建设工程合同纠纷中，以房抵债的法律风险！

在建设工程施工合同履行过程中，发包方因资金支付能力不足可能会与承包人签订以房抵债协议，即约定以特定房屋代替原定给付工程款。
以房抵债协议的效力如何认定，实务中又如何区分不同情况进行处理呢？笔者现就三种不同情形下的以房抵债协议在法律效力及实务处理上作如下解析。
01 债务清偿期届满前的以房抵债协议
根据对《物权法》第186条、《担保法》第40条的理解，债务未届清偿期之前达成的以房抵债协议形成的是流质契约关系，流质契约无效。
实务中，如未经工程款结算程序，承包人单独就以房抵债协议起诉，要求履行以房抵债协议并主张所有权的，人民法院将驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，承包人变更诉讼请求要求继续支付工程款的，人民法院将继续按照建设工程施工合同纠纷进行审理。
【法律依据】
2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第45条，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。
经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
02 债务清偿期届满后的以房抵债协议
债务清偿期届满后的以房抵债协议，如果没有违反法律法规强制性规定，也不存在其他无效情形，则是合法有效的。
实务中，在已经办理工程款结算且履行期限已经届满后达成的以房抵债协议，如发包方不履行该以房抵债协议，则承包人可以直接起诉要求发包方交付所约定的特定房屋。
【法律依据】2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第44条规定，作出了专门作出了规定“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。
经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
03债务清偿期届满后的无效以房抵债协议
债务履行期限届后达成的以房抵债协议也可能因违反法律的强制性规定而无效，无效的以房抵债协议自然无法得到法院的支持，在此情形下，发包人仍承担工程款支付义务。
笔者在此，就一起建设工程施工合同纠纷案件简要进行分析！
实际案例
2014年3月14日，甲公司和乙公司为某城市综合体A11#、A12、A15、A16#栋楼的建设项目签订了《建设工程施工框架协议》，2015年3月12日，乙公司项目经理苌某和陈某指派的代表人成某签订了《旋挖桩工程施工承包合同》，将某城市综合体的桩基工程交由没有施工资质的陈某施工。桩基工程完工后，经陈某和苌某对账，尚欠陈某工程款422000元。
同日，苌某与陈某签订了购协议书，将尚未建成的甲公司抵付工程款给乙公司的某城市综合体16号楼2单元22层03号房卖给陈某，用于抵付所欠工程款中的365000元，并向陈某出具了收条和欠条个一张，收条内容为：今收到陈某购房款叁拾陆万伍仟元整（365000元）；欠条内容为：今欠到打桩费伍万柒仟元整（57000元）。后苌某又支付了27000元欠款。某综合体建设项目目前仍未完工。此后苌某未按照约定向陈某交付房屋，也未支付所拖欠的工程款。
原告陈彬向法院提出诉讼请求：
1、判决被告苌某支付原告工程款395000元及利息（利息以395000元按照同期银行贷款利率自2015年9月20日计算至欠款付清之日止）；
2、被告乙公司对原告第一项诉请承担连带支付义务；
3、被告甲公司在拖欠苌某工程款的范围内对原告第一诉请承担连带支付责任
裁判观点
1、关于一审程序问题。
本案中，苌某挂靠乙公司承揽并分包工程，其应为本案的诉讼主体和责任主体。苌某虽与陈某签订了以房抵付工程款的“认购协议书”，但其个人并无预售房屋的资格，该“认购协议书”无效，苌某上诉主张某彬需先经催告后才能起诉并无法律依据。一审法院程序合法。
2、关于陈某的诉讼请求能否支持的问题。
本案中，双方经过结算，对欠付工程款的数额并无异议，应予认定。苌某上诉主张工程款付款条件没有具备，但因案涉《旋挖桩工程施工承包合同》为无效合同，该合同中付款期限的约定对双方不发生法律效力，且工程项目已经施工完毕并交付，陈某主张支付剩余工程款有事实和法律依据，其诉讼请求应予支持。综上，苌某的上诉理由及裁定驳回陈某起诉的上诉请求缺乏依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果无误，应予维持。
实务建议
债务履行期限届满后达成的以房抵债协议如果存在无效情形，则承包人（或实际施工人）不能诉请要求履行以房抵债协议，而应直接诉请发包人继续履行支付工程款的义务；这里需要注意的是，承包人（或实际施工人）的该项请求不以以房抵债协议被撤销、解除或宣告无效为条件。