Q小区物业管理委员会可以根据《陕西省物业服务管理条例》第一百零五条“违反本条例第七十六条第二款规定，原物业服务人未按规定期限退出物业服务区域的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处五万元以上三十万元以下罚款。”向区住建部门投诉，请求责令H物业限期退出城市花园小区，H物业逾期仍未退出的，可以对其处以五万元以上三十万元以下罚款；
（三）要求H物业配合移交涉小区物业管理财物及资料；
根据《陕西省物业服务管理条例》第七十七条“物业服务人应当在物业服务合同终止之日起十五日内，在县（市、区）住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府的监督下，向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务人做好交接工作：（一）业主共有的结余资金；（二）本条例第二十七条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件；物业服务区域划分的相关文件；物业服务所必需的其他资料）；（三）物业服务用房；（四）本条例第七十条规定的档案和资料；（五）物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备；（六）其他应当移交的资料和财物。物业服务人不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。”，另根据《西安市物业管理条例》第七十二条“物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务：（一）移交本条例第五十三条规定的相关资料【（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）承接查验所必需的其他资料。】；（二）移交物业资料，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财会资料；（三）物业管理用房；（四）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；（五）法律法规规定的其他事项。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的，物业服务企业应当修复并承担相应责任。”若H物业未在通知后十五日内移交上述材料的，Q物管会可以根据《陕西省物业服务管理条例》第一百零六条“物业服务人违反本条例第七十七条第一款规定，未按规定期限移交有关资料和财物的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和财物的，对物业服务人予以警告，并处一万元以上五万元以下罚款。违反本条例第七十七条第二款规定，物业服务人损坏、隐匿、销毁物业档案、资料和财物的，由县级以上住房和城乡建设主管部门责令交回，并处五万元以上十万元以下罚款；造成损害后果的，依法承担民事责任。”向区住建部门投诉，请求责令H物业限期改正相关行为，逾期仍未移交的，住建部门应当对其处以警告和一万元以上五万元以下的罚款。若H物业隐匿、毁损相关财物资料，可以请求住建部门责令交回并对H物业处五万元—十万元罚款，造成小区业主财产损害的，Q小区物管会可以在业主授权后提起民事诉讼，请求H物业进行赔偿。
（四）对于交接时的财物问题；
物业服务交接涉及业主共有财产的管理人的变更，Q物业管理委员会根据相关法律法规代行业主委员会职责，根据《西安市物业管理条例》第二十七条“业主委员会履行下列职责：（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理业主共有收益；”第三十条“业主委员会应当向业主公开下列资料，随时接受业主查询：（四）住宅专项维修资金的筹集、使用明细；（五）共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；（六）占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支明细；前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。”又根据《西安市物业管理条例》第八条“鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。”可以聘请会计或审计人员，对小区交接前的物业服务事项进行查验，明确业主共有部位收益、住宅专项维修资金使用等情况进行检查，将检查结果留档备查，以免产生纠纷。
（五）新物业进场的流程；
根据《西安市物业管理条例》第六十一条“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。”《陕西省物业服务管理条例》第六十八条第四款之规定“物业服务人应当自与业主委员会或者物业管理委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报县（市、区）住房和城乡建设主管部门备案。”新物业进场前，须与物业管理委员会办理物业交接手续，对物业管理区域内共用设施、设备进行确认，确认后报街道办事处进行备案。在物业管理委员会与新物业签订合同后15日内，新物业服务人应当及时将物业服务合同交区住建部门备案。
03、结论
当业主已经与新物业服务人签订物业服务合同后，前期物业服务合同已经终止，前期物业服务公司应当在接到业主委员会或物业管理委员会通知后十五日内撤出场地并向业主委员会或物业管理委员会移交业主共有的结余资金；并移交《陕西省物业服务管理条例》第二十七条第一款规定的资料：（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件；物业服务区域划分的相关文件；物业服务所必需的其他资料）；物业服务用房；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵、消防设施等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱水质检测报告；住宅装饰装修相关资料；业主名册及联系方式；签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料；物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备；其他相关材料。在涉及物业管理的财物和资料进行移交时，须街道办事处工作人员和区住建部门派员监督，仔细核对材料，对于相关财产核对时，经业主共同决定，可以聘请会计师进行审查。
物业公司拒不退场的，可以向区住建部门反映，住建部门应当责令限期退场，逾期不退场的，将对物业公司处以罚款，在以上财物和资料移交时，业主委员会或物业管理委员会发现存在移交不全或未移交的可以要求物业补充移交，拒不移交的，可以向住建部门反映，住建部门将责令限期移交，限期未移交的，将被处以警告和罚款。
新物业服务人进场时，新物业进场前，须与业主委员会或物业管理委员会办理物业交接手续，对物业管理区域内共用设施、设备进行确认，确认后报街道办事处进行备案。新物业签订合同后15日内，新物业服务人应当及时将物业服务合同交区住建部门备案。